2012年樓市“金九”成“銅九”

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        某機(jī)構(gòu)分析師黃河滔認(rèn)為，9月上海樓市成交繼續(xù)乏力，近3周皆低于20萬(wàn)平方米，"金九"變"銅九"基本已成定局。目前，9月周均成交面積約為19.2萬(wàn)平方米，如本周(9月24日至30日)成交水平?jīng)]有大的突破，預(yù)計(jì)9月成交總量將在80萬(wàn)至90萬(wàn)平方米之間。

        事實(shí)上，從全國(guó)范圍看，上海樓市9月表現(xiàn)已算不錯(cuò)。根據(jù)中原監(jiān)測(cè)的54個(gè)城市新房市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，9月前20天新房成交量較8月同期下降8.8%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年9月樓市之所以"旺季不旺"，除了7、8月"淡季不淡"的基數(shù)效應(yīng)外，政策和價(jià)格變動(dòng)是主要原因。

        一方面，目前剛性需求仍是市場(chǎng)主力，大多數(shù)城市購(gòu)房者中有六成以上為剛需，因此通過(guò)銀行貸款購(gòu)房是他們的不二選擇。根據(jù)中原集團(tuán)研究中心對(duì)北京、天津等11個(gè)城市調(diào)查，60%以上的購(gòu)房者需要貸款，其中天津、鄭州、重慶貸款買房者比例超過(guò)80%。而近日，各地多家銀行開(kāi)始收緊首套房利率，一定程度上抑制了購(gòu)房需求。

        另一方面，9月以來(lái)各地樓市成交量起色不大，但多數(shù)開(kāi)發(fā)商仍對(duì)傳統(tǒng)旺季持樂(lè)觀心態(tài)。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，北京、天津等多地被調(diào)研的樓盤中，有超過(guò)50%的樓盤在9月出現(xiàn)漲價(jià)，漲幅在5%-10%之間。推盤策略方面，開(kāi)發(fā)商加推現(xiàn)象普遍增多。但受前期購(gòu)房需求已大量釋放，及多數(shù)樓盤取消優(yōu)惠措施的影響，大部分樓盤客戶來(lái)訪量出現(xiàn)持平或下滑，個(gè)別樓盤下滑幅度甚至達(dá)到80%。

        雖然受多重因素影響，今年樓市"金九"表現(xiàn)不佳，但多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為"銀十"的成交量有望逐步回升。從購(gòu)房者心態(tài)看，11個(gè)城市中的7個(gè)有五成以上受訪者認(rèn)為購(gòu)房者目前準(zhǔn)備入市。從開(kāi)發(fā)商角度看，其推盤熱情猶存。以上海為例，上周(9月17日至23日)新建商品住宅新增供應(yīng)為46萬(wàn)平方米，環(huán)比提升146.1%，而樓市上一次單周供應(yīng)超40萬(wàn)平方米還要追溯到2011年5月末，如果本周樓市供給繼續(xù)保持這一水平，有望突破去年9月創(chuàng)下的單月125.3萬(wàn)平方米的高位。受供應(yīng)放量刺激，上周上海一手房累計(jì)成交1683套，成交面積為19.7萬(wàn)平方米，環(huán)比分別提升26.3%和20.1%。

        但值得注意的是，由于9月樓市成交乏力而供應(yīng)上升，上海一手房庫(kù)存量繼續(xù)維持在1000萬(wàn)平方米的高位。截至上周，上海一手房可售面積為1046萬(wàn)平方米，較去年同期提升22.9%，按照目前單月80萬(wàn)平方米左右的成交量計(jì)算，去化時(shí)間將超過(guò)13個(gè)月。黃河滔表示，政策及市場(chǎng)供應(yīng)慣性節(jié)點(diǎn)兩方面因素下，未來(lái)樓市供應(yīng)量繼續(xù)保持是大概率事件，但購(gòu)買力已有所透支，未來(lái)庫(kù)存量或繼續(xù)放大，從而對(duì)樓市價(jià)格變動(dòng)產(chǎn)生影響。事實(shí)上，截至上周，上海9月成交均價(jià)約為2.17萬(wàn)元/平方米，已較8月同期回落0.8%，同比則下降7.2%。