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2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《基本制度與政策》復(fù)習(xí)資料(23)
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二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓最主要的特征是發(fā)生權(quán)屬變化,即房屋所有權(quán)連同房屋所占用的土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移?!冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》及《轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》都明確規(guī)定了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)符合的條件,采取排除法規(guī)定了下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓:
?。?)達(dá)不到下列條件的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。①以出讓方式取得土地使用權(quán)用于投資開發(fā)的,按照土地使用權(quán)出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā),屬于房屋建設(shè)工程的,應(yīng)完成開發(fā)投資總額的25%以上,②屬于成片開發(fā)的,形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件;③同時(shí)規(guī)定應(yīng)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金,并取得土地使用權(quán)證書。
?。?)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的。司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)可以根據(jù)合法請(qǐng)求人的申請(qǐng)或社會(huì)公共利益的需要,依法裁定、決定限制房地產(chǎn)權(quán)利,如查封、限制轉(zhuǎn)移等。在權(quán)利受到限制期間,房地產(chǎn)權(quán)利人不得轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)房地產(chǎn)。
?。?)依法收回土地使用權(quán)的。在國家依法做出收回土地使用權(quán)決定之后,原土地使用權(quán)人不得再行轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。
?。?)共有房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書面同意的。共有房地產(chǎn),是指房屋的所有權(quán)、土地使用權(quán)為兩個(gè)或兩個(gè)以上權(quán)利人所共同擁有。共有房地產(chǎn)權(quán)利的行使需經(jīng)全體共有人同意,不能因某一個(gè)或部分權(quán)利人的請(qǐng)求而轉(zhuǎn)讓。
?。?)權(quán)屬有爭議的。權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn),是指有關(guān)當(dāng)事人對(duì)房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的歸屬發(fā)生爭議,致使該項(xiàng)房地產(chǎn)權(quán)屬難以確定。
?。?)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。
?。?)法律和行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情況。
例題1:下列房地產(chǎn)屬于不得轉(zhuǎn)讓情況包括( )
A.依法收回土地使用權(quán)的
B.共有房地產(chǎn),經(jīng)過其他共有人書面同意的
C.未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的
D.依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的
E.權(quán)屬有爭議的。
答案:ACE
解析:“共有房地產(chǎn),經(jīng)過其他共有人書面同意的”和“依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”,是可以轉(zhuǎn)讓的。
例題2:下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的有( )(2005年試題)
A.共有的房地產(chǎn)
B.未解決權(quán)屬爭議的房地產(chǎn)
C.設(shè)定了抵押權(quán)的房地產(chǎn)
D.已被依法查封的房地產(chǎn)
E.已列入城市拆遷范圍內(nèi)的房屋
答案:BD
解析:共有房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書面同意的,不得轉(zhuǎn)讓。建設(shè)部令第56號(hào)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三十七條經(jīng)抵押權(quán)人同意,抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租。國務(wù)院令第305號(hào)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十二條:拆遷范圍確定后,拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人,不得進(jìn)行下列活動(dòng):
?。ㄒ唬┬陆?、擴(kuò)建、改建房屋;
(二)改變房屋和土地用途;
?。ㄈ┳赓U房屋。
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