連鎖零售業(yè)與物業(yè)的合作發(fā)展

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　　  連鎖零售業(yè)發(fā)展在物業(yè)的進(jìn)入方式上大體可劃分為三類，即買斷、租賃和合作，選擇不同的進(jìn)入方式，對(duì)零售業(yè)連鎖發(fā)展資產(chǎn)管理的意義是不同的。
　　（一）、物業(yè)合作的進(jìn)入方式。對(duì)于連鎖發(fā)展初期的零售企業(yè)、管理經(jīng)驗(yàn)不夠成熟的零售企業(yè)，要快速形成連鎖發(fā)展的規(guī)模經(jīng)濟(jì)，最好的物業(yè)進(jìn)入方式就是合作。可選擇“加盟連鎖”或“連鎖同盟”發(fā)展模式。這種方式可以減小連鎖企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)，又可以取得物業(yè)的經(jīng)營(yíng)權(quán)；使業(yè)主放棄物業(yè)的“機(jī)會(huì)成本”，與連鎖企業(yè)共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。但這種方式通常對(duì)商號(hào)價(jià)值的要求較高，并大大降低了零售企業(yè)的利潤(rùn)空間。在零售企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)調(diào)控能力較差、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈或經(jīng)理人資質(zhì)不足的情況下，有可能給薄利的零售企業(yè)造成虧損。
　?。ǘ⑽飿I(yè)租賃的進(jìn)入方式。對(duì)于較成熟的連鎖企業(yè)，物業(yè)租賃是較好的選擇方式。租賃所占用的資金，與物業(yè)買斷相比“現(xiàn)金流出”較??；與合作經(jīng)營(yíng)相比利潤(rùn)空間較大?？梢杂蒙倭康馁Y金獲取物業(yè)的使用權(quán)，是一種以融物形式獲取的變相融資，租金便是融資成本。當(dāng)然與合作相比，租賃的投資風(fēng)險(xiǎn)較大，這就要求連鎖企業(yè)在進(jìn)入擬定市場(chǎng)時(shí)，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行科學(xué)的分析和準(zhǔn)確的把握。因而是較成熟的零售企業(yè)連鎖發(fā)展，走向規(guī)模經(jīng)濟(jì)的第一選擇。
　?。ㄈ?、租賃方式并非是進(jìn)入物業(yè)的最優(yōu)選擇。租賃實(shí)質(zhì)是物業(yè)使用權(quán)的分期買斷，是租賃方將固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為金融資產(chǎn)，以最大限度獲取固定資產(chǎn)收益的一種經(jīng)營(yíng)方式。物業(yè)價(jià)值與租金純收入之間有如下關(guān)系： 
            
　　
            這一結(jié)論說明，如果物業(yè)每平米的月租金為100元，租期為10年時(shí)，相當(dāng)于每平米物業(yè)價(jià)值在10萬(wàn)元以上；租期為5年時(shí)，相當(dāng)于每平米物業(yè)價(jià)值在20萬(wàn)元以上；但并非租期越長(zhǎng)越經(jīng)濟(jì)，租期越長(zhǎng)租金總量就越大。由此可見，以物業(yè)租賃方式進(jìn)入物業(yè)所付出的代價(jià)是昂貴的，因此，大型零售業(yè)連鎖發(fā)展，應(yīng)隨著規(guī)模的不斷擴(kuò)大，逐漸縮小租賃進(jìn)入物業(yè)方式的比率。零售業(yè)的連鎖發(fā)展與房地產(chǎn)的相關(guān)性較強(qiáng)，實(shí)力較強(qiáng)的零售企業(yè)可在連鎖發(fā)展的過程中，將零售業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)聯(lián)合起來(lái)相關(guān)發(fā)展。如日本的大榮公司，能成為國(guó)際著名的零售連鎖企業(yè)，與房地產(chǎn)業(yè)和零售業(yè)的聯(lián)合經(jīng)營(yíng)是分不開的。

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