二手房交易時(shí)常見(jiàn)的交易糾紛以及解決方法

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        讀者疑問(wèn)：房屋中介公司在二手房交易中起什么作用？

        律師答疑：按照工商行政管理部門(mén)的登記的要求，房屋中介公司的經(jīng)營(yíng)范圍是從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，這種業(yè)務(wù)按照合同法的規(guī)定，應(yīng)該是一種居間的業(yè)務(wù)。房屋中介公司是居間人，購(gòu)房人或售房人是委托人。中介公司的工作分兩種：

        一種是為買(mǎi)賣(mài)雙方提供房屋交易的信息，另一種是提供房屋交易的信息，并努力促成買(mǎi)賣(mài)雙方交易成功。買(mǎi)房人或售房人與中介公司之間應(yīng)簽訂居間合同。居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。所謂媒介服務(wù)，是指居間人不僅為委托人提供訂立合同的機(jī)會(huì)，而且斡旋于交易雙方之間，從而促成雙方的交易。按照合同法居間合同的規(guī)定，中介公司從事的業(yè)務(wù)范圍相當(dāng)明確，但相當(dāng)一部分中介公司并不與委托人簽訂居間合同，而是利用委托人對(duì)法律知識(shí)及房屋交易知識(shí)的不了解，與委托人簽訂代理合同，由居間合同變成的代理合同，則中介公司與買(mǎi)方或賣(mài)方在二手房交易中的法律地們則完全不同，承擔(dān)的法律后果也完全不同。

        律師提醒：買(mǎi)房人或賣(mài)房人在與中介公司簽訂合同時(shí)，一定要明確簽訂的是居間合同，而不是委托合同。

        讀者疑問(wèn)：交了二手房買(mǎi)賣(mài)定金怎么退？

        律師答疑：在二手房交易中，中介公司一般要求買(mǎi)方先交定金，先把要買(mǎi)的房子定下來(lái)，一般是交一萬(wàn)元或二萬(wàn)元，也有要求交五萬(wàn)元的，數(shù)額不等。如果買(mǎi)房人因自己或賣(mài)方或中介公司的原因想退定金，那么是相當(dāng)困難的，因?yàn)橹薪楣就诙ń鸱矫孀鑫恼?，設(shè)置陷阱。產(chǎn)生定金糾紛主要有四個(gè)方面的原因：

        第一個(gè)方面就是中介公司說(shuō)假話，不披露房屋交易方面的真實(shí)信息，引買(mǎi)方上鉤，待買(mǎi)方交了定金，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后想退定金中介公司說(shuō)買(mǎi)方違約，不想要這套房了，因此定金不退。

        二是房主方面的原因。房主有時(shí)覺(jué)得房子的價(jià)格賣(mài)低了，不想賣(mài)了，找理由提高交易的成本或提交買(mǎi)方的支出，這樣導(dǎo)致交易不成，

        三是房主自己的原因，交定金時(shí)一時(shí)沖動(dòng)，冷靜下來(lái)后不想買(mǎi)了，想退定金。

        四是買(mǎi)賣(mài)雙方或買(mǎi)賣(mài)雙方與中介公司三方對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同的履行方式達(dá)不成一致意見(jiàn)，比如是付款在前還是過(guò)戶在先，最終合同不能簽訂。這四種情況，無(wú)論出現(xiàn)什么情況，定金都是很難退的。

        在這四種情況當(dāng)中，大多數(shù)是中介公司的問(wèn)題，中介公司利用二手房交易的經(jīng)驗(yàn)，占有定金可謂屢屢得手，中介公司一般采用下列方式套取定金：

        一是以不存在假房屋詐騙，收取定金。這種情況屬于刑事犯罪。

        二是簽訂的合同對(duì)中介公司非常有利，一旦買(mǎi)房人與賣(mài)房人不能簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，則中介公司就說(shuō)買(mǎi)房人沒(méi)有來(lái)簽合同，是買(mǎi)房人單方不想要房了，屬于買(mǎi)房違約，定金當(dāng)然要扣了。

        三是在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)中介公司對(duì)買(mǎi)房人的合理要求不同意寫(xiě)在合同中，導(dǎo)致不能簽訂合同，如果購(gòu)房人起訴到法院，在購(gòu)房人陳述完不能簽訂合同的理由時(shí)中介公司馬上會(huì)說(shuō)合同的條款我們?nèi)?，簽訂不了合同的原因不在中介公司，中介公司完全可以把這套房子賣(mài)給你，但起訴到法院買(mǎi)房人一般不會(huì)再買(mǎi)這套房屋了，也可能買(mǎi)了別的房子了，中介公司正是抓住這點(diǎn)說(shuō)購(gòu)房人不想買(mǎi)了，屬于單方違約。

        四是中介公司與賣(mài)方串通，一般中介公司與賣(mài)方都有一個(gè)約定，如買(mǎi)方違約，買(mǎi)方的定金不退，賣(mài)方與中介公司一人一半，這樣賣(mài)方就與中介公司結(jié)成了利益方面的“統(tǒng)一戰(zhàn)線”。五是一般定金都由中介公司收取，如果買(mǎi)房人要求退定金時(shí)，中介公司說(shuō)定金已經(jīng)交給房主了，你找房主，中介公司又不把業(yè)主的住址及聯(lián)系方式給買(mǎi)房人，即使找到房主，買(mǎi)房人也不能確定該定金就是房主收了，即使起訴到法院，房主說(shuō)我沒(méi)收，那買(mǎi)房人沒(méi)有證據(jù)肯定會(huì)敗訴。

        讀者疑問(wèn)：中介公司并未為我買(mǎi)到合適的房屋，所收定金能退還嗎？

        律師答疑：上一個(gè)問(wèn)題已經(jīng)明確，中介公司是從事居間服務(wù)的，所收定金不能作為居間服務(wù)的報(bào)酬，也不能自動(dòng)轉(zhuǎn)為居間服務(wù)的費(fèi)用，中介公司未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬，但是可以要求支付從事居間活動(dòng)支出的必要的費(fèi)用，必要的費(fèi)用包括中介公司辦理居間事務(wù)支出的電話費(fèi)、交通費(fèi)等。

        讀者疑問(wèn)：我能與中介公司簽訂委托代理合同嗎？

        律師答疑：前面的問(wèn)題已經(jīng)提到，中介公司是從事居間業(yè)務(wù)的，要與買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂居間合同，如果從事委托代理業(yè)務(wù)需征得買(mǎi)方或賣(mài)方的同意。一般中介公司并不向業(yè)主告知居間合同與代理合同的區(qū)別，即要求簽訂委托代理合同，取得代理人身份。按照合同法的規(guī)定，代理人代理的后果應(yīng)該由委托人即買(mǎi)方或賣(mài)方承擔(dān)，因此后果應(yīng)該由買(mǎi)方或賣(mài)方承擔(dān)。本來(lái)購(gòu)房人找中介公司的目的是享受其中介服務(wù)，提供信息或促成房屋買(mǎi)賣(mài)的交易，而非尋求代理服務(wù)，但很多中介公司在買(mǎi)方或賣(mài)不知不覺(jué)中將居間服務(wù)關(guān)系變成了委托代理關(guān)系，經(jīng)常在合同條款中約定“甲方委托乙方”做某某事，既然合同約定委托了中介公司，那么委托人就要對(duì)中介公司與買(mǎi)方或賣(mài)方洽談的買(mǎi)賣(mài)事宜承擔(dān)責(zé)任。

        讀者疑問(wèn)：中介公司說(shuō)房屋實(shí)際面積168平方米，為了少交稅登記成88平方米可信嗎？

        律師答疑：買(mǎi)房人在購(gòu)房前一定要了解房屋的實(shí)際面積，應(yīng)查看房屋所有權(quán)證上登記的面積。中介公司說(shuō)房屋實(shí)際面積168平方米，為了少交稅托了關(guān)系走了后門(mén)登記成88平方米，對(duì)于這種說(shuō)法購(gòu)房人不要輕易相信，而要以產(chǎn)權(quán)證上確認(rèn)的面積及平面圖為準(zhǔn)。目前北京市房地產(chǎn)測(cè)繪及交易中心的管理應(yīng)當(dāng)說(shuō)還是相當(dāng)嚴(yán)格的，基本不會(huì)存在有關(guān)系想少交點(diǎn)稅費(fèi)就能少登記面積的情況。

         讀者疑問(wèn)：中介公司賺差價(jià)合法嗎？

        律師答疑：有相當(dāng)一部分中介公司在從事二手房交易業(yè)務(wù)中，不讓買(mǎi)賣(mài)雙方見(jiàn)面，價(jià)格不透明，中介公司與賣(mài)方簽訂的代理售房合同的價(jià)格低于中介公司與買(mǎi)方簽訂的代理買(mǎi)房合同的價(jià)格，這樣中介公司賺取買(mǎi)賣(mài)雙方房屋交易的差價(jià)。中介公司是從事居間業(yè)務(wù)的，可以獲得居間服務(wù)的報(bào)酬，但是法律規(guī)定中介公司在居間業(yè)務(wù)中必須如實(shí)向買(mǎi)方或賣(mài)方報(bào)告交易的實(shí)際情況，居間人故意隱瞞與訂立合同最重要的價(jià)格事實(shí)或者提供虛假的價(jià)格情況，中介公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。中介公司賺取差價(jià)是不合法的，委托人有權(quán)拒絕支付居間費(fèi)用。

         讀者疑問(wèn)：在居間合同上確定房屋的價(jià)格對(duì)我有什么危害嗎？

        律師答疑：中介公司的格式合同上一般都寫(xiě)明買(mǎi)方以多少價(jià)格購(gòu)買(mǎi)某某套房屋，買(mǎi)方一旦寫(xiě)上了房?jī)r(jià)其實(shí)就已經(jīng)承諾按此價(jià)格購(gòu)房，而實(shí)際上賣(mài)房人在中介公司所報(bào)價(jià)與中介公司向買(mǎi)方所報(bào)價(jià)格之間有一個(gè)差值，買(mǎi)方人一旦在合同中簽字，那么中介公司就有可能將這之間的差價(jià)據(jù)為已有。

        律師提醒：買(mǎi)方在與中介公司簽訂居間合同時(shí)，不要事先約定房屋的價(jià)格，而應(yīng)在合同條款中注明成交價(jià)由買(mǎi)方和賣(mài)方最終協(xié)商確認(rèn)，否則中介公司可能會(huì)輕松賺取差價(jià)。

        讀者疑問(wèn)：買(mǎi)方與中介公司簽訂合同時(shí)付款方式應(yīng)如何約定？

        律師答疑：買(mǎi)方在與中介公司簽訂合同時(shí)一般會(huì)有下面的條款：1.本協(xié)議簽訂當(dāng)日支付定金2萬(wàn)元；2.簽訂正式買(mǎi)賣(mài)合同3日內(nèi)支付總房?jī)r(jià)的40%；余款在辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)支付。如果在合同中約定了這樣的條款，就說(shuō)明買(mǎi)方在交易過(guò)程中按此要求付款，否則屬于違約。建議買(mǎi)方在與中介公司的合同中明確約定對(duì)自己有利的付款方式，以免買(mǎi)方在和賣(mài)方談判時(shí)賣(mài)方提出不利于買(mǎi)方的支付方式，這樣如果合同最終不能達(dá)成，保證中介費(fèi)用的能如數(shù)退還

        讀者疑問(wèn)：中介公司的居間費(fèi)用如何支付？

        律師答疑：對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，中介費(fèi)用在中介公司的居間服務(wù)完成后支付最為有利，但雙方約定的支付方式或支付時(shí)間不違反法律規(guī)定法律均予以認(rèn)可。如果中介費(fèi)用不能在居間事務(wù)完成后支付，那么至少也應(yīng)當(dāng)在合同中約定如果居間事務(wù)不能完成或中介公司違約中介費(fèi)用應(yīng)如數(shù)退還。

        讀者疑問(wèn)：如何確定二手房的交付標(biāo)準(zhǔn)？

        律師答疑：一般中介公司在合同中房屋交付標(biāo)準(zhǔn)中約定房屋交付的標(biāo)準(zhǔn)是“現(xiàn)狀”，這樣的約定因?yàn)槿鄙倏蓞⒄盏臉?biāo)準(zhǔn)，因此等于沒(méi)有約定。曾經(jīng)發(fā)生過(guò)這樣的事情，買(mǎi)方實(shí)地參觀完所購(gòu)房屋后對(duì)房屋的裝修非常滿意，于是很快簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同，在房屋交付條件中注明“按現(xiàn)狀交付”，但是買(mǎi)方交完房款、辦理完畢過(guò)戶手續(xù)后，在辦理房屋交接時(shí)，發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)的精裝修都被拆除，當(dāng)買(mǎi)方提出強(qiáng)烈質(zhì)疑時(shí)，中介公司及賣(mài)方都一口咬定當(dāng)初就是這樣的，房?jī)r(jià)款中不包括精裝修的，這種情況讓買(mǎi)方始料不及，又無(wú)話可說(shuō)，因在合同中沒(méi)有明確約定交付的標(biāo)準(zhǔn)所以起訴也不可勝訴。

        律師提醒：在簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同中對(duì)于房屋交付的標(biāo)準(zhǔn)及現(xiàn)狀一定像向一手房一樣列一個(gè)附件，及裝修、設(shè)備及家具情況列一清單，作為交房的標(biāo)準(zhǔn)，千萬(wàn)不可省略。

        讀者疑問(wèn)：在二手房交易中如何明確稅費(fèi)？

        律師答疑：二手房交易中的稅費(fèi)是由相關(guān)的法規(guī)及政策規(guī)定的，對(duì)于由誰(shuí)交納是非常明確的，但是賣(mài)方經(jīng)常要求其售房?jī)r(jià)格自己凈得多少萬(wàn)，而不包括稅費(fèi)，這樣稅費(fèi)就存在爭(zhēng)議了，因此必須在合同中約定稅費(fèi)的承擔(dān)方式或變更售房款的價(jià)格。另外，二手房交易稅費(fèi)變化比較大，存在簽訂時(shí)雙方都沒(méi)有預(yù)料到的稅費(fèi)，但在過(guò)戶時(shí)卻已經(jīng)開(kāi)始征收了，這種情況經(jīng)常導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)雙方發(fā)生爭(zhēng)議，稅費(fèi)由誰(shuí)來(lái)交，因此對(duì)于稅費(fèi)買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)明確處理的方式。

        讀者疑問(wèn)：中介公司能代理買(mǎi)賣(mài)雙方嗎？

        律師答疑：合同法中并沒(méi)有禁止代理人不得代理買(mǎi)賣(mài)雙方的規(guī)定，但是實(shí)際上買(mǎi)賣(mài)雙方存在利益沖突，代理人代理買(mǎi)賣(mài)雙方可能會(huì)侵害另一方的利益，有些行業(yè)是禁止代理利害沖突雙方的。有些中介公司在買(mǎi)賣(mài)雙方之間的作用不是中間介紹，而是雙方代理。也就是說(shuō)，中介公司在房屋買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系中，即代理買(mǎi)方、又代理賣(mài)方。

        讀者疑問(wèn)：購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)是否應(yīng)關(guān)注土地剩余的使用年限？

        律師答疑：二手房買(mǎi)賣(mài)中買(mǎi)受人應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來(lái)年，對(duì)于買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)還有30年的土地使用年限，30年后還需補(bǔ)交土地出讓金，這樣無(wú)疑是增加了房屋總的價(jià)款，因此買(mǎi)房時(shí)買(mǎi)方應(yīng)將土地剩余的使用年限作為一個(gè)考慮的因素。

        讀者疑問(wèn)：賣(mài)方不想賣(mài)房了，買(mǎi)方交給中介的定金能要回來(lái)嗎？

        律師答疑：賣(mài)方不想賣(mài)房，中介公司居間服務(wù)事項(xiàng)沒(méi)有完成，因此無(wú)權(quán)收取報(bào)酬。中介公司收取的定金應(yīng)當(dāng)按照定金的法律規(guī)定執(zhí)行，即中介公司應(yīng)該返還定金，除此之外，賣(mài)方應(yīng)承擔(dān)返還一倍定金的責(zé)任。

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