房地產(chǎn)估價師：房屋拆遷工作程序

　?。ㄒ唬┎疬w申請的提出

　　國家對房屋拆遷實行行政許可制度?！恫疬w條例》規(guī)定申請領(lǐng)取房屋拆遷許可證的，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料：

　?。?）建設(shè)項目批準(zhǔn)文件；

　?。?）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

　　（3）國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件；

　　（4）拆遷計劃和拆遷方案；

　　（5）辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。

　　例題：《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，申請領(lǐng)取房屋拆遷許可證的，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交（    ）等資料。（2004年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人試題）

　　A．建設(shè)項目批準(zhǔn)文件

　　B．建設(shè)用地規(guī)劃許可證

　　C．國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件

　　D．房屋拆遷估價報告

　　E．拆遷計劃和拆遷方案

　　答案：ABCE

　　解析：房屋拆遷估價報告，不屬于提交資料。

　?。ǘ┎疬w審批

　　房屋拆遷管理部門收到拆遷申請和規(guī)定提交的批準(zhǔn)文件后，應(yīng)對申請內(nèi)容進(jìn)行審查，并對拆遷范圍進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查。

　　經(jīng)審查符合條件的，由房屋拆遷管理部門發(fā)給拆遷申請人《房屋拆遷許可證》?！斗课莶疬w許可證》是房屋拆遷的法律憑證。獲得許可證后，拆遷申請人就成為合法的拆遷人，其拆遷行為受法律保護(hù)。

　　拆遷范圍確定后的要求：房屋拆遷管理部門在發(fā)放《房屋拆遷許可證》的同時，應(yīng)當(dāng)依照《拆遷條例》的規(guī)定將《房屋拆遷許可證》中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人不得新建、擴(kuò)建、改建房屋，不得改變房屋和土地用途，不得租賃房屋。

　　例題：拆遷城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上的房屋必須領(lǐng)取房屋拆遷許可證后，方可拆除。（    ） （2006年試題）

　　答案：√

　　解析：拆遷城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上的房屋必須領(lǐng)取房屋拆遷許可證后，方可拆除。

　?。ㄈ┎疬w協(xié)議

　　《拆遷條例》規(guī)定，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)就拆遷的補(bǔ)償和安置簽訂書面協(xié)議在拆遷過程中，拆遷人與被拆遷人之間所發(fā)生的民事關(guān)系主要是拆遷補(bǔ)償安置，對于拆遷補(bǔ)償安置以及相關(guān)的問題，拆遷當(dāng)事人應(yīng)該對雙方的權(quán)利和義務(wù)作出明確的界定。拆遷當(dāng)事人必須以拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的形式確定雙方的權(quán)利和義務(wù)。拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是約定拆遷當(dāng)事人之間民事權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的合同，適用《中華人民共和國民法通則》（以下簡稱《民法通則》）和《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）。

　　拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的主要內(nèi)容包括：補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項。除上述主要內(nèi)容外，協(xié)議一般還應(yīng)包括違約責(zé)任、解決爭議的辦法等條款。對于實行貨幣補(bǔ)償?shù)模疬w補(bǔ)償安置協(xié)議主要應(yīng)載明補(bǔ)償金額、搬遷期限；對于實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議主要應(yīng)載明安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等。

　　協(xié)議簽訂后是否公證，由雙方當(dāng)事人自主選擇。但根據(jù)《拆遷條例》規(guī)定拆除代管房屋，必須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證。

　　（四）拆遷的實施

　　拆遷的實施方式有兩種，即自行拆遷和委托拆遷。

　　自行拆遷，是指為了某項目建設(shè)需要已取得房屋拆遷許可證的建設(shè)單位即拆遷人自己實施拆遷工作。

　　委托拆遷，就是拆遷人自己不承擔(dān)拆遷工作，而是把拆遷工作委托給具有拆遷資格的單位去承擔(dān)。拆遷人委托拆遷的，應(yīng)當(dāng)向被委托的拆遷單位出具委托書，并訂立拆遷委托合同。接受拆遷委托的單位必須取得拆遷資格。

　　房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，也不得接受拆遷委托。

　　拆遷人必須在《房屋拆遷許可證》規(guī)定的拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)進(jìn)行拆遷，不得超越批準(zhǔn)的拆遷范圍和規(guī)定的拆遷期限。

　?。ㄎ澹┎疬w補(bǔ)償安置資金的監(jiān)管

　　《拆遷條例》規(guī)定申請領(lǐng)取房屋拆遷許可證的，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明，并規(guī)定了“拆遷人實施房屋拆遷的補(bǔ)償安置資金應(yīng)當(dāng)全部用于房屋拆遷的補(bǔ)償安置，不得挪作他用?！薄翱h級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對拆遷補(bǔ)償安置資金使用的監(jiān)督?！北O(jiān)督的具體辦法，《拆遷條例》沒有明確，各地可以根據(jù)實際情況作出規(guī)定，確保拆遷補(bǔ)償安置資金不被挪作他用。

　　例題1：下列拆遷行為中，適用《城市房屋拆遷管理條例》的有（    ）。（2005年試題）

　　A．征收集體土地過程中對民房的拆遷
　　B．城市市區(qū)內(nèi)市政建設(shè)對居民購買的商品房的拆遷
　　C．城市近郊區(qū)集體土地上水利建設(shè)對民房的拆遷
　　D．城市市區(qū)內(nèi)國有企業(yè)對廠房的自拆自建
　　E．城市市區(qū)內(nèi)建設(shè)公益事業(yè)房屋對居民私有住房的拆遷

　　答案：BE

　　解析：《城市房屋拆遷管理條例》（國務(wù)院令第305號，以下簡稱《拆遷條例》）的適用范圍是在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補(bǔ)償、安置的活動。

　　例題2：《城市房屋拆遷管理條例》的適用范圍是在（    ）實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補(bǔ)償、安置的。

　　A．城市市區(qū)內(nèi)
　　B．城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上
　　C．城市建成區(qū)內(nèi)國有土地上
　　D．城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地上

　　答案：B

　　拆遷人是指取得房屋拆遷許可證的單位。被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人，不包括被拆遷房屋的使用人。但對使用人的利益還要予以依法保護(hù)。

　　例題3：拆遷人是（    ）。

　　A．房屋行政主管部門
　　B．取得房屋拆遷許可證的單位
　　C．規(guī)劃行政主管部門
　　D．專門從事房屋拆遷的單位

　　答案：B

　　例題4：下列對房屋拆遷的概念表述正確的是（    ）。

　　A．指取得拆遷許可證的拆遷人，拆除城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)私人土地上的房屋及其附屬物，并對被拆除房屋的所有人和使用人進(jìn)行補(bǔ)償和安置的活動
　　B．指取得拆遷許可證的拆遷人，拆除城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)國有土地上的房屋及其附屬物，僅對使用人進(jìn)行補(bǔ)償和安置的活動
　　C．指取得拆遷許可證的拆遷人，拆除城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)國有土地上的房屋及其附屬物，并對被拆除房屋的所有人進(jìn)行補(bǔ)償和安置活動
　　D．指取得拆遷許可證的拆遷人，拆除城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)集體私有土地上的房屋及其附屬物，并對被拆除房屋的所有人和使用人進(jìn)行補(bǔ)償和安置活動

　　答案：C

　　解析：《拆遷條例》規(guī)定，其適用范圍是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實施房屋拆遷，同時集體土地上的拆遷行為，按照《土地管理法》等有關(guān)法律、　法規(guī)執(zhí)行，因此，A、B、D都是錯的。

　　例題5：拆遷的實施方式有（    ）。

　　A．自行拆遷
　　B．政府拆遷
　　C．社會拆遷
　　D．單位拆遷
　　E．委托拆遷

　　答案：AE

　　解析：政府拆遷、單位拆遷、社會拆遷都不是《拆遷條例》規(guī)定的拆遷方式，因此，只有選取AE

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