房地產(chǎn)估價師經(jīng)營與管理課程講義（4）

　　第二節(jié) 房地產(chǎn)投資的形式

　　【本節(jié)內(nèi)容框架】

　　直接投資-投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買過程，參與有關(guān)管理工作

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資－把土地加工成房屋

　　房地產(chǎn)置業(yè)投資－直接買建成的物業(yè)

　　間接投資——投資者將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的權(quán)益或證券市場，不需要直接參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理工作

　　投資房地產(chǎn)企業(yè)股票或債券

　　投資房地產(chǎn)投資信托基金

　　購買住房抵押支持證券

　　1.房地產(chǎn)直接投資

　　1.1 房地產(chǎn)開發(fā)投資

　　概念

　　是指投資者從購買土地使用權(quán)開始，通過在土地進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程建設(shè)等過程，建成可以滿足人們某種需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將基是行銷售，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過這個轉(zhuǎn)讓過程收回投資，獲得開發(fā)利潤的過程

　　性質(zhì)

　　屬于中短期投資，形成房地產(chǎn)市場上的增量供給

　　具體種類

　　土地開發(fā)投資－土地一級開發(fā)為主

　　商品房建設(shè)投資－建房屋

　　1.2 房地產(chǎn)置業(yè)投資

　　概念

　　向已具備了使用條件或正在使用中的房地產(chǎn)進(jìn)行投資，以獲取房地產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資

　　可以是增量房地產(chǎn)（新房），也可以是存量房地產(chǎn)（舊房）

　　目的（兩個）

　　自用

　　經(jīng)營出租獲得經(jīng)常性收入

　　還可以獲得轉(zhuǎn)售收益

　　置業(yè)機(jī)構(gòu)投資者的選擇

　　缺乏投資經(jīng)驗(yàn)又具有低風(fēng)險偏好的投資者－購買黃金地段的優(yōu)質(zhì)成熟物業(yè)，購買價格高，收益水平低，但風(fēng)險小

　　具備投資管理經(jīng)驗(yàn)又風(fēng)險偏好型的投資者－購買處于優(yōu)良區(qū)位的新竣工甚至尚未竣工的物業(yè)，初始投資和收益水平低，增值潛力大

　　【2007年真題】

　　當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商將建成后的物業(yè)用于出租或（ ）時，短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長期置業(yè)投資。
　　A．出售
　　B．抵押
　　C．轉(zhuǎn)讓
　　D．經(jīng)營

　　【答案】D

　　【2007年真題】

　　對房地產(chǎn)置業(yè)投資者而言，所投資房地產(chǎn)的適應(yīng)性的強(qiáng)弱往往與投資風(fēng)險呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。 （ ）

　　【答案】√
　　【解析】適應(yīng)性強(qiáng)，意味著可轉(zhuǎn)變用途，則風(fēng)險小，所以是負(fù)相關(guān)

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