連鎖零售業(yè)與物業(yè)的合作發(fā)展

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　　  連鎖零售業(yè)發(fā)展在物業(yè)的進入方式上大體可劃分為三類，即買斷、租賃和合作，選擇不同的進入方式，對零售業(yè)連鎖發(fā)展資產(chǎn)管理的意義是不同的。
　　（一）、物業(yè)合作的進入方式。對于連鎖發(fā)展初期的零售企業(yè)、管理經(jīng)驗不夠成熟的零售企業(yè)，要快速形成連鎖發(fā)展的規(guī)模經(jīng)濟，最好的物業(yè)進入方式就是合作?？蛇x擇“加盟連鎖”或“連鎖同盟”發(fā)展模式。這種方式可以減小連鎖企業(yè)的投資風險，又可以取得物業(yè)的經(jīng)營權(quán)；使業(yè)主放棄物業(yè)的“機會成本”，與連鎖企業(yè)共擔風險。但這種方式通常對商號價值的要求較高，并大大降低了零售企業(yè)的利潤空間。在零售企業(yè)財務(wù)指標調(diào)控能力較差、市場競爭激烈或經(jīng)理人資質(zhì)不足的情況下，有可能給薄利的零售企業(yè)造成虧損。
　?。ǘ?、物業(yè)租賃的進入方式。對于較成熟的連鎖企業(yè)，物業(yè)租賃是較好的選擇方式。租賃所占用的資金，與物業(yè)買斷相比“現(xiàn)金流出”較??；與合作經(jīng)營相比利潤空間較大。可以用少量的資金獲取物業(yè)的使用權(quán)，是一種以融物形式獲取的變相融資，租金便是融資成本。當然與合作相比，租賃的投資風險較大，這就要求連鎖企業(yè)在進入擬定市場時，對市場進行科學的分析和準確的把握。因而是較成熟的零售企業(yè)連鎖發(fā)展，走向規(guī)模經(jīng)濟的第一選擇。
　?。ㄈ?、租賃方式并非是進入物業(yè)的最優(yōu)選擇。租賃實質(zhì)是物業(yè)使用權(quán)的分期買斷，是租賃方將固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為金融資產(chǎn)，以最大限度獲取固定資產(chǎn)收益的一種經(jīng)營方式。物業(yè)價值與租金純收入之間有如下關(guān)系： 
            
　　
            這一結(jié)論說明，如果物業(yè)每平米的月租金為100元，租期為10年時，相當于每平米物業(yè)價值在10萬元以上；租期為5年時，相當于每平米物業(yè)價值在20萬元以上；但并非租期越長越經(jīng)濟，租期越長租金總量就越大。由此可見，以物業(yè)租賃方式進入物業(yè)所付出的代價是昂貴的，因此，大型零售業(yè)連鎖發(fā)展，應隨著規(guī)模的不斷擴大，逐漸縮小租賃進入物業(yè)方式的比率。零售業(yè)的連鎖發(fā)展與房地產(chǎn)的相關(guān)性較強，實力較強的零售企業(yè)可在連鎖發(fā)展的過程中，將零售業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)聯(lián)合起來相關(guān)發(fā)展。如日本的大榮公司，能成為國際著名的零售連鎖企業(yè)，與房地產(chǎn)業(yè)和零售業(yè)的聯(lián)合經(jīng)營是分不開的。

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