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鄭州二手房新交易系統(tǒng),中介賺錢更快
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反映中介賺取差價(jià)多收費(fèi)
前不久,張女士在農(nóng)業(yè)路看中一套二手房,每平方米8000元,共計(jì)70多萬(wàn)元。通過中介,三方簽訂存量房買賣合同。張女士選擇托付中介“包干”,共支付中介7萬(wàn)元,其中包括中介費(fèi)1萬(wàn)元。
“我搬到新家后,找中介公司提供相關(guān)費(fèi)用的發(fā)票,可中介卻拒絕提供?!睆埮空f,她發(fā)現(xiàn)可疑后,通過咨詢小區(qū)內(nèi)其他買房者,發(fā)現(xiàn)同樣的交易價(jià)格下,房屋辦理的房產(chǎn)交易契稅、交易手續(xù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)等費(fèi)用,別人繳納的過戶費(fèi)也就5萬(wàn)多元。
“我已經(jīng)支付過中介費(fèi)了,其他的費(fèi)用不應(yīng)該再多收了。”隨后,張女士與中介公司交涉,可中介公司拿出來的證據(jù)卻讓她很吃驚。根據(jù)新系統(tǒng)報(bào)價(jià),該房產(chǎn)價(jià)格為每平方米8000元左右,按照新系統(tǒng)的報(bào)價(jià)計(jì)算,這個(gè)費(fèi)用計(jì)算并沒有錯(cuò)。
“中介按照地稅局新系統(tǒng)的報(bào)價(jià)來收費(fèi),可在實(shí)際辦手續(xù)時(shí),卻通過各種關(guān)系和操作,降低了交易實(shí)際費(fèi)用,從中賺取差價(jià)?!睆埮拷o本報(bào)反映稱,這筆費(fèi)用不應(yīng)該加在消費(fèi)者身上。
調(diào)查
每平方米1.2萬(wàn)元的房屋
1萬(wàn)元即可通過評(píng)估
昨日,記者以購(gòu)房者的身份,來到農(nóng)業(yè)東路一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。在詢問了記者所需地段和房屋類型后,該公司的劉經(jīng)理報(bào)出了房子的價(jià)格和過戶費(fèi)等各種費(fèi)用。
記者表示看中農(nóng)業(yè)東路某小區(qū)一套房子,100平方米。房東報(bào)價(jià)120萬(wàn)元,按這個(gè)基數(shù)來計(jì)算,需要繳納費(fèi)用為11萬(wàn)余元,其中包括1萬(wàn)多元中介費(fèi)。
“費(fèi)用能不能再少一點(diǎn)?如果都交給公司代辦,需要多少錢?”記者詢問后,劉經(jīng)理稱,可以先看房子,如果滿意的話,可以進(jìn)一步協(xié)商。
經(jīng)過確定房子后,劉經(jīng)理表示,如果看中房子,中介費(fèi)用還可以商量。當(dāng)記者詢問“存量房交易價(jià)格申報(bào)評(píng)估系統(tǒng)”的情況時(shí),劉經(jīng)理表示,“我們可以托人,幫你降低評(píng)估的價(jià)格,比如你要買的房子是每平方米1.2萬(wàn)元,我們可以讓房屋不到1萬(wàn)元即可通過評(píng)估?!彼Q,這種支付方法,必須是一次性交易,如果是貸款支付的話,則通不過銀行客戶端的評(píng)估。
計(jì)算
中介可從中賺取萬(wàn)元差價(jià)
目前,根據(jù)當(dāng)前實(shí)施的稅費(fèi)征收規(guī)定,產(chǎn)權(quán)未滿5年的房產(chǎn),需繳納5.6%的營(yíng)業(yè)稅,1.5%的個(gè)人所得稅。在此前提下若為普通住宅,且首次置業(yè),那么契稅繳納標(biāo)準(zhǔn)為:90平方米以下為1%,90平方米以上為1.5%;二次以上(包括二次)置業(yè)且為普通住宅,契稅為3%。
按照實(shí)際交易價(jià)格,一套房原本需要繳納10萬(wàn)元左右的稅費(fèi),而按照“托人”后的價(jià)格,只需要繳納8萬(wàn)元左右的稅費(fèi),前后相差2萬(wàn)元左右。
“如果你真想買的話,我可以給你搞到電腦估價(jià),再根據(jù)這個(gè)價(jià)格協(xié)議一個(gè)更低的報(bào)價(jià),這樣也能通過評(píng)估。”劉經(jīng)理說,可以省出不少過戶費(fèi)。
當(dāng)天,記者咨詢了東明路一家中介公司,發(fā)現(xiàn)中介工作人員都在用這樣的手段促銷二手房。當(dāng)記者咨詢中介公司是否存在賺差價(jià)的情況時(shí),中介公司都選擇回避。
但一名房產(chǎn)中介從業(yè)者透露,這種賺差價(jià)的情況確實(shí)存在,如果消費(fèi)者一不留神,就會(huì)被賺取萬(wàn)元以上差價(jià)。而中介內(nèi)部出現(xiàn)的這種情況,也與最近鄭州市推行的二手房交易系統(tǒng)有關(guān)。
評(píng)估
房屋報(bào)價(jià)與新系統(tǒng)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)相差不大即可通過
記者了解到,今年7月起,“存量房交易價(jià)格申報(bào)評(píng)估系統(tǒng)”正式上線,通過向契稅、房地產(chǎn)、國(guó)土、住建等部門提出數(shù)據(jù)需求,獲取個(gè)案房地產(chǎn)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù),在進(jìn)行實(shí)地調(diào)查勘驗(yàn)、參照房地產(chǎn)市場(chǎng)交易信息的基礎(chǔ)上,根據(jù)二手房所處的區(qū)域位置、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施、周邊配套以及市場(chǎng)交易均價(jià)等因素確定計(jì)稅的基準(zhǔn)價(jià)格。經(jīng)過評(píng)估師綜合分析,確定每個(gè)小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)房的價(jià)格。
據(jù)鄭州市地稅部門介紹,存量房評(píng)估系統(tǒng)生成價(jià)值后,地稅部門的計(jì)稅依據(jù)將分為三種情況。首先,按合同交易價(jià)確定。如果交易雙方申報(bào)的合同交易價(jià)大于等于計(jì)稅評(píng)估價(jià)值的,以合同交易價(jià)作為計(jì)稅依據(jù)。
其次,是按計(jì)稅評(píng)估價(jià)值確定,如果納稅人申報(bào)的合同交易價(jià)低于計(jì)稅評(píng)估價(jià)值且無(wú)正當(dāng)理由,并愿意接受稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)規(guī)定進(jìn)行稅收核定的,以該計(jì)稅評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)。
最后,是按復(fù)核價(jià)值確定。對(duì)納稅人申報(bào)的合同交易價(jià)低于計(jì)稅評(píng)估價(jià)值,又不接受稅務(wù)機(jī)關(guān)以計(jì)稅評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)且提出復(fù)核申請(qǐng)的,由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)稅法相關(guān)規(guī)定開展復(fù)核,并以復(fù)核價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)。
“這意味著,如果房屋報(bào)價(jià)與新系統(tǒng)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)相差不大,都可以通過系統(tǒng)?!钡囟惞ぷ魅藛T表示,所以難免會(huì)出現(xiàn)中介人員鉆漏洞的現(xiàn)象。
建議
新系統(tǒng)能否公開指導(dǎo)估價(jià)?
“新系統(tǒng)上線后,價(jià)格數(shù)據(jù)并沒有完全公開化,中介很容易就鉆了漏子,從中賺取差價(jià),而消費(fèi)者也沒有得到任何好處?!编嵵菔幸幻囟惞ぷ魅藛T說,往往消費(fèi)者足額繳納全額的稅款,而中介公司卻從中牟利,導(dǎo)致稅款的流失。
他表示,電腦估價(jià)執(zhí)行后,并沒有完全公開所有房屋價(jià)格,消費(fèi)者往往會(huì)被中介“蒙在鼓里”。而新系統(tǒng)上線后,根據(jù)鄭州市地稅局公布的情況,沒有出現(xiàn)一例納稅爭(zhēng)議。這種數(shù)據(jù)交換平臺(tái)能實(shí)現(xiàn)與銀行對(duì)接進(jìn)行實(shí)時(shí)交換,避免這種情況的發(fā)生。
有業(yè)內(nèi)人士建議,地稅征收系統(tǒng)可以建立與之前的最低指導(dǎo)價(jià)類似的基本價(jià)格,讓消費(fèi)者對(duì)指導(dǎo)價(jià)有個(gè)基本的了解,并適時(shí)公開價(jià)格走勢(shì),這樣也有利于二手房市場(chǎng)的有序運(yùn)行。
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