2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》：投資估算

　　4. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算

　　4.1 投資估算

　　4.2 資金使用計(jì)劃

　　4.3 收入估算

　　4.4 資金籌措

　　4.1 投資估算

　　4.1.1 土地費(fèi)用

　　4.1.2 勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)

　　4.1.3 房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)

　　4.1.4 其它費(fèi)用

　　4.1.1 土地費(fèi)用

　　劃撥或征收土地－征地拆遷費(fèi)

　　出讓土地－出讓地價(jià)款

　　轉(zhuǎn)讓土地－土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)

　　租用土地－土地租用費(fèi)

　　股東投資入股土地－投資折價(jià)

　　4.1.2 勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)

　　前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)－為建安工程費(fèi)的3%

　　可行性研究－項(xiàng)目總投資的1%～3%

　　水文地質(zhì)勘測(cè)－設(shè)計(jì)概算的0.5%

　　三通一平等土地開(kāi)發(fā)工程費(fèi)支出－可按實(shí)際工作量參照計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算

　　4.1.3 房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)

　　建筑安裝工程費(fèi)

　　建筑工程費(fèi)用

　　設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用

　　安裝工程費(fèi)用

　　基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

　　是指建筑物2m以外的和項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用

　　一些按實(shí)際工程量估算

　　公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

　　是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用

　　一般按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量估算

　　【重點(diǎn)】房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)用估算方法

　　單元估算法

　　單位指標(biāo)估算法

　　工程量近似匡算法

　　概算指標(biāo)法

　　4.1.4 其它費(fèi)用

　　其他工程費(fèi)

　　開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)

　　管理費(fèi)用

　　銷(xiāo)售費(fèi)用

　　財(cái)務(wù)費(fèi)用

　　不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)

　　運(yùn)營(yíng)費(fèi)用（出租或自營(yíng)時(shí)）

　　4.2 資金使用計(jì)劃

　　根據(jù)可能的建設(shè)進(jìn)度和將會(huì)發(fā)生的實(shí)際付款時(shí)間和金額，編制資金使用計(jì)劃表

　　4.3 收入估算

　　租售方案

　　租售價(jià)格

　　租售收入

　　收款方式

　　4.4 資金籌措

　　以資金使用計(jì)劃和銷(xiāo)售收入計(jì)劃為基礎(chǔ)，確定資金的來(lái)源和數(shù)量

　　項(xiàng)目資金來(lái)源

　　資本金

　　預(yù)租售收入

　　借貸資金

　　資金使用原則

　　可優(yōu)先使用資本金

　　之后考慮使用可投入的預(yù)租售收入

　　不滿(mǎn)足需求時(shí)，再安排借貸資金

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