沈陽(yáng)市二手房市場(chǎng)行情解析

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  雖然很多專(zhuān)家在演講中表示，中國(guó)房?jī)r(jià)還有一部分下降空間，但筆者認(rèn)為，沈陽(yáng)乃至中國(guó)的房?jī)r(jià)在經(jīng)歷了去年年底的冰點(diǎn)期之后，將很難再有所下降，反會(huì)隨著沈陽(yáng)的氣溫而升高，而相應(yīng)的二手房市場(chǎng)也將進(jìn)入一個(gè)高峰期，具體原因如下：

    1、土地開(kāi)發(fā)成本及所處環(huán)境

    沈陽(yáng)市目前毛地樓面地價(jià)占房?jī)r(jià)比例在6%-10%之間，約為8%。凈地樓面地價(jià)占房?jī)r(jià)比例在20%-30%之間，約為25%。地價(jià)在房?jī)r(jià)中所占比例，在全國(guó)大城市中屬于中等或中等偏低水平。沈陽(yáng)相對(duì)于北京、上海等大城市而言偏低的地價(jià)水平，是保障企業(yè)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、產(chǎn)品品質(zhì)提升和對(duì)房?jī)r(jià)保持合理水平的主要支持因素，是在沈陽(yáng)進(jìn)行房地產(chǎn)投資的一個(gè)重要衡量。

    根據(jù)評(píng)估，近兩年沈陽(yáng)市土地價(jià)格上漲幅度大約在12%左右，土地價(jià)格上漲帶動(dòng)開(kāi)發(fā)成本上漲在5%左右。

  且2013年全運(yùn)會(huì)在沈陽(yáng)召開(kāi)，為了積極促進(jìn)此項(xiàng)活動(dòng)的圓滿舉辦，沈陽(yáng)地區(qū)大力整修公路，大力加強(qiáng)城市綠化，且已發(fā)布公文：“截至全運(yùn)會(huì)結(jié)束，沈陽(yáng)地區(qū)將不再開(kāi)展大型產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，以便使全國(guó)人民看到一個(gè)新沈陽(yáng) ，一個(gè)完美的沈陽(yáng)！”

    因此，沈陽(yáng)地區(qū)，尤其是市內(nèi)五區(qū)，雖然土地價(jià)格相當(dāng)于全國(guó)大城市偏低，但是開(kāi)發(fā)新樓盤(pán)的審批過(guò)程是非常嚴(yán)格的，所以造成市內(nèi)乃至市外一手房房源固定化，至此發(fā)展成求大于供的場(chǎng)面。綜上所述，在一手房房源固定化的情況下，必然會(huì)促進(jìn)沈陽(yáng)的二手房市場(chǎng)，因此，房?jī)r(jià)只升不降，有理可循。進(jìn)而得以促進(jìn)沈陽(yáng)二手房市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。

    2、居民支付能力

    隨著近幾年沈陽(yáng)的城市建設(shè)，鐵西萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、興隆大天地、宜家購(gòu)物、星摩爾等大型商場(chǎng)的建成與營(yíng)業(yè)，使得沈陽(yáng)人購(gòu)物不再局限于中街、太原街、北行這“老三樣”中。進(jìn)而使得沈陽(yáng)市內(nèi)的房?jī)r(jià)趨于一體化，雖然“老三樣”地區(qū)的房?jī)r(jià)依舊強(qiáng)勢(shì)，但其他的地區(qū)的價(jià)格與他們也不再遙不可及。據(jù)筆者調(diào)查，現(xiàn)今沈陽(yáng)市內(nèi)五區(qū)第一手房每平方米均在都已上漲到7500元左右，個(gè)別房源由于其地理位置的優(yōu)越性和設(shè)施的完備性上漲到每平方米1萬(wàn)元左右。

    但從沈陽(yáng)市居民的支付能力來(lái)看，大多需要購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的群眾多以貸款方式為主。因此，花更少的錢(qián)，買(mǎi)更好的房成為他們的夢(mèng)想。就上文而言，由于全運(yùn)會(huì)的召開(kāi)，導(dǎo)致沈陽(yáng)市內(nèi)一手房房源的固定化，進(jìn)而使得沈陽(yáng)一手房房?jī)r(jià)只升不降，所以購(gòu)買(mǎi)地段優(yōu)越，價(jià)格合理的二手房，成為購(gòu)房居民的首選，從而沈陽(yáng)的二手房市場(chǎng)將會(huì)迎來(lái)一次震動(dòng)，一次求大于供的震動(dòng)。

    3、從二手房市場(chǎng)近三年的整體形勢(shì)分析

    二手房成交量近3年來(lái)接近或超過(guò)一手商品房成交量。并且，二手房房?jī)r(jià)和新增商品房房?jī)r(jià)的價(jià)差迅速縮小，但是二手房成交活躍也是建立在中心城區(qū)的一手房?jī)r(jià)格高啟和供應(yīng)量相對(duì)少的基礎(chǔ)之上。

    因此經(jīng)過(guò)上述文章的分析，我們可以清楚的得出，沈陽(yáng)二手房市場(chǎng)將會(huì)步入一個(gè)新階段。