房地產(chǎn)估價師《制度與政策》第六章（9）

　　30. 房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定

　　可合并抵押，也可分割抵押，還可以再抵押

　　房隨地走，地隨房走。鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押

　　享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押，其抵押額以權(quán)利人可以處分和收益的份額為限

　　抵押國有企業(yè)事業(yè)單位房地產(chǎn)，應(yīng)符合國有資產(chǎn)管理有關(guān)規(guī)定

　　以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工大會通過，并報上級主管機(jī)關(guān)備案

　　中外合資企業(yè)、合作經(jīng)營企業(yè)和外資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會通過

　　以股份有限公司、有限責(zé)任公司的房地產(chǎn)抵押，必須經(jīng)醫(yī)理事會或股東大會通過

　　有經(jīng)營期限的企業(yè)抵押房地產(chǎn)，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不得超過企業(yè)的經(jīng)營期限

　　以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不得超過土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限

　　以共有房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書面同意

　　預(yù)購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證

　　訂立抵押合同前抵押房地產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響（抵押不破租賃）

　　企業(yè)事業(yè)單位法人分立或合并后，原抵押合同繼續(xù)有效。抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失蹤時，其房地產(chǎn)合法繼承人或者代管人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原抵押合同

　　訂立抵押合同時，不得在合同中約定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)尚未受清償時，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為抵押權(quán)人所有的內(nèi)容

　　抵押當(dāng)事人約定對抵押房地產(chǎn)保險的，由抵押人投保，保險費(fèi)由抵押人負(fù)責(zé)，保險單應(yīng)移送抵押權(quán)人保管。在抵押期間，抵押權(quán)人為保險賠償?shù)牡谝皇芤嫒?/p>

　　學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位和社會團(tuán)體，可以其社會公益設(shè)施以外的房地產(chǎn)為自身債務(wù)設(shè)定抵押

　　抵押權(quán)設(shè)立后抵押房屋的出租，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)

　　如抵押人未書面告知承租人該房屋已抵押，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任

　　如抵押人已書面告知承租人該房屋已抵押，則由承租人自行承擔(dān)損失

　　31. 房地產(chǎn)抵押估價

　　商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款時，可以與抵押人協(xié)商確定房地產(chǎn)的抵押價值，也可以委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估價值

　　如委托評估，一般由商業(yè)銀行委托，也可以約定由任一方委托

　　房地產(chǎn)抵押價值，為抵押房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值，減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款

　　法定優(yōu)先受償款一般是指在抵押的房地產(chǎn)上債權(quán)人依法擁有的優(yōu)先受償款，主要包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額

　　房地產(chǎn)抵押報告應(yīng)用有效期從估價報告出具之日起計(jì)，不得超過一年，市場價格變化較大時，可縮短

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