簽約前提前預(yù)防可以有效的防止二手房業(yè)主反價(jià)

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        業(yè)主反價(jià)，不僅給買家、中介帶來了交易上的麻煩，違約可能導(dǎo)致賠償、傭金追討等各類矛盾糾紛。哪一位置業(yè)者都不想遭遇在買房過程中遭遇反價(jià)的麻煩事。但一旦碰上了，業(yè)界建議，置業(yè)者可做好準(zhǔn)備，反價(jià)5%之內(nèi)還是可以考慮接受，并采取盡量縮短交易周期、適當(dāng)提高定金數(shù)額等方式，淡定應(yīng)對可能出現(xiàn)的業(yè)主反價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。

        寶安中心區(qū)和前海片區(qū)反價(jià)現(xiàn)象多“5月份，業(yè)主開價(jià)95萬元，6月份，100萬元，現(xiàn)在業(yè)主已經(jīng)漲到106萬元了，早已經(jīng)超過我能接受的范圍了?！比涡〗阆蛴浾摺霸V苦”說，早在5月份她已經(jīng)看中了羅湖區(qū)文錦大廈[最新消息價(jià)格戶型點(diǎn)評]的一套81平方米的二手房，當(dāng)時(shí)已經(jīng)和業(yè)主方、中介都聯(lián)系過，但由于她家里臨時(shí)有急事需要用錢，買房計(jì)劃就擱置了幾個(gè)月。結(jié)果，房價(jià)上漲的幅度，讓任小姐瞠目結(jié)舌。

        同樣的情形出現(xiàn)在南山，地處中心區(qū)的海印長城一套70平方米的兩房，業(yè)主一周前報(bào)價(jià)165萬元，記者上周末再次詢問，已經(jīng)漲到170萬元。“中介有跟我說，報(bào)價(jià)漲得狠了點(diǎn)，但市場好，大家都在漲，我也試試看，不行再降回去就是了!”業(yè)主說。

       “反價(jià)風(fēng)”從關(guān)內(nèi)延伸到關(guān)外。多位主攻二手房市場的地產(chǎn)中介研究人員以及片區(qū)經(jīng)理表示，目前寶安中心區(qū)、前海片區(qū)的反價(jià)現(xiàn)象在深圳片區(qū)中頗為嚴(yán)重。

        世華市場研究部經(jīng)理何然透露，一位投資客對其前海片區(qū)分行經(jīng)理明確表示，不管是怎樣的房子，只要是前海的，他都買。近期前海片區(qū)由于利好政策的帶動(dòng)，直接導(dǎo)致業(yè)主對大前海開發(fā)概念的預(yù)期頗高。

        世華地產(chǎn)高級分行經(jīng)理?xiàng)钚旅窀嬖V記者，他們負(fù)責(zé)的寶安中心區(qū)上個(gè)月就有三四單交易遭遇業(yè)主反價(jià)。其中有兩單屬于同一個(gè)樓盤，項(xiàng)目銷售對象主打剛需，建筑面積51平方米，加上贈送面積可以拓展成二房，因此，頗受首次置業(yè)者的歡迎。

       “這個(gè)項(xiàng)目在今年初約120萬元就可以買了，現(xiàn)在業(yè)主已經(jīng)要價(jià)150萬元了，但還有感興趣的客戶，但業(yè)主還是不想賣，還想等著看能否再漲一些。而另一位業(yè)主首次面談時(shí)說是賣145萬元，結(jié)果幾天后是以149萬元成交的?！睏钚旅駸o奈地說。中聯(lián)地產(chǎn)寶安營運(yùn)總監(jiān)何金龍表示，據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，在他們轄區(qū)內(nèi)有20%―30%的業(yè)主都有反價(jià)的意愿，漲價(jià)幅度在3%―8%居多，上個(gè)月他們就處理了37單存在業(yè)主反價(jià)現(xiàn)象的交易，“感覺得到，片區(qū)業(yè)主對大前海開發(fā)概念預(yù)期很高”。

         二手房成交環(huán)比走出低潮與新房“價(jià)升量跌”不同，7月，深圳市規(guī)劃國土委公布的全市二手房過戶量突破7000套，共成交7077套，是近一年的最高水平，環(huán)比增長21.3%，同比增長8.1%，也是今年來首次同比正增長。在成交均價(jià)方面，7月二手房成交結(jié)構(gòu)相對平穩(wěn)，使得二手房均價(jià)高位平穩(wěn)，為17794元/平方米，環(huán)比增長0.1%。

        中聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1―7月，深圳二手房成交總套數(shù)為30792套，成交面積為282.38萬平方米，成交均價(jià)從1月的14456元/平方米，升至7月的17794元/平方米。中聯(lián)地產(chǎn)市場研究中心觀點(diǎn)認(rèn)為，今年上半年成交數(shù)據(jù)與2011年同期相比差距依然明顯，成交套數(shù)下跌逾五成，但環(huán)比來看，樓市成交已開始走出低潮期，與去年下半年相比，今年上半年成交套數(shù)上升了逾一成。

       “今年樓市表現(xiàn)跟往年有些不同，往年是新房形勢好的話，二手房形勢就相對弱一些。而今年，一二手房就會出現(xiàn)正相關(guān)的作用，即新房好，二手房也跟著好?！敝新?lián)地產(chǎn)市場研究總監(jiān)周慶亮說，目前深圳二手房業(yè)主反價(jià)現(xiàn)象較為常見。

       業(yè)主反價(jià)原因主要有3點(diǎn)：一是對后期樓市充滿信心，覺得現(xiàn)在賣便宜了。寶安業(yè)主反價(jià)情況顯著就與前海利好政策頻繁出臺有關(guān);二是本來因資金周轉(zhuǎn)而售房，現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)問題已經(jīng)解決;三是不了解市場行情，受外界影響而懵懂售房，事后察覺而反價(jià)。

      “二手房業(yè)主心態(tài)逐漸強(qiáng)勢，反價(jià)現(xiàn)象已成為市場常態(tài)?！笔廊A地產(chǎn)在研究報(bào)告指出，受央行兩次降息的影響，業(yè)主普遍認(rèn)為該舉動(dòng)為政策松動(dòng)的信號，加之近期成交快速回升，他們對后市信心大增，紛紛縮減議價(jià)空間，調(diào)高放盤價(jià)格。

       提高定金比例增加反價(jià)難度事實(shí)上，無論是業(yè)主、買家還是中介，遭遇反價(jià)是一件“很不爽”的事情。但在反價(jià)已成為“市場常態(tài)”的時(shí)候，萬一與反價(jià)現(xiàn)象不期而遇，應(yīng)該怎么辦?受訪業(yè)內(nèi)人士建議，要避免反價(jià)，可以在簽約之前就采取一些預(yù)防措施，減少對業(yè)主反價(jià)情緒的助漲。

       何金龍建議，當(dāng)置業(yè)者看中了一套物業(yè)，心動(dòng)下定前一定要多找?guī)准抑薪閱杻r(jià)。有的房子不一定是業(yè)主隨意反價(jià)，有可能是中介叫高了價(jià)。同一套物業(yè)有可能在多家中介公司放盤，置業(yè)者可多去幾家中介詢問，比較后可以選定房價(jià)最低的一家進(jìn)行交易。

       盡可能縮短交易周期、增加定金數(shù)額，是受訪業(yè)內(nèi)人士的普遍觀點(diǎn)。在較短的周期內(nèi)，樓價(jià)變化的幅度不會太大，在沒有太大利潤空間的情況下，業(yè)主一般不會冒險(xiǎn)毀約。

    目前業(yè)主反價(jià)通常發(fā)生在簽訂三方合同之前，因此適當(dāng)提高訂金數(shù)額會增加業(yè)主的毀約成本，減小反價(jià)的獲利空間甚至讓反價(jià)無利可圖。

    廣東信榮律師事務(wù)所律師張茂榮說，根據(jù)《合同法》規(guī)定，定金最高不能超過房產(chǎn)交易價(jià)的20%，因此可以盡量提高定金到房價(jià)的20%，如此一來，只有其他買家提價(jià)至少20%購買，業(yè)主才能有利可圖，這種可能性很小。

    另外，如果定金不多，也可以約定較高的違約金數(shù)額，雖然《合同法》沒有規(guī)定違約金的上限，不過最好不要超過房價(jià)的30%，太多的話法院一般不予支持。

    如果置業(yè)者還是碰上了業(yè)主反價(jià)，大多受訪業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為5%的提價(jià)空間還是可以根據(jù)個(gè)人情況考慮接受，但高于這個(gè)數(shù)字，不建議“在一個(gè)樹上吊死”。同時(shí)，置業(yè)者也可以采取與業(yè)主協(xié)商共同分擔(dān)購房稅費(fèi)以及中介傭金的方式，維護(hù)自身權(quán)益。