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2015年房地產(chǎn)估價師《開發(fā)經(jīng)營與管理》講義42
2.3 通貨膨脹的影響
通貨膨脹使現(xiàn)金的購買力下降,投資者必須提高名義投資回報率以抵消通貨膨脹的影響
通貨膨脹和房地產(chǎn)增值的區(qū)別
通貨膨脹 房地產(chǎn)增值
原因不同 導(dǎo)致資金和信用規(guī)模以及總體價格水平的上升,導(dǎo)致購買力下降 需求超過供給從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價值上升
對折現(xiàn)率的影響不同 導(dǎo)致折現(xiàn)率提高 增值一般不影響折現(xiàn)率
3. 動態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計算
3.1 財務(wù)凈現(xiàn)值
3.2 財務(wù)內(nèi)部收益率
3.3 動態(tài)投資回收期
3.1 財務(wù)凈現(xiàn)值NPV
定義
是指項目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率,將項目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到投資活動起始點的現(xiàn)值之和
實質(zhì)
將發(fā)生在不同時點的現(xiàn)金流,統(tǒng)一折算到0點位置,再進行代數(shù)運算,含義上是考慮了時間價值的利潤指標(biāo)
A~P或F~P
計算公式
各年凈現(xiàn)金流量相等時(A~P)
各年凈現(xiàn)金流量不相等時(F~P)
項目計算期的界定n
開發(fā)投資
出售的:開發(fā)期+銷售期
出租或自營的:開發(fā)期+經(jīng)營期
置業(yè)投資:經(jīng)營準(zhǔn)備期+經(jīng)營期
基準(zhǔn)收益率i
是凈現(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準(zhǔn)參數(shù)
是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資報酬率
決定基準(zhǔn)收益率的因素:資金成本和項目風(fēng)險
判定標(biāo)準(zhǔn)
NPV≥0,說明方案的獲利能力達到或超過了基準(zhǔn)收益率的要求,項目在財務(wù)上可以接受
NPV<0,說明方案達不到預(yù)定的收益水平,方案不可接受
3.3 動態(tài)投資回收期
概念
是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時,項目以凈收益抵償全部投資所需的時間,是反映開發(fā)項目投資回收能力的重要指標(biāo)
適用范圍
一般用于評價開發(fā)完成后用來出租或自營的項目
也可以用來評價置業(yè)投資項目
公式
判定標(biāo)準(zhǔn)-將動態(tài)投資回收期Pb與基準(zhǔn)回收期PC相比較
如果Pb≤Pc,則項目在財務(wù)上可行
如果Pb>Pc,則項目在財務(wù)上不可行
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