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毛大慶:我沒離開商業(yè)地產(chǎn) 也不是“二房東”
毛大慶 曾任萬科企業(yè)集團高級副總裁
Q:想問毛總關于創(chuàng)業(yè)的一些想法,比如說您是從哪些方面考慮到這件事情,您覺得這件事情有哪些方面的意義,才啟動這樣一個概念?
毛大慶:從大概去年年初,我在參加北京市兩會的時候,有委員提出建議北京這類大的城市應該逐漸地學習歐美、特別是美國的,一些對于存量不動產(chǎn)的研究工作,同時在那個時候我們還有幾個不同的線索在研究存量不動產(chǎn)。
可能你們記得,當時丁長峰丁總帶隊,和北京的鏈家也有過一次探討,鏈家也做了一個非常有意思的模型,但是他們是針對住宅做的,就是把北京市的存量住宅整合在一個平臺上,相當于一個持有人,然后把它再重新包裝,在租賃市場上再租出去。這種模式在美國早就已經(jīng)在做了。
當然兩會的時候也提到把一些存量的寫字樓,包括政府改革之后樓堂館所的退出等等的問題,包括在京的一些辦事處閑置房產(chǎn),怎么把它激活。當時在兩會上有港澳委員提出向國外學習,把這些存量不動產(chǎn)變成一些社會上的醫(yī)療機構。其實已經(jīng)有案例了,我在萬科的時候在研究,把一些賣不出去的寫字樓變成一些??漆t(yī)院。
北京有幾個比較有意思的案例,你們可以關注一下在北三環(huán)臺灣人辦的寶島婦幼,那就是一個破寫字樓,下面是一個破商場,開不下去之后,改成了醫(yī)院,這個醫(yī)院現(xiàn)在生意非常好,我去參觀過幾次。
不管是萬科在住宅存量房處理上的研究,還是后來看到一些北京的經(jīng)驗,包括國外的經(jīng)驗,都是把一些弄不出去的房子轉成其它性質。比如說我們去年還研究把一些商業(yè)地產(chǎn)空間做成教育的奧特萊斯,北京萬科已經(jīng)在做這個工作,在昌平那邊在研究這個東西,有很多的種類。
我在很多次會上說,商業(yè)地產(chǎn)的變革其實不是研究商場怎么提高經(jīng)營效率,怎么把它的商戶從賣衣服變成做餐飲,其實這都不是根本的解決辦法。商業(yè)地產(chǎn)的變革來自于經(jīng)營方式的變革和經(jīng)營思想的變革,可能會營造出好多新的叫做商業(yè)地產(chǎn)的運營模型,我這個事情也是一種商業(yè)地產(chǎn)。所以仍然萬變不離其宗,沒有離開我原來研究商業(yè)地產(chǎn)這件事,這是一個方面。
第二個,在過去這一年多里邊,我在萬科研究商業(yè)地產(chǎn)的時候,其實我也在思考,商業(yè)地產(chǎn)是個什么東西呢?商業(yè)地產(chǎn)就是個房子,里邊可以賣衣服,也可以賣吃的,也可以做電影院,也可以賣兒童的活動場,也可以賣辦公室,這都是可以賣的。其實你到歐美,比如加拿大溫哥華、美國去看,人家很多商業(yè)樓,半座樓里面都是好多家私人診所,你說這不是商業(yè)地產(chǎn)嗎?它也是商業(yè)地產(chǎn),只不過業(yè)務形態(tài)是醫(yī)療。所以我在這個過程中,我就在想一個問題,一個商業(yè)空間它本身這個空間的資產(chǎn)價值怎么釋放,它有什么釋放方式,我做了一些相當深入的研究。
比如說把什么東西放在這里邊,每平米投資回報率高、租金回報率最高呢?是甲級寫字樓高,還是乙級寫字樓高,還是共享辦公室的成長性好呢?可能剛開始創(chuàng)業(yè)空間的人付不起太高的租金,可是它的成長性好。
我搞這個其實還是在搞商業(yè)地產(chǎn),只不過我對商業(yè)地產(chǎn)的想法可能更傳承了很多凱德置地的思路,因為凱德在商業(yè)上的看法,完全就是從資產(chǎn)的投資回報上出發(fā),因為它后邊就得對接投資人,就得對接資本市場,他所有的老板都是資本市場,我們都是運營商。站在運營商角度上怎么看這個問題,這是第二點,就是我在研究什么空間回報率高。
第三,確實感覺中國房地產(chǎn)的變化是很大的,大家從前年底還不太接受,到去年從萬科開始學習互聯(lián)網(wǎng)思維?;ヂ?lián)網(wǎng)思維我在好多論壇上都講,是什么東西呢?其實就是變成渠道很重要,怎么發(fā)現(xiàn)客戶很重要。原來開發(fā)商還管什么發(fā)現(xiàn)客戶?都是客戶找上門,現(xiàn)在要開始發(fā)現(xiàn)客戶。開始住宅要找客戶,后來變成商業(yè)地產(chǎn)要找客戶。我在萬科,我們研究了一年O2O的這些東西,實際上是什么呢?就是發(fā)現(xiàn)客戶。我們跟百度V-in那個系統(tǒng),就是要發(fā)現(xiàn)客戶,還要研究怎么把人家那個弄到我這兒來,把客戶搬過來。
這些思想底下我想了很多,其實我們要把不同商業(yè)空間里的客戶,搬到我的空間里邊來。比方說我們傳統(tǒng)的寫字樓蓋了這么多,原來就是租,而且寫字樓不可能給租三個月、五個月,那樣給你的也不是什么好寫字樓,服務也不完善。我們在想,一個什么樣的空間,能把原來非常死板的辦公樓租賃的辦法挪到我們這里邊來。
我現(xiàn)在考慮這個問題的出發(fā)點跟社會上搞孵化器的人就不一樣,因為我不是搞投行的,我也不是搞IT的,我還是搞房地產(chǎn)的,所以我做這個創(chuàng)客空間的角度還是房地產(chǎn)人的出發(fā)點。但是房地產(chǎn)出發(fā)點可能有我們特別的優(yōu)勢和特別好玩的地方,因為我對客戶的理解可能會好過做投資的和做IT的人,這是一個我想講的問題。
我們看見了需求,所以確實很多點上都給我啟發(fā)。去年阿里巴巴上市那天晚上,我跟郁總在新加坡開董事會,晚上開完會之后,他說帶我去看看F1方程式比賽。那天晚上馬云在紐約敲鐘,所有的朋友圈都在說這個事。后來我就問郁總,我說你看他這個現(xiàn)象說明了什么?郁總說,其實就是找到了風口,在國際、中國發(fā)展的這個階段的風口,他自然就飛出去了。后來我又問,我們傳統(tǒng)房地產(chǎn)是不是已經(jīng)不在風口?郁總回,可能是這樣的,我想確實是不在那個風口。我說我們還能不能找到風口?郁總說肯定能。我說那個風口在哪兒?他說你看什么東西未來20年是成長的,那個就是風口,你找到那個成長性就是風口,這句話就給了我很大的啟發(fā)。
成長性在哪兒?房地產(chǎn)的成長性沒有了嗎?我說肯定有。剛才我給你們舉的寶島婦幼的例子,北京那個破樓,要扔在那兒一分錢不值,現(xiàn)在這個樓回報率好得不得了。樓還是那個樓,裝修就花了大概幾千萬,一個破樓就變成一個回報率極高的樓,這是什么?因為需求。
商業(yè)地產(chǎn)真不在乎那樓長什么樣,在乎你找沒找到需求。今天跟你們說了半天這個事,還是談中國商業(yè)地產(chǎn)的問題,其實我們接下來這個國家的發(fā)展階段,我剛才提到第三點,就是我對這一年行業(yè)變化的關注,我覺得確實有兩點是特別有意思的。
第一,中國最大的一個跟房地產(chǎn)相關的缺憾、到今天都不完善的東西,我從凱德說到萬科、10年也沒看到有大變化的東西,就是資本市場和房地產(chǎn)的自由接駁。在2008年次貸危機的時候,當時我在十多個大學做巡回的講座,我從金融事件,美國的金本位的脫鉤,講到美國為什么次貸危機,講到中國為什么商業(yè)地產(chǎn)始終搞不好。
其實美國和中國是兩個極端,一個極端是太自由的資本市場,就弄出那么多種亂七八糟的產(chǎn)品,最后連出了事都不知道根在哪兒。但我們中國是資本市場太不靈活,就是靠銀行,然后就是民間借貸,搞出一堆高利貸,所以溫州的問題就發(fā)生了。我說為什么我們的REITs、基金始終不能放到大的臺面上來,為什么人大的立法都遲遲不能落實?
這個情況又導致持有型物業(yè)、經(jīng)營性物業(yè)弄不下去,所有人都急著想賣,所有人都想拆散了賣,所以就使國外基金在中國有市場有很多收購。我覺得這個事情隨著中國經(jīng)濟體制下一步深化改革,一定會在這屆政府解決,我覺得這個事情已經(jīng)呼之欲出了。
第二,通過這個事我又想到了,持有性的經(jīng)營性不動產(chǎn)未來會有非常蓬勃的生機。我一再說,我這個轉型也罷,做了了新的事創(chuàng)新也好,我也絲毫不認為房地產(chǎn)沒有搞頭,我是認為原來的那種模式不好搞了,原來那個模式太初級了。今天把中國房地產(chǎn)這20年的發(fā)展模式、經(jīng)營手段拿到美國華爾街跟人家講,人家聽都不聽,那是多少年以前的事。
去年紐約馬拉松,我跟王文金同志在那里足足待了三天,拜訪了將近10個美國的投資機構和做金融的企業(yè),他們早就進入到用資本市場和經(jīng)營性物業(yè)的對接,做出各種各樣的東西。實際上最后回過頭來還是豐富城市的生活形態(tài)、老百姓的服務業(yè)態(tài),這個東西是推動社會進步的。
這是一個大問題,也是引起我大量思考的問題,我因此也發(fā)現(xiàn)了這里面好多經(jīng)營的種類。我認為未來在中國做商業(yè)不動產(chǎn)的經(jīng)營會是一個大事業(yè),只不過這個東西不是你們認識的那個購物中心。
Q:您做這個創(chuàng)客空間是和政府有合作,可以稱為PPP模式嗎?
毛大慶:當然可以,創(chuàng)客空間可以有很多合作模式,你可以跟房地產(chǎn)公司合作,也可以跟政府合作,你也可以跟大學合作,它接駁的端口非常豐富。
Q:政府要承擔的或者提供的東西具體有什么?
毛大慶:政府需要給我的就是服務的快速和效率。昨天我還在跟王石董事長說新加坡的服務和效率,其實一個創(chuàng)新型社會,政府最需要干的就是兩件事,第一是法治,創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)最需要保障的就是法治保障。第二是高效,高效體現(xiàn)在什么?就是服務。
所以你問政府要給什么,政府給這個就可以了?,F(xiàn)在其實中國的政府對創(chuàng)業(yè)支持比國外好得多,好多區(qū)縣還給你財政補貼,美國誰給你財政補貼?中國政府支持創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新,力度是很大的。這也是時代的風口。要通過這種微環(huán)境的改善,既解決一大堆人的就業(yè)發(fā)展問題,同時又能夠把房地產(chǎn)市場帶入一個新的領域里邊去。
但還有一個必須要解決的事情,如果未來這種東西呈星火燎原之勢,資本市場非常重要,很多搞孵化器的背后缺少資本支持,還是非常困難的。
Q:到今年大家也開始關注到房地產(chǎn)行業(yè)和金融的結合,可能以往大家了解到的都是傳統(tǒng)房地產(chǎn)和金融的關系,在您的新的這種形態(tài)下,在金融領域是不是實際上也是通過這樣的業(yè)態(tài),對金融領域自身的迭代創(chuàng)新也有很多的幫助?
毛大慶:這是一個非常大的金融市場的新領域,金融實際上也在找這種風口,不動產(chǎn)對金融還是很重要的,現(xiàn)在好多錢實際上是投不出去。我突然發(fā)現(xiàn),你只要這個業(yè)態(tài)說得清楚,看得見未來,好多錢都要來找你。我感覺現(xiàn)在的錢確實是缺乏有效的投資出口。
我剛才已經(jīng)提過了,REITs這些房地產(chǎn)基金都沒放開,所以他們只能去找,比如說他認為我這是好項目,然后就來找我。另外他找我還不是為了找我,他是找我后面的事情。他投我這個創(chuàng)客空間,空間的成長靠的是里面企業(yè)的成長,所以進一步我又找了好多的孵化器。你會發(fā)現(xiàn)在孵化器后面,跟著孵化器要投資的人,VC、天使、PE都在后面等著。希望等孵化器做好,你孵化器只要做出品牌,下一步這個企業(yè)就能成長,他就投這些企業(yè)。所以投到我這里,就等于有一個新管道,直接可以占據(jù)這些未來的好的企業(yè)。
回答你這個問題,這個生態(tài)系統(tǒng)就帶來了,誰能夠作為資本的伯樂,看見這些企業(yè),然后投對了,資本的增長就是巨大的。所以我們做的是一個空間,但實際上這個空間提供給背后的所有相關生物鏈上的人,都從這個空間里邊可以獲取它應有的價值。
這個事情未來的延展,給資本市場提供了一個尋找他們投資對象的非常好的平臺。我把很多可能的小種子都放在我這上面去孵化,可能陽光一照,弄點水,它就猛長起來了??赡芤灿蟹N子死了,這個死亡率是很高的,孵化半天還孵化不出來,這個就死了,那就再放一個新的進來。我們這等于就是一個“蔬菜大棚”,里邊種草莓,種土豆,種黃瓜,就是這么一個業(yè)務。
Q:第三個問題,大家可能會比較關心您作為一個明星職業(yè)經(jīng)理人,您為什么會去做創(chuàng)客空間?
毛大慶:這個問題提得很好,因為我想當老師,這輩子的理想最后還是想去當老師。當老師是一個永遠干不完的職業(yè),你干到多老都可以干,你只要講得動課你就可以講。另外老師也是一個可以影響人的事,我特別愿意影響人,當然不是想唆使別人,影響人也是一個挺有意思的事。
我想當老師,我想影響別人,這是一個根本。孵化器也不是我一輩子要干的事,我可能未來還是要去當老師。當老師我也想過,可能在不久你們很快就會看見我以另外一個身份出現(xiàn),可能會在某個學校的研究所里邊,今天不便透露,但是應該不會太久。我想當老師,這是一個。
第二,我喜歡做年輕人的事,我就想一直年輕,一直不想老。當你跟年輕人天天在一起的時候,會激發(fā)你很多的思路和閃光的地方。因為這個時代永遠是年輕人推動的,我們都會慢慢變成不年輕的人,但是永遠會有新的年輕人出來,所以我一直不想讓年輕人覺得我跟他們沒話說。所以我不想當老人,我想當年輕人,這是我第二個想法。
第三,我講了好多遍的,就是一個人生經(jīng)歷體驗的問題。但是你不能在任何時候都任性地去體驗,我覺得我前面這20多年還是挺中規(guī)中矩的,認認真真地當了一個自己覺得還湊合的職業(yè)經(jīng)理人。當然這個職業(yè)經(jīng)理人也拜賜于這個時代和這個行業(yè),讓我覺得還有事可以干。好多行業(yè)的職業(yè)經(jīng)理人早都干得很困難,我們這個行業(yè)的職業(yè)經(jīng)理人還挺風光的。
但是我覺得有兩個問題激發(fā)了我對這個事的思考。一個就是主宰一件事情的推動者,到底是個什么樣的感受,我不知道。我特別羨慕的是那些初創(chuàng)企業(yè)的人,因為想體會創(chuàng)個業(yè),干點自己能夠控制它的發(fā)展變化的事業(yè)是個什么樣的感受。我覺得做了一輩子職業(yè)經(jīng)理人,我想去感受感受這個事情是怎么樣的。
但是還有一個問題,其實我這個創(chuàng)業(yè)不是一個純粹意義的創(chuàng)業(yè),我這個創(chuàng)業(yè)是幫人家創(chuàng)業(yè),不是我自己在那里創(chuàng)業(yè),我這個無外乎就是房地產(chǎn)的延續(xù)而已。但是這個事情可能改變一大堆年輕人的未來,我覺得這個太有意思了。我每次路過中關村的創(chuàng)業(yè)大學,都要在那里待一會兒充充電,感受那里的氣氛和氛圍,會給你無限的沖擊力。我就在想,我現(xiàn)在已經(jīng)不可能那樣了,但是我可以幫他們干,這是非常好玩的一件事情。
還有一個就是我去年、前年多次跟你們在不同的場合談到過,我花了一年多做了一個深入的中國人口結構分析和走勢研究,這對我現(xiàn)在所做的選擇影響很大,因為這個分析里面給了很多的數(shù)據(jù)和非常精準的趨勢研究。
上世紀70年代,日本戰(zhàn)后出生高峰的這批年輕人,進入到25歲,到他們進入到90年代,他們40歲,這批人創(chuàng)造了什么?創(chuàng)造了日本今天的老本,還在吃個沒完。你們翻翻日本這些大的株式會社的領導,哪個不是當年的創(chuàng)業(yè)青年?更不用說喬布斯了、比爾蓋茨,肯定都是創(chuàng)業(yè)青年。他們?yōu)槭裁茨艹晒?因為社會環(huán)境、國家政策和那個時候他們對社會發(fā)展經(jīng)濟的引導。
我們試想,如果中國從1994年開始抓科技創(chuàng)新,今天的中國一定不得了。時不我待,我現(xiàn)在看的問題是怎么養(yǎng)老的問題,你再讓我去當創(chuàng)業(yè)青年已經(jīng)不太可能了。但是第二波人口高峰來了,但第二波高峰的人遠遠少于第一波高峰的人,第一波大概出生了3.3億人,第二波高峰是1.8億人,但是再怎么樣也是1.8億的年輕人,也是1.8億進入25到40歲的人。如果這1.8億25到40歲的人,中國再不能抓住他們創(chuàng)業(yè)的話就完了,第三次高峰只剩下大概1億了,而且還要再等十幾年以后,等得起嗎?那都第N次工業(yè)革命了。
我如果能參與到這件事里邊去,如果能讓他們這些人在未來出來幾個出井伸之,出來幾個喬布斯,我覺得我的未來還是挺有意義的。我肯定當不了那些人了,但我希望能夠弄一兩個出來,這是我的最深心底的話。
我干了21年的房地產(chǎn),但是再往下的意義何在?所以我找一個事情,非常好玩,又沒有離開房地產(chǎn),我也就懂房地產(chǎn);但是又能夠盤活一點社會不良資產(chǎn)、存量資產(chǎn),還能幫助年輕人創(chuàng)業(yè),弄不好還弄出幾個喬布斯,這個業(yè)務你們肯定會支持我干。
有人評價我說,我現(xiàn)在干的這個事情,就好象馬拉松跑到30公里的時候。人家說馬拉松是從30公里開始的,就是30公里以后才叫馬拉松,30公里以前不叫馬拉松。他說這句話我覺得特別對,到30公里以后,我經(jīng)常會在那個時候喝一下水,停一下,我想前面就剩12公里了,也就是1/4多一點,這個怎么跑?
第一,你確實可以感受到,再堅持一下就到重點了,你確實可以享受一下那個愉悅,戴上獎牌的快樂;但是后面12公里,每一公里都很艱難,因為這時候的10公里不是開始時候的10公里,你的能量已經(jīng)耗得差不多了,加上天氣如果再熱點,還是很艱苦的,但是你基本上可以判斷,這個事情是可以拿下來的。
第二個你要想什么?這個事千萬別出狀況,別行百里半九十,別好不容易跑到30公里,到33公里的時候腳崴了,35的時候抽筋了,那就功虧一簣了,還是要想一想,要有戰(zhàn)略戰(zhàn)術。為的是把這10公里拿下來,享受這個快樂。他說你現(xiàn)在到30公里了,你可以非常明確地想后面的戰(zhàn)略戰(zhàn)術問題了。我說恐怕也是,人生到了30公里。你說快接近尾聲了嗎?也不是,還挺長的。你說很初級嗎?也不是,30公里跑完了。我們每個人處在人生的馬拉松階段都不太一樣。
Q:您剛剛提到創(chuàng)業(yè)者更多的是要有企業(yè)家思維,您認為職業(yè)經(jīng)理人思維和企業(yè)家思維有什么區(qū)別?另外您剛剛提到您做孵化器也是不動產(chǎn)的思維,是之前凱德的方式,您在萬科和凱德都工作過,您覺得萬科和凱德在職業(yè)經(jīng)理人方面有什么不同,哪個平臺給您的空間和自我實現(xiàn)的價值更大?
毛大慶:企業(yè)家和職業(yè)經(jīng)理人,其實這兩個詞本身不是對立的詞,這是兩種人的工作狀態(tài)或者生活狀態(tài),或者在職場里邊不同的訴求和要求。英文里邊這個enterpreneurialspirit(企業(yè)家精神),你沒有聽說過有職業(yè)經(jīng)理人精神吧,只有企業(yè)家精神,企業(yè)家精神是任何商學院都會講的一個重要課程。
企業(yè)家精神是推動社會進步的一個很重要的動力,包括執(zhí)掌國家,管理一個政治機器,仍然也需要企業(yè)家精神。比方說這兩天大家在熱議李光耀,李光耀就是新加坡的創(chuàng)始者、創(chuàng)業(yè)者,他就是一個大企業(yè)家,或者說具有企業(yè)家精神的人。企業(yè)家精神需要什么東西呢?需要堅韌的態(tài)度,需要主人翁的責任感,需要大無畏的往前闖的精神,同時還要有縝密和謹慎的思維邏輯,同時要如履薄冰的態(tài)度。
這些東西你說職業(yè)經(jīng)理人需不需要?職業(yè)經(jīng)理人也需要,但職業(yè)經(jīng)理人和企業(yè)家在很多方面還是有區(qū)別,職業(yè)經(jīng)理人更多是執(zhí)行和履行賦予他的責任和義務。往往職業(yè)經(jīng)理人進入到一個穩(wěn)態(tài)以后,他比較難有的態(tài)度,就是站在主人翁的角度上去看待自己跟這個企業(yè)生死存亡的關系,以及我用我的智慧,怎么樣去創(chuàng)造這個企業(yè)新的生命,這個問題你讓企業(yè)家去講是非常正常的,你讓職業(yè)經(jīng)理人去講,多數(shù)的職業(yè)經(jīng)理人很難達到這個狀態(tài),職業(yè)經(jīng)理人里面少量的一批人是拿著企業(yè)家精神在當職業(yè)經(jīng)理人,這是有的,但并不是大量的。
萬科跟凱德,我覺得這兩個是有高度一致的職業(yè)經(jīng)理人環(huán)境的地方,所以我才會來萬科,我?guī)缀鯖]有過渡感。我也很驚詫,一個中國純本土成長起來的企業(yè),這個價值觀、工作精神和態(tài)度,職業(yè)化的素質的層面,跟一個跨國企業(yè)有過之而無不及,這個確實是萬科的奇跡。
萬科原來研究的對象包括索尼、豐田、匯豐銀行,這些都是管理上非常職業(yè)化的機構和企業(yè)。對于我來說,兩家企業(yè)工作經(jīng)歷加在一塊兒一共20年半,是一個非常高檔的職業(yè)經(jīng)理人學校,如果按論職業(yè)經(jīng)理人畢業(yè)的話,我應該是在中國的職業(yè)經(jīng)理人的哈佛大學里畢業(yè)的學生。我“畢業(yè)”的這兩個學校都不得了,相當于房地產(chǎn)行業(yè)的哈佛大學,在中國應該是無出其右。
Q:您做的這個和現(xiàn)在國內已有的創(chuàng)客空間有沒有區(qū)別?您剛才已經(jīng)描述了這個產(chǎn)業(yè)未來的前景,那您覺得有沒有風險?哪些環(huán)節(jié)還有一些不是很有把握的?
毛大慶:這個經(jīng)營模式還是不能講太多,因為會涉及到我們的商業(yè)機密。我講講這幾類東西,這還是不同的,比如說3Q是一種模式。3Q還是寫字樓租賃的模式,它是在一個標準的寫字樓里,把它的各方面經(jīng)營照著一個相當高水準去做,它的成本在那里,它直接對接的就是一些小企業(yè),孵化的還不是企業(yè),它那里孵不出來。
我不太想去議論同行的業(yè)態(tài),因為潘總這個東西是在他的寫字樓里發(fā)展,跟我現(xiàn)在做的事不一樣,我是拿社會閑置資產(chǎn)去做,而且我是希望輕資產(chǎn)。3Q不是輕資產(chǎn)的,它還是一個重資產(chǎn)下的辦公空間,那個產(chǎn)業(yè)是他們的,產(chǎn)品是他們的。我不要這個房子,我也不會去買地蓋房子,我其實是把這個房子拿過來加以改造,裝我的東西。我要讓這個房子通過我們的運營升值,這是我要干的事情。
我們相當于什么呢?你可以這么想,我們相當于一個酒店公司,酒店公司和開發(fā)商之間的關系,就是我們這個企業(yè)將來跟這些樓主的關系。我會經(jīng)營這個東西,這是一個。
第二,國內的孵化器有好多種,有的是基于房租基礎的,就是房租利差基礎上的孵化器,有的是基于股權投資基礎上的孵化器,不要房租,完全就是孵化器,或者稱之為是風投為主導的思想。創(chuàng)客近來,不要房租,提供場地相當于股權投資,然后用這個企業(yè)未來的增長來獲取他的回報,這是投資者干的孵化器。我們是房地產(chǎn)人干的孵化器,我的房子肯定還是要增值的,還是要房租利差的,這個還是要的。
還有就是兩者結合的,做多級孵化器的。比方說我們做一級孵化器是解決孵化剛需需要,我可以拿房地產(chǎn)的話給你解釋,就是剛需需要,或者甚至是低保人群需要的。在這里面是什么人群呢?就是非常低級的,拿不起太多錢的學生創(chuàng)業(yè)者,這叫做非常初始的孵化器,它可能連孵化器都不是,它就是一個培育的土壤。
但是它很快要上到二級的里面去,二級就是孵化器,它已經(jīng)有可能性存活,把這個小種子埋到上面去,這里面就需要各種各樣的培育措施,比如說導師團隊,給他接洽天使投資,幫他做創(chuàng)業(yè)輔導,甚至于幫他們之間再接駁業(yè)務聯(lián)絡,這就讓他能夠活下來,讓他能夠再做大。
這個事情的風險和商業(yè)地產(chǎn)是一樣的。我的風險在于,第一能不能盡快招租招滿,我的租客就是這幫創(chuàng)業(yè)者,我要把他們都招來,我有沒有這個魅力,有那么多創(chuàng)客空間,干嗎來我這兒?這又是市場競爭,我還得面對市場競爭??赡軐硪膊灰欢ㄊ撬{海,可能還是一個紅海,但是為什么我愿意做呢?它肯定是未來要上升的一個行業(yè),上升就有希望,這是一個問題。
第二個風險,我是否能把成本控制好,因為這是一個低成本運營的東西,我不可能搞豪華型的孵化器,我這個創(chuàng)客空間是要弄成一個如家式的,還是弄成一個香格里拉式的,這就是我的定位,我也要做產(chǎn)品定位,跟房地產(chǎn)是一樣的。
Q:您未來只再北京開創(chuàng)客空間嗎?
毛大慶:我覺得這個事很容易鋪到全國去,但是現(xiàn)在沒必要那么快,先在北京做幾個樣板房,大家覺得挺好了再說。其實想干很容易,我肯定跟一批戰(zhàn)略合作伙伴合作,他們有存量資產(chǎn),哪兒有我就跟到哪兒就行了,我不就是一個服務商嗎。
Q:現(xiàn)在投資人就兩個?
毛大慶:哪止兩個?幾十個都可以有,關鍵是我沒那么多份給他們分。
Q:您的投資人是國外的多一些,還是國內的多一些?
毛大慶:我第一批投資人大多是國際的、一流的投資人。
Q:您走的是輕資產(chǎn)的模式,是跟雅詩閣比較相似的委托管理,然后分收益提成,還是說你會從甲方手里租下來,然后再租出去,形成一個租金的剪刀差。你這個剪刀差會形成一個核心競爭力嗎?
毛大慶:現(xiàn)在有一些特別好的客戶,已經(jīng)不需要我再孵化他了,他要進來在我這里辦公,就屬于我剛才說的另外一種模式,就是他要靈活的公司的尺度的變化。我從投資者回報的角度,考慮未來創(chuàng)客空間的增長和發(fā)展,我肯定要做一批更優(yōu)秀的客戶。第一我得有能力讓經(jīng)濟適用的人能夠快速變成剛需,然后從剛需再變成首改,這是我們要在這個能力里面盡快變出來的。
我想可能還得做一批這樣的人,從經(jīng)濟適用到到剛需。很多人上來就做再改,像原來我說的一些大的客戶,那都屬于再改,但他又不屬于那個奢侈型的,所以首改、再改,我覺得市場還是很大的。
至于你問的這個合作方式有好多種。分成會是跟房主或者說開發(fā)商比較多的合作模式,大家共享未來的成長,我們可以優(yōu)先劣后。但是我們要講究分成,我不要太大的成本,就是說你上來就先賺我一道,然后我再賺人家一道,這不是我要干的事情。我跟房主,要利益共享,風險共擔,然后未來共同培育。如果我僅僅是個二房東,我覺得這個事沒有太大的意義。
第二類就是跟政府的合作,當然我也會爭取政府的補貼,或者是用政府的一些園區(qū)、孵化器,這個就是另外的模式了,幫助地方政府來創(chuàng)造就業(yè)、“制造”企業(yè),固化企業(yè),增加納稅,這是幫政府干的事,我們在這里面創(chuàng)造我們該有的價值。
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