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余豐慧:用公積金貸款救市是在玩火
著名財經金融評論家 余豐慧
住建部部長陳政高要求“各地要進一步提高認識,統(tǒng)一思想,發(fā)掘住房公積金的巨大潛力,用好用足住房公積金”。
面對目前房地產市場的低迷狀態(tài),特別是2月份全國70個城市房價同比環(huán)比幾乎全軍覆沒,最高跌幅達到10.8%的“嚴峻”形勢,從中央政府到各地政府新一輪大力度救市大戲正在上演。
3月16日,濟南市重新設定公積金貸款首套房的認定標準,基本屬于“認房不認貸”,較以往寬松不少;3月17日廣州市規(guī)定購買90平方米以下首套自住房或經適房,公積金貸款首付門檻可降低到20%;福建省于3月19日發(fā)布了被視為今年首波救市政策的“閩七條”,對首次申請住房公積金貸款的職工,首付比例降低至20%。相信緊隨其后,將有更多地方開始放水公積金貸款救市。
其實,早在去年初新一輪救市就已經開始。除了北上廣深一線城市外,其他城市限購基本取消,限貸政策全面松綁,并且央行定向調控釋放的資金基本瞄準了樓市,各地方政府更是在稅收、財政補貼銀行、開發(fā)商和購房者上絞盡了腦汁。但這些措施的效果差強人意。房地產延續(xù)低迷,交易量延續(xù)萎縮,房價繼續(xù)下滑。
在這種形勢下,新一輪救市已經開始全面啟動。消息稱,全國性救助樓市政策正在蓄勢待發(fā)。面對嚴重下滑的房地產行業(yè),適度出臺信貸、稅收等鼓勵住房需求性政策是應該的。畢竟房地產行業(yè)是國民經濟一個重要產業(yè),惡性下滑下去必將拖累經濟增長。不過,在住房公積金上大動干戈,特別是在住房公積金貸款上做文章值得商榷。
住房公積金是職工繳納的解決住房需求資金不足的互助性基金。其使用重點應該放在購買住房時的提取上。公積金貸款是公積金互助性派生出來的,應該是公積金使用中的輔助性產品。同時,公積金貸款具有一定的杠桿率,如果超比例發(fā)放公積金貸款的話,很可能導致后續(xù)他人提取公積金出現(xiàn)風險,侵害繳納公積金職工的合法權益。目前,全國住房公積金繳存職工達到1.1億人,確保其提取公積金權益是一件大事情。這就要求決不能超規(guī)模發(fā)放公積金貸款或者將公積金貸款挪作他用,如建設保障性住房等。
從全國范圍內看,公積金貸款比例已經非常之高。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析,截止到去年底繳存公積金總額超過8萬億元,而目前公積金貸款總額4.3萬億元,存貸比例已經達到了56%,而且存在一定程度的期限錯配情況,即公積金提取期限要比貸款期限短得多。高比例的放貸加上一定程度的期限錯配,已經給公積金貸款埋下了風險隱患。此時,再動用公積金貸款去救市是在玩火。
要把“用好用足住房公積金”的重點放在放寬提取使用條件上。新購房、維修等提取公積金條件要進一步放寬,手續(xù)要進一步簡化,要逐步在網(wǎng)絡上全程操作,提高提取速度和效率。同時,認真落實住建部、財政部、人民銀行三部門聯(lián)合下發(fā)的放寬公積金支付房租條件通知精神,拓寬公積金提取使用條件和范圍。據(jù)統(tǒng)計,2014年全國住房公積金租賃提取只占公積金提取總金額的1.07%。事實上,住房公積金在房屋租賃上發(fā)揮作用的空間非常大。
盡管各地對包括公積金貸款在內的公積金政策采取超寬松政策,以托住樓市不讓其自然調整,但筆者預測效果不會太好。因為目前的房地產市場不是想救就能救的,房地產市場低迷,房價走低,需求萎縮,是整個經濟結構和行業(yè)特點決定的。
從宏觀經濟走勢看,經濟下行壓力依舊很大,工商企業(yè)特別是中小微企業(yè)等實體經濟嚴重不景氣,倒閉、停產、跑路等正在密集爆發(fā)。對于普通百姓來說,就業(yè)和收入預期的不確定性風險正在增大。而同時房價依然居高不下,即使稍有下跌或者說連續(xù)6個月走低,但絕對價位仍然是90%以上工薪階層難以承受的。就業(yè)和收入預期的不確定性與高房價的嚴重矛盾,大大打壓了住房需求,使得大多數(shù)百姓持幣觀望或者不敢出手買房,或者因為收入水平太低根本承受不了高房價壓力。
還需要密切注意的是,不動產登記條例的實施、房產稅預期出臺和目前股市的火爆是懸在房地產市場上的三把利劍。前兩者不僅抑制了住房購買力,而且會促使大量囤集的存量房拋售入市。而股市火爆對實體經濟和樓市的資金分流作用都非常之大。這種狀況估計一時難以改變,因此,房地產市場的救助政策效果非常有限是可以預料的。
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