2015年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》模擬試題（18）

　　一、計算題

　　1. 某酒店投資采用銀行貸款，年利率為12%，估計一年建成，交付使用后，當年可獲得凈收益50萬元，以后逐年增加15%，要求10年凈收益回收貸款的本利和，問該酒店建造時總投資應(yīng)控制在多少萬元?（設(shè)投資發(fā)生在年初，收益發(fā)生在年末）

　　答案：

　　該酒店第一年末的凈收益現(xiàn)值為：

　　P=A1/（i-s）{1-[（1+s）/（1+i）]n}

　　=50/（12%-15%）{1-[（1+15%）/（1+12%）]10}=504.27萬元

　　該酒店總投資=50427/（1+12%）=450.24萬元

　　二、案例題

　　某開發(fā)商以樓面地價1000元/平米購入了一宗普通住宅70年的使用權(quán)，已知建筑容積率為1.6，規(guī)劃建設(shè)用地面積為40000平米，建造成本為1400元/平米，專業(yè)人員費用為建造成本的8%，管理費用為土地成本建造成本及專業(yè)人員費用之和的5%，貸款利率為12%，開發(fā)建設(shè)周期為3年，（其中準備期6個月，建設(shè)期為24個月，銷售期為6個月，）土地成本在項目開始時一次投入，建造成本專業(yè)人員費用和管理費用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，如果項目建成后的市場銷售價格為4700元/平米，出售過程中的稅費和銷售費用分別為總銷售收入的6.5%和2.5%，問開發(fā)商成本利潤率是多少?

　　答案：

　?。?） 項目總開發(fā)價值：

　　項目總建筑面積：40000×1.6=64000平米

　　總銷售收入：4700×46000=30080萬元

　　銷售稅費：30080×6.5%=1955.2萬元

　　項目總開發(fā)價值：30080-1955.2=28124.8萬元

　?。?） 項目總開發(fā)成本：

　　土地成本：1000×64000=6400萬元

　　建造成本：1400×64000=8960萬元

　　專業(yè)人員費用：8960×8%=716.8萬元

　　管理費用：（6400+8960+716.8）×5%=803.84萬元

　　財務(wù)費用：

　　a土地成本利息：6400×[（1+12%）3-1]=2591.54萬元

　　b建造成本專業(yè)人員費用管理費用利息：

　?。?960+716.8+803.84）×[（1+12%）（2/2+0.5）-1]=1942.03萬元

　　c財務(wù)費用總計：2591.54+1942.03=4533.57萬元

　　銷售費用：30080×2.5%=752萬元

　　總開發(fā)成本：6400+8960+716.8+803.84+4533.57+752=22166.21萬元

　　（3）開發(fā)商成本利潤率：

　　開發(fā)商利潤：28124.8-22166.21=5958.59萬元

　　開發(fā)商成本利潤率：5958.59/22166.21×100%=26.88%

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