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沈陽(yáng)市二手房市場(chǎng)行情解析
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沈陽(yáng)作為經(jīng)受了激烈產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的城市,房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了長(zhǎng)時(shí)間的低迷,但是隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整初告段落,以及城市建設(shè)和舊區(qū)改造工作的推進(jìn),沈陽(yáng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)逐步走出低谷,并在近年迸發(fā)。雖然很多專(zhuān)家在演講中表示,中國(guó)房?jī)r(jià)還有一部分下降空間,但筆者認(rèn)為,沈陽(yáng)乃至中國(guó)的房?jī)r(jià)在經(jīng)歷了去年年底的冰點(diǎn)期之后,將很難再有所下降,反會(huì)隨著沈陽(yáng)的氣溫而升高,而相應(yīng)的二手房市場(chǎng)也將進(jìn)入一個(gè)高峰期,具體原因如下:
1、土地開(kāi)發(fā)成本及所處環(huán)境
沈陽(yáng)市目前毛地樓面地價(jià)占房?jī)r(jià)比例在6%-10%之間,約為8%。凈地樓面地價(jià)占房?jī)r(jià)比例在20%-30%之間,約為25%。地價(jià)在房?jī)r(jià)中所占比例,在全國(guó)大城市中屬于中等或中等偏低水平。沈陽(yáng)相對(duì)于北京、上海等大城市而言偏低的地價(jià)水平,是保障企業(yè)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、產(chǎn)品品質(zhì)提升和對(duì)房?jī)r(jià)保持合理水平的主要支持因素,是在沈陽(yáng)進(jìn)行房地產(chǎn)投資的一個(gè)重要衡量。
根據(jù)評(píng)估,近兩年沈陽(yáng)市土地價(jià)格上漲幅度大約在12%左右,土地價(jià)格上漲帶動(dòng)開(kāi)發(fā)成本上漲在5%左右。
且2013年全運(yùn)會(huì)在沈陽(yáng)召開(kāi),為了積極促進(jìn)此項(xiàng)活動(dòng)的圓滿舉辦,沈陽(yáng)地區(qū)大力整修公路,大力加強(qiáng)城市綠化,且已發(fā)布公文:“截至全運(yùn)會(huì)結(jié)束,沈陽(yáng)地區(qū)將不再開(kāi)展大型產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目,以便使全國(guó)人民看到一個(gè)新沈陽(yáng) ,一個(gè)完美的沈陽(yáng)!”
因此,沈陽(yáng)地區(qū),尤其是市內(nèi)五區(qū),雖然土地價(jià)格相當(dāng)于全國(guó)大城市偏低,但是開(kāi)發(fā)新樓盤(pán)的審批過(guò)程是非常嚴(yán)格的,所以造成市內(nèi)乃至市外一手房房源固定化,至此發(fā)展成求大于供的場(chǎng)面。綜上所述,在一手房房源固定化的情況下,必然會(huì)促進(jìn)沈陽(yáng)的二手房市場(chǎng),因此,房?jī)r(jià)只升不降,有理可循。進(jìn)而得以促進(jìn)沈陽(yáng)二手房市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。
2、居民支付能力
隨著近幾年沈陽(yáng)的城市建設(shè),鐵西萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、興隆大天地、宜家購(gòu)物、星摩爾等大型商場(chǎng)的建成與營(yíng)業(yè),使得沈陽(yáng)人購(gòu)物不再局限于中街、太原街、北行這“老三樣”中。進(jìn)而使得沈陽(yáng)市內(nèi)的房?jī)r(jià)趨于一體化,雖然“老三樣”地區(qū)的房?jī)r(jià)依舊強(qiáng)勢(shì),但其他的地區(qū)的價(jià)格與他們也不再遙不可及。據(jù)筆者調(diào)查,現(xiàn)今沈陽(yáng)市內(nèi)五區(qū)第一手房每平方米均在都已上漲到7500元左右,個(gè)別房源由于其地理位置的優(yōu)越性和設(shè)施的完備性上漲到每平方米1萬(wàn)元左右。
但從沈陽(yáng)市居民的支付能力來(lái)看,大多需要購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的群眾多以貸款方式為主。因此,花更少的錢(qián),買(mǎi)更好的房成為他們的夢(mèng)想。就上文而言,由于全運(yùn)會(huì)的召開(kāi),導(dǎo)致沈陽(yáng)市內(nèi)一手房房源的固定化,進(jìn)而使得沈陽(yáng)一手房房?jī)r(jià)只升不降,所以購(gòu)買(mǎi)地段優(yōu)越,價(jià)格合理的二手房,成為購(gòu)房居民的首選,從而沈陽(yáng)的二手房市場(chǎng)將會(huì)迎來(lái)一次震動(dòng),一次求大于供的震動(dòng)。
3、從二手房市場(chǎng)近三年的整體形勢(shì)分析
二手房成交量近3年來(lái)接近或超過(guò)一手商品房成交量。并且,二手房房?jī)r(jià)和新增商品房房?jī)r(jià)的價(jià)差迅速縮小,但是二手房成交活躍也是建立在中心城區(qū)的一手房?jī)r(jià)格高啟和供應(yīng)量相對(duì)少的基礎(chǔ)之上。
因此經(jīng)過(guò)上述文章的分析,我們可以清楚的得出,沈陽(yáng)二手房市場(chǎng)將會(huì)步入一個(gè)新階段。
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