2015年房地產(chǎn)估價師《開發(fā)經(jīng)營與管理》講義42

　　2.3 通貨膨脹的影響

　　通貨膨脹使現(xiàn)金的購買力下降，投資者必須提高名義投資回報率以抵消通貨膨脹的影響

　　通貨膨脹和房地產(chǎn)增值的區(qū)別

　　通貨膨脹 房地產(chǎn)增值

　　原因不同 導(dǎo)致資金和信用規(guī)模以及總體價格水平的上升，導(dǎo)致購買力下降 需求超過供給從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價值上升

　　對折現(xiàn)率的影響不同 導(dǎo)致折現(xiàn)率提高 增值一般不影響折現(xiàn)率

　　3. 動態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計算

　　3.1 財務(wù)凈現(xiàn)值

　　3.2 財務(wù)內(nèi)部收益率

　　3.3 動態(tài)投資回收期

　　3.1 財務(wù)凈現(xiàn)值NPV

　　定義

　　是指項目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率，將項目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到投資活動起始點的現(xiàn)值之和

　　實質(zhì)

　　將發(fā)生在不同時點的現(xiàn)金流，統(tǒng)一折算到0點位置，再進行代數(shù)運算，含義上是考慮了時間價值的利潤指標(biāo)

　　A~P或F~P

　　計算公式

　　各年凈現(xiàn)金流量相等時（A~P）

　　各年凈現(xiàn)金流量不相等時（F~P）

　　項目計算期的界定n

　　開發(fā)投資

　　出售的：開發(fā)期＋銷售期

　　出租或自營的：開發(fā)期＋經(jīng)營期

　　置業(yè)投資：經(jīng)營準(zhǔn)備期＋經(jīng)營期

　　基準(zhǔn)收益率i

　　是凈現(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準(zhǔn)參數(shù)

　　是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資報酬率

　　決定基準(zhǔn)收益率的因素：資金成本和項目風(fēng)險

　　判定標(biāo)準(zhǔn)

　　NPV≥0，說明方案的獲利能力達到或超過了基準(zhǔn)收益率的要求，項目在財務(wù)上可以接受

　　NPV＜0，說明方案達不到預(yù)定的收益水平，方案不可接受

　　3.3 動態(tài)投資回收期

　　概念

　　是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間，是反映開發(fā)項目投資回收能力的重要指標(biāo)

　　適用范圍

　　一般用于評價開發(fā)完成后用來出租或自營的項目

　　也可以用來評價置業(yè)投資項目

　　公式

　　判定標(biāo)準(zhǔn)－將動態(tài)投資回收期Pb與基準(zhǔn)回收期PC相比較

　　如果Pb≤Pc，則項目在財務(wù)上可行

　　如果Pb＞Pc，則項目在財務(wù)上不可行

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