2012年樓市“金九”成“銅九”

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        某機構分析師黃河滔認為，9月上海樓市成交繼續(xù)乏力，近3周皆低于20萬平方米，"金九"變"銅九"基本已成定局。目前，9月周均成交面積約為19.2萬平方米，如本周(9月24日至30日)成交水平?jīng)]有大的突破，預計9月成交總量將在80萬至90萬平方米之間。

        事實上，從全國范圍看，上海樓市9月表現(xiàn)已算不錯。根據(jù)中原監(jiān)測的54個城市新房市場數(shù)據(jù)顯示，9月前20天新房成交量較8月同期下降8.8%。業(yè)內(nèi)人士認為，今年9月樓市之所以"旺季不旺"，除了7、8月"淡季不淡"的基數(shù)效應外，政策和價格變動是主要原因。

        一方面，目前剛性需求仍是市場主力，大多數(shù)城市購房者中有六成以上為剛需，因此通過銀行貸款購房是他們的不二選擇。根據(jù)中原集團研究中心對北京、天津等11個城市調(diào)查，60%以上的購房者需要貸款，其中天津、鄭州、重慶貸款買房者比例超過80%。而近日，各地多家銀行開始收緊首套房利率，一定程度上抑制了購房需求。

        另一方面，9月以來各地樓市成交量起色不大，但多數(shù)開發(fā)商仍對傳統(tǒng)旺季持樂觀心態(tài)。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，北京、天津等多地被調(diào)研的樓盤中，有超過50%的樓盤在9月出現(xiàn)漲價，漲幅在5%-10%之間。推盤策略方面，開發(fā)商加推現(xiàn)象普遍增多。但受前期購房需求已大量釋放，及多數(shù)樓盤取消優(yōu)惠措施的影響，大部分樓盤客戶來訪量出現(xiàn)持平或下滑，個別樓盤下滑幅度甚至達到80%。

        雖然受多重因素影響，今年樓市"金九"表現(xiàn)不佳，但多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認為"銀十"的成交量有望逐步回升。從購房者心態(tài)看，11個城市中的7個有五成以上受訪者認為購房者目前準備入市。從開發(fā)商角度看，其推盤熱情猶存。以上海為例，上周(9月17日至23日)新建商品住宅新增供應為46萬平方米，環(huán)比提升146.1%，而樓市上一次單周供應超40萬平方米還要追溯到2011年5月末，如果本周樓市供給繼續(xù)保持這一水平，有望突破去年9月創(chuàng)下的單月125.3萬平方米的高位。受供應放量刺激，上周上海一手房累計成交1683套，成交面積為19.7萬平方米，環(huán)比分別提升26.3%和20.1%。

        但值得注意的是，由于9月樓市成交乏力而供應上升，上海一手房庫存量繼續(xù)維持在1000萬平方米的高位。截至上周，上海一手房可售面積為1046萬平方米，較去年同期提升22.9%，按照目前單月80萬平方米左右的成交量計算，去化時間將超過13個月。黃河滔表示，政策及市場供應慣性節(jié)點兩方面因素下，未來樓市供應量繼續(xù)保持是大概率事件，但購買力已有所透支，未來庫存量或繼續(xù)放大，從而對樓市價格變動產(chǎn)生影響。事實上，截至上周，上海9月成交均價約為2.17萬元/平方米，已較8月同期回落0.8%，同比則下降7.2%。