二手房交易時常見的交易糾紛以及解決方法

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        讀者疑問：房屋中介公司在二手房交易中起什么作用？

        律師答疑：按照工商行政管理部門的登記的要求，房屋中介公司的經(jīng)營范圍是從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務，這種業(yè)務按照合同法的規(guī)定，應該是一種居間的業(yè)務。房屋中介公司是居間人，購房人或售房人是委托人。中介公司的工作分兩種：

        一種是為買賣雙方提供房屋交易的信息，另一種是提供房屋交易的信息，并努力促成買賣雙方交易成功。買房人或售房人與中介公司之間應簽訂居間合同。居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。所謂媒介服務，是指居間人不僅為委托人提供訂立合同的機會，而且斡旋于交易雙方之間，從而促成雙方的交易。按照合同法居間合同的規(guī)定，中介公司從事的業(yè)務范圍相當明確，但相當一部分中介公司并不與委托人簽訂居間合同，而是利用委托人對法律知識及房屋交易知識的不了解，與委托人簽訂代理合同，由居間合同變成的代理合同，則中介公司與買方或賣方在二手房交易中的法律地們則完全不同，承擔的法律后果也完全不同。

        律師提醒：買房人或賣房人在與中介公司簽訂合同時，一定要明確簽訂的是居間合同，而不是委托合同。

        讀者疑問：交了二手房買賣定金怎么退？

        律師答疑：在二手房交易中，中介公司一般要求買方先交定金，先把要買的房子定下來，一般是交一萬元或二萬元，也有要求交五萬元的，數(shù)額不等。如果買房人因自己或賣方或中介公司的原因想退定金，那么是相當困難的，因為中介公司往往在定金方面做文章，設置陷阱。產(chǎn)生定金糾紛主要有四個方面的原因：

        第一個方面就是中介公司說假話，不披露房屋交易方面的真實信息，引買方上鉤，待買方交了定金，發(fā)現(xiàn)問題后想退定金中介公司說買方違約，不想要這套房了，因此定金不退。

        二是房主方面的原因。房主有時覺得房子的價格賣低了，不想賣了，找理由提高交易的成本或提交買方的支出，這樣導致交易不成，

        三是房主自己的原因，交定金時一時沖動，冷靜下來后不想買了，想退定金。

        四是買賣雙方或買賣雙方與中介公司三方對買賣合同的履行方式達不成一致意見，比如是付款在前還是過戶在先，最終合同不能簽訂。這四種情況，無論出現(xiàn)什么情況，定金都是很難退的。

        在這四種情況當中，大多數(shù)是中介公司的問題，中介公司利用二手房交易的經(jīng)驗，占有定金可謂屢屢得手，中介公司一般采用下列方式套取定金：

        一是以不存在假房屋詐騙，收取定金。這種情況屬于刑事犯罪。

        二是簽訂的合同對中介公司非常有利，一旦買房人與賣房人不能簽訂買賣合同，則中介公司就說買房人沒有來簽合同，是買房人單方不想要房了，屬于買房違約，定金當然要扣了。

        三是在簽訂買賣合同時中介公司對買房人的合理要求不同意寫在合同中，導致不能簽訂合同，如果購房人起訴到法院，在購房人陳述完不能簽訂合同的理由時中介公司馬上會說合同的條款我們?nèi)猓炗啿涣撕贤脑虿辉谥薪楣?，中介公司完全可以把這套房子賣給你，但起訴到法院買房人一般不會再買這套房屋了，也可能買了別的房子了，中介公司正是抓住這點說購房人不想買了，屬于單方違約。

        四是中介公司與賣方串通，一般中介公司與賣方都有一個約定，如買方違約，買方的定金不退，賣方與中介公司一人一半，這樣賣方就與中介公司結(jié)成了利益方面的“統(tǒng)一戰(zhàn)線”。五是一般定金都由中介公司收取，如果買房人要求退定金時，中介公司說定金已經(jīng)交給房主了，你找房主，中介公司又不把業(yè)主的住址及聯(lián)系方式給買房人，即使找到房主，買房人也不能確定該定金就是房主收了，即使起訴到法院，房主說我沒收，那買房人沒有證據(jù)肯定會敗訴。

        讀者疑問：中介公司并未為我買到合適的房屋，所收定金能退還嗎？

        律師答疑：上一個問題已經(jīng)明確，中介公司是從事居間服務的，所收定金不能作為居間服務的報酬，也不能自動轉(zhuǎn)為居間服務的費用，中介公司未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但是可以要求支付從事居間活動支出的必要的費用，必要的費用包括中介公司辦理居間事務支出的電話費、交通費等。

        讀者疑問：我能與中介公司簽訂委托代理合同嗎？

        律師答疑：前面的問題已經(jīng)提到，中介公司是從事居間業(yè)務的，要與買賣雙方簽訂居間合同，如果從事委托代理業(yè)務需征得買方或賣方的同意。一般中介公司并不向業(yè)主告知居間合同與代理合同的區(qū)別，即要求簽訂委托代理合同，取得代理人身份。按照合同法的規(guī)定，代理人代理的后果應該由委托人即買方或賣方承擔，因此后果應該由買方或賣方承擔。本來購房人找中介公司的目的是享受其中介服務，提供信息或促成房屋買賣的交易，而非尋求代理服務，但很多中介公司在買方或賣不知不覺中將居間服務關系變成了委托代理關系，經(jīng)常在合同條款中約定“甲方委托乙方”做某某事，既然合同約定委托了中介公司，那么委托人就要對中介公司與買方或賣方洽談的買賣事宜承擔責任。

        讀者疑問：中介公司說房屋實際面積168平方米，為了少交稅登記成88平方米可信嗎？

        律師答疑：買房人在購房前一定要了解房屋的實際面積，應查看房屋所有權(quán)證上登記的面積。中介公司說房屋實際面積168平方米，為了少交稅托了關系走了后門登記成88平方米，對于這種說法購房人不要輕易相信，而要以產(chǎn)權(quán)證上確認的面積及平面圖為準。目前北京市房地產(chǎn)測繪及交易中心的管理應當說還是相當嚴格的，基本不會存在有關系想少交點稅費就能少登記面積的情況。

         讀者疑問：中介公司賺差價合法嗎？

        律師答疑：有相當一部分中介公司在從事二手房交易業(yè)務中，不讓買賣雙方見面，價格不透明，中介公司與賣方簽訂的代理售房合同的價格低于中介公司與買方簽訂的代理買房合同的價格，這樣中介公司賺取買賣雙方房屋交易的差價。中介公司是從事居間業(yè)務的，可以獲得居間服務的報酬，但是法律規(guī)定中介公司在居間業(yè)務中必須如實向買方或賣方報告交易的實際情況，居間人故意隱瞞與訂立合同最重要的價格事實或者提供虛假的價格情況，中介公司應當承擔損害賠償責任。中介公司賺取差價是不合法的，委托人有權(quán)拒絕支付居間費用。

         讀者疑問：在居間合同上確定房屋的價格對我有什么危害嗎？

        律師答疑：中介公司的格式合同上一般都寫明買方以多少價格購買某某套房屋，買方一旦寫上了房價其實就已經(jīng)承諾按此價格購房，而實際上賣房人在中介公司所報價與中介公司向買方所報價格之間有一個差值，買方人一旦在合同中簽字，那么中介公司就有可能將這之間的差價據(jù)為已有。

        律師提醒：買方在與中介公司簽訂居間合同時，不要事先約定房屋的價格，而應在合同條款中注明成交價由買方和賣方最終協(xié)商確認，否則中介公司可能會輕松賺取差價。

        讀者疑問：買方與中介公司簽訂合同時付款方式應如何約定？

        律師答疑：買方在與中介公司簽訂合同時一般會有下面的條款：1.本協(xié)議簽訂當日支付定金2萬元；2.簽訂正式買賣合同3日內(nèi)支付總房價的40%；余款在辦理過戶手續(xù)時支付。如果在合同中約定了這樣的條款，就說明買方在交易過程中按此要求付款，否則屬于違約。建議買方在與中介公司的合同中明確約定對自己有利的付款方式，以免買方在和賣方談判時賣方提出不利于買方的支付方式，這樣如果合同最終不能達成，保證中介費用的能如數(shù)退還

        讀者疑問：中介公司的居間費用如何支付？

        律師答疑：對于購房人來說，中介費用在中介公司的居間服務完成后支付最為有利，但雙方約定的支付方式或支付時間不違反法律規(guī)定法律均予以認可。如果中介費用不能在居間事務完成后支付，那么至少也應當在合同中約定如果居間事務不能完成或中介公司違約中介費用應如數(shù)退還。

        讀者疑問：如何確定二手房的交付標準？

        律師答疑：一般中介公司在合同中房屋交付標準中約定房屋交付的標準是“現(xiàn)狀”，這樣的約定因為缺少可參照的標準，因此等于沒有約定。曾經(jīng)發(fā)生過這樣的事情，買方實地參觀完所購房屋后對房屋的裝修非常滿意，于是很快簽訂了買賣合同，在房屋交付條件中注明“按現(xiàn)狀交付”，但是買方交完房款、辦理完畢過戶手續(xù)后，在辦理房屋交接時，發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)的精裝修都被拆除，當買方提出強烈質(zhì)疑時，中介公司及賣方都一口咬定當初就是這樣的，房價款中不包括精裝修的，這種情況讓買方始料不及，又無話可說，因在合同中沒有明確約定交付的標準所以起訴也不可勝訴。

        律師提醒：在簽訂二手房買賣合同中對于房屋交付的標準及現(xiàn)狀一定像向一手房一樣列一個附件，及裝修、設備及家具情況列一清單，作為交房的標準，千萬不可省略。

        讀者疑問：在二手房交易中如何明確稅費？

        律師答疑：二手房交易中的稅費是由相關的法規(guī)及政策規(guī)定的，對于由誰交納是非常明確的，但是賣方經(jīng)常要求其售房價格自己凈得多少萬，而不包括稅費，這樣稅費就存在爭議了，因此必須在合同中約定稅費的承擔方式或變更售房款的價格。另外，二手房交易稅費變化比較大，存在簽訂時雙方都沒有預料到的稅費，但在過戶時卻已經(jīng)開始征收了，這種情況經(jīng)常導致買賣雙方發(fā)生爭議，稅費由誰來交，因此對于稅費買賣雙方應明確處理的方式。

        讀者疑問：中介公司能代理買賣雙方嗎？

        律師答疑：合同法中并沒有禁止代理人不得代理買賣雙方的規(guī)定，但是實際上買賣雙方存在利益沖突，代理人代理買賣雙方可能會侵害另一方的利益，有些行業(yè)是禁止代理利害沖突雙方的。有些中介公司在買賣雙方之間的作用不是中間介紹，而是雙方代理。也就是說，中介公司在房屋買賣法律關系中，即代理買方、又代理賣方。

        讀者疑問：購買二手房時是否應關注土地剩余的使用年限？

        律師答疑：二手房買賣中買受人應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說還有30年的土地使用年限，30年后還需補交土地出讓金，這樣無疑是增加了房屋總的價款，因此買房時買方應將土地剩余的使用年限作為一個考慮的因素。

        讀者疑問：賣方不想賣房了，買方交給中介的定金能要回來嗎？

        律師答疑：賣方不想賣房，中介公司居間服務事項沒有完成，因此無權(quán)收取報酬。中介公司收取的定金應當按照定金的法律規(guī)定執(zhí)行，即中介公司應該返還定金，除此之外，賣方應承擔返還一倍定金的責任。

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