二手房市場博弈加重，交易量回落7%

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    據(jù)天津市國土資源與房屋管理局公布的《每日房價(jià)》統(tǒng)計(jì)顯示，2012年9月天津市二手私產(chǎn)住宅共成交5274套，環(huán)比下降7.4%，同比上漲39.9%；成交面積42.7萬平方米，環(huán)比下降8.1%，同比上漲99.4%；成交均價(jià)8828元/平方米，環(huán)比上漲0.2%，同比上漲12.5%。

    從成交情況看，9月二手房市場成交量未能延續(xù)7月、8月的上漲趨勢，我愛我家認(rèn)為，購房者觀望氛圍增濃以及新建商品房促銷力度增大的影響，是金九季節(jié)二手房成交乏力、成交量有所回落的主要原因。此外，“金九銀十”是市場傳統(tǒng)的銷售旺季，對于銷售壓力較大的開發(fā)商來說，紛紛借此時(shí)間進(jìn)行項(xiàng)目的新推及加推，新供應(yīng)項(xiàng)目的增加以及在售項(xiàng)目的大力度優(yōu)惠對于購房者的吸引力度較大，在一定程度上分流了部分二手房購房者，也是造成二手房交易乏力的原因之一。

    鏈家地產(chǎn)龍禧園A組店經(jīng)理王建同表示，從門店接待量看，最近客戶進(jìn)店咨詢量有所下降，僅是上月的八成至九成，另外，無論對于剛性需求還是改善性需求的購房者而言，對于未來樓市發(fā)展，特別是價(jià)格走勢都比較迷茫，因而持幣觀望的情緒都明顯增強(qiáng)，圍觀多于出手，加之周邊區(qū)域新增優(yōu)質(zhì)房源不充足導(dǎo)致成交量有所下滑。王經(jīng)理建議，購房者在此期間應(yīng)多看看房子，向業(yè)主尋求議價(jià)空間。

    業(yè)主普遍提高掛牌價(jià)格

    資料顯示，2012年9月天津市二手私產(chǎn)住宅成交均價(jià)為8828元/平方米，環(huán)比上漲0.2%，同比上漲12.5%。其中中心城區(qū)為11299元/平方米，環(huán)比上漲0.8%，同比上漲16.7%；環(huán)城四區(qū)7771元/平方米，環(huán)比上漲1.3%，同比上漲7.0%；濱海新區(qū)7619元/平方米，環(huán)比下降0.3%，同比上漲16.1%；郊縣五區(qū)5379元/平方米，環(huán)比上漲0.05%，同比上漲13.2%。

    經(jīng)過7月、8月交易量上漲后，目前二手房交易周期有所延長，其主要原因在于二手房業(yè)主的心理價(jià)位普遍上漲，而購房者對于價(jià)格的上漲持觀望態(tài)度。據(jù)我愛我家各門店反饋，從8月末至9月這段時(shí)間，六成以上的二手房議價(jià)空間明顯縮小。例如總價(jià)120萬元的房源，5月、6月時(shí)的議價(jià)空間在5萬元至8萬元，而目前業(yè)主表示基本不可議價(jià)，甚至部分業(yè)主將其房屋的掛牌價(jià)格進(jìn)行上調(diào)，普遍上調(diào)的比例在8%至10%。我愛我家認(rèn)為，從業(yè)主的角度來看，“金九銀十”向來是市場的銷售旺季，業(yè)主對于旺季中購房者增多、交易量增大的心理優(yōu)勢較強(qiáng)，因此其心理價(jià)位普遍較高。且與開發(fā)商有所不同的是，二手房業(yè)主的資金壓力較小，因此使得成交房源的價(jià)格得以保持平穩(wěn)水平。

    新盤入市或?qū)⒃斐蓧毫?/p>

    鏈家地產(chǎn)市場部經(jīng)理李曉煒表示，按市場發(fā)展的情況來看，未來市場還是以平穩(wěn)為主，量價(jià)出現(xiàn)大變動的情況應(yīng)該不會出現(xiàn)，而預(yù)計(jì)10月天津?qū)⒂?4個(gè)項(xiàng)目開盤，其中市內(nèi)六區(qū)有7個(gè)、環(huán)城四區(qū)16個(gè)、遠(yuǎn)郊區(qū)縣18個(gè)、濱海新區(qū)3個(gè)，這些項(xiàng)目中純新盤有26個(gè)，占預(yù)計(jì)開盤總量的近六成。在“銀十”期間新項(xiàng)目集中開盤，也顯示出開發(fā)商對于10月市場的十足信心。相信項(xiàng)目集中入市會使開發(fā)商之間的競爭進(jìn)一步升級，加之臨近年底，各開發(fā)商會在價(jià)格上采取措施吸引購房者，可能會影響周邊區(qū)域的二手房成交情況。

    根據(jù)鏈家地產(chǎn)各門店所反饋的情況看，目前客戶的購房意愿與6月、7月相比略有下降，但業(yè)主對于金九銀十期間的市場還是信心十足的。從9月市場表現(xiàn)來看，少數(shù)業(yè)主提高了房子的出售價(jià)格，但是客戶則持有相反觀點(diǎn)，且趨于理性，觀望情緒有所加重，導(dǎo)致買賣雙方仍處于深度博弈中。

    二手房需求有可能分流

    作為樓市傳統(tǒng)的銷售旺季，開發(fā)商大多會借助“金九銀十”的時(shí)機(jī)新推及加推項(xiàng)目。從開盤量上看，九月新推房源呈現(xiàn)上漲趨勢，同時(shí)各類優(yōu)惠活動力度的增大也吸引了購房者的關(guān)注。在部分片區(qū)，新房的大力優(yōu)惠也使得區(qū)域內(nèi)的一二手房價(jià)格出現(xiàn)倒掛現(xiàn)象，同時(shí)也分流了部分二手房購房者的關(guān)注轉(zhuǎn)向片區(qū)內(nèi)的新房項(xiàng)目。

    我愛我家預(yù)計(jì)，“金九銀十”銷售旺季已經(jīng)過半，從市場的運(yùn)行情況來看，當(dāng)前購房者對于市場的觀望情緒仍然較濃，多數(shù)購房者愈加理性，因此短期內(nèi)市場成交放量的現(xiàn)象將不會出現(xiàn)。對于已經(jīng)到來的“銀十”季節(jié)，中秋國慶雙節(jié)假期無疑是開發(fā)商集中促銷的時(shí)間，因此新房市場對于二手房的影響仍將存在。預(yù)計(jì)10月天津市二手房市場交易量仍將保持量價(jià)平穩(wěn)的特征，預(yù)計(jì)全月成交二手私產(chǎn)住宅總量在5000套以內(nèi)。

    資金方面，2012年下半年，房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)再度趨緊，各銀行放貸速度逐漸放緩。預(yù)計(jì)進(jìn)入四季度后，貸款審批會更加嚴(yán)格，從而延長二手房成交周期。因而預(yù)計(jì)，10月天津二手房市場將繼續(xù)以穩(wěn)為主，成交量相對于9月可能會有所回落，價(jià)格基本持平，回暖或者反彈的情況應(yīng)該不會出現(xiàn)。