瑞安的預(yù)算新天地

你或許不知道瑞安地產(chǎn)，但是，你不可能不知道上海新天地，這一上海著名的時(shí)尚休閑之地，正是瑞安地產(chǎn)的標(biāo)志性產(chǎn)品。

成立于2004年的瑞安地產(chǎn)為瑞安集團(tuán)在中國內(nèi)地的房地產(chǎn)旗艦公司。公司于2006年10月在香港聯(lián)交所上市，總部設(shè)于上海，在內(nèi)地開發(fā)、出售、租賃、管理及經(jīng)營創(chuàng)新及優(yōu)質(zhì)的住宅、辦公樓、零售、娛樂及文化等項(xiàng)目。

目前，公司在上海﹑杭州﹑重慶﹑武漢﹑大連及佛山中心地段擁有八個(gè)處于不同開發(fā)階段的項(xiàng)目，包括公共設(shè)施在內(nèi)的總建筑面積達(dá)1320萬平方米。

2008年，中國房地產(chǎn)市場陰云密布，政府調(diào)控之下，樓市成交量急劇萎縮，持續(xù)上漲的房價(jià)開始呈下跌態(tài)勢。同時(shí)，由美國次貸危機(jī)引發(fā)的全球金融危機(jī)開始蔓延，全球經(jīng)濟(jì)陷入困境。此時(shí)，和其他房地產(chǎn)公司一樣，瑞安地產(chǎn)也感到了莫大的資金壓力。

危機(jī)也是機(jī)會(huì)。一向推崇現(xiàn)代化管理的瑞安地產(chǎn)很快意識(shí)到，要解決資金困局，順利渡過危機(jī)，就要加強(qiáng)內(nèi)部管控，更合理和有效地分配和利用資金。于是，搭建全面預(yù)算管理系統(tǒng)的想法呼之欲出。

2008年6月，瑞安地產(chǎn)啟動(dòng)全面預(yù)算編制系統(tǒng)建設(shè)。公司鎖定全球EPM行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者Oracle Hyperion Planning解決方案，由擁有10年系統(tǒng)實(shí)施和財(cái)務(wù)咨詢經(jīng)驗(yàn)的北京諾亞舟財(cái)務(wù)咨詢公司負(fù)責(zé)系統(tǒng)實(shí)施。

2008年11月，系統(tǒng)年度預(yù)算系統(tǒng)成功上線運(yùn)行；2009年2月，瑞安開始使用系統(tǒng)編制月度滾動(dòng)預(yù)算。

如今，在這套系統(tǒng)平臺(tái)下，瑞安的信息化預(yù)算編制已走過了3個(gè)年頭。對(duì)于系統(tǒng)給瑞安業(yè)務(wù)管理方式帶來的變革，瑞安地產(chǎn)副總經(jīng)理Simon Cho很欣喜，"全面預(yù)算管理系統(tǒng)為我們跟蹤項(xiàng)目預(yù)算、控制開發(fā)成本、調(diào)節(jié)現(xiàn)金流提供了可靠的工具。"

2010年，瑞安地產(chǎn)榮獲Oracle最佳實(shí)施案例大獎(jiǎng)。這個(gè)曾經(jīng)在黃埔江畔一手締造出享譽(yù)全國時(shí)尚新天地的地產(chǎn)大鱷，如今，又因其出色的預(yù)算系統(tǒng)為自己開啟了一片管理新天地。

一家地產(chǎn)公司的預(yù)算樣本

緣起

作為一家香港上市公司，瑞安地產(chǎn)擁有先進(jìn)的管理思想。無論是其最具盛名的產(chǎn)品--上海新天地；還是其低調(diào)務(wù)實(shí)的公司形象，都始終能令人感到一股現(xiàn)代化、國際化公司的清新之風(fēng)。

然而，在2008年之前，缺乏系統(tǒng)支撐的預(yù)算管理，仍給瑞安的財(cái)務(wù)工作制造了諸多麻煩。

第一，瑞安的預(yù)算一直由財(cái)務(wù)部門使用EXCEL表格進(jìn)行編制，不僅耗時(shí)耗力、且很難達(dá)到精細(xì)化預(yù)算的要求。

第二，預(yù)算以財(cái)務(wù)部門為主編制完成，缺乏業(yè)務(wù)部門的參與，削弱了預(yù)算的及時(shí)性和準(zhǔn)確性。瑞安地產(chǎn)財(cái)務(wù)  Sherry說，"比如，業(yè)務(wù)部門在編制底層數(shù)據(jù)的過程當(dāng)中增加了一些內(nèi)容，而財(cái)務(wù)部門又不知道的話，反映相對(duì)來講就不會(huì)那么及時(shí)了。"

第三，瑞安有三套預(yù)算體系，年度計(jì)劃、月度預(yù)測和九年規(guī)劃，這是三套獨(dú)立的系統(tǒng)，預(yù)測方法各不相同，分別由不同部門負(fù)責(zé)。不同的模型導(dǎo)致彼此間的沖突，使得管理層無法準(zhǔn)確把握數(shù)據(jù)。

第四，在EXCEL的體系下，業(yè)務(wù)邏輯較簡單。預(yù)算售樓、回款、成本、預(yù)支分?jǐn)偟葟?fù)雜的業(yè)務(wù)邏輯無法獲得及時(shí)的反映。

第五，由于實(shí)際數(shù)據(jù)與預(yù)算數(shù)據(jù)缺乏對(duì)比、不同系統(tǒng)的數(shù)據(jù)之間缺乏接口，使得預(yù)算難以做到精細(xì)化管理，也很難實(shí)現(xiàn)預(yù)算的實(shí)時(shí)控制。

第六，瑞安有100多家法人公司，數(shù)據(jù)匯總和合并的過程非常耗時(shí)，這也使得預(yù)算體系無法做到精細(xì)化。

第七，無法對(duì)項(xiàng)目合同的付款和日常費(fèi)用的報(bào)銷進(jìn)行管控，缺乏預(yù)算控制機(jī)制。

薄弱的預(yù)算管理已無法滿足瑞安的管理需要，一片危機(jī)聲中，瑞安管理層毅然啟動(dòng)預(yù)算變革，北京諾亞舟咨詢攜甲骨文海波龍預(yù)算系統(tǒng)就此走進(jìn)了瑞安地產(chǎn)。

實(shí)施目標(biāo)

任何一個(gè)項(xiàng)目都要有目標(biāo)。在實(shí)施之前，瑞安就為其預(yù)算編制系統(tǒng)設(shè)定了四大目標(biāo)。

第一，是績效管理。通過年度預(yù)算和滾動(dòng)預(yù)測，可以提供相應(yīng)的比較數(shù)據(jù)，這些相關(guān)的數(shù)據(jù)比較，又可以形成財(cái)務(wù)報(bào)告。

第二，是期望通過年度預(yù)算與滾動(dòng)預(yù)測，使預(yù)算編制更加合理、更加符合企業(yè)業(yè)務(wù)流程；改變以往預(yù)算編制周期太長，效率低下的狀況，減少手工工作；使各業(yè)務(wù)部門主管可以更好地管理和調(diào)節(jié)預(yù)算，使各業(yè)務(wù)部門的領(lǐng)導(dǎo)能夠更加重視預(yù)算；同時(shí)，為瑞安的績效評(píng)價(jià)提供各類關(guān)鍵業(yè)績指標(biāo)。

第三，是自動(dòng)化生成財(cái)務(wù)報(bào)表和進(jìn)行業(yè)務(wù)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)集成，自動(dòng)生成預(yù)算差異；隨時(shí)掌握瑞安內(nèi)部各實(shí)體的預(yù)算執(zhí)行情況，并隨時(shí)通過系統(tǒng)進(jìn)行選擇性的比較分析；提供"下鉆"模式分析；幫助分析各種情景數(shù)據(jù)。

第四，是預(yù)算控制。通過系統(tǒng)，可以對(duì)瑞安的日常費(fèi)用和項(xiàng)目付款進(jìn)行事前控制。

預(yù)算要點(diǎn)

"房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)依靠資金和資源進(jìn)行運(yùn)作的行業(yè)，具有鮮明的行業(yè)預(yù)算特點(diǎn)。瑞安也不例外。"諾亞舟財(cái)務(wù)咨詢公司副總經(jīng)理李彤介紹說。

首先，必須立足于項(xiàng)目和公司兩個(gè)層面設(shè)置預(yù)算體系。

一般而言，地產(chǎn)公司在開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目時(shí)都會(huì)為此設(shè)置一個(gè)子公司，由該公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行核算管理，這就是項(xiàng)目公司。房地產(chǎn)企業(yè)都是基于項(xiàng)目在開展業(yè)務(wù)，瑞安地產(chǎn)也是如此。項(xiàng)目是瑞安業(yè)務(wù)的基石，也是日常管控的主體。因此，對(duì)于地產(chǎn)公司的預(yù)算管理，必須在項(xiàng)目和公司兩個(gè)層面上設(shè)置預(yù)算體系。

其次，預(yù)算必須跨年度，覆蓋項(xiàng)目的生命周期，體現(xiàn)實(shí)際業(yè)務(wù)運(yùn)作過程，按照業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)體現(xiàn)收入成本與現(xiàn)金流的特點(diǎn)。

房地產(chǎn)開發(fā)的周期通常在2-3年以上，而如果遇上一個(gè)大型項(xiàng)目，周期則會(huì)更長。譬如，瑞安的上海新天地自1999年啟動(dòng)，2007年才全部建成，歷時(shí)足足8年。

因此，與很多行業(yè)只需要重點(diǎn)編制年度預(yù)算不同，在地產(chǎn)業(yè)，1年的年度預(yù)算根本滿足不了管理決策層的信息要求。通常來說，對(duì)銷售、開發(fā)、融資等方面的預(yù)算要求在3年左右，而對(duì)長期戰(zhàn)略規(guī)劃至少在5年以上。瑞安就有三套預(yù)算系統(tǒng)，分別為年度預(yù)算、滾動(dòng)預(yù)算和九年規(guī)劃。

最后，從管理細(xì)化的角度，預(yù)算要從項(xiàng)目深入到最底層的地塊，乃至樓棟。

瑞安的預(yù)算內(nèi)容包括指標(biāo)預(yù)算、業(yè)務(wù)預(yù)算、資本預(yù)算和財(cái)務(wù)預(yù)算，其中，又以業(yè)務(wù)預(yù)算是核心。在業(yè)務(wù)預(yù)算中，售樓和回款預(yù)算、稅金預(yù)算、開發(fā)成本預(yù)算和融資與利息分?jǐn)傤A(yù)算是瑞安的預(yù)算編制重點(diǎn)。

圖1：瑞安地產(chǎn)預(yù)算內(nèi)容