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中國優(yōu)秀地產(chǎn)企業(yè)成功的六力要素
一個(gè)優(yōu)秀地產(chǎn)企業(yè)之所以能夠獲得成功,必然有其方方面面的因素與條件。本文通過眾多實(shí)際案例的研究,總結(jié)了目前我國一些優(yōu)秀地產(chǎn)企業(yè)成功發(fā)展的共性和一般規(guī)律,將影響地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵成功要素總結(jié)、歸納為“六力”——領(lǐng)導(dǎo)力、產(chǎn)品力、品牌力、營銷力、執(zhí)行力和資源力。
據(jù)筆者研究,企業(yè)只要在這“六力”當(dāng)中的有二~三力特別突出就能夠獲得成功的發(fā)展,當(dāng)然,其它幾力也不能太差。企業(yè)可以參考“六力,要素”明確自身的優(yōu)勢與劣勢,明確企業(yè)擁有并應(yīng)堅(jiān)持什么,缺乏并應(yīng)補(bǔ)充什么。取人之長,補(bǔ)己之短。充分借鑒這些標(biāo)桿企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn),快速、健康地推進(jìn)自身企業(yè)的發(fā)展。
一、領(lǐng)導(dǎo)力
這里所說的“領(lǐng)導(dǎo)”指企業(yè)的最高經(jīng)營者,他決定了企業(yè)的經(jīng)營意志,在企業(yè)經(jīng)營存在不確定性的情況下決定做什么和怎樣做。領(lǐng)導(dǎo)力的大小,與企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的宏觀決策能力、組織運(yùn)營管理能力及個(gè)人品質(zhì)密切相關(guān)。大海航行靠舵手,萬物生長靠太陽,筆者對地產(chǎn)企業(yè)的研究發(fā)現(xiàn),那些脫穎而出的優(yōu)秀地產(chǎn)企業(yè)的背后必定有一位英明的領(lǐng)導(dǎo)。如萬科的王石、SOHO中國的潘石屹、恒大的許家印、萬通的馮侖等。
萬通地產(chǎn)董事長馮侖出版了他的第二本新書《理想豐滿》,在“房地產(chǎn)”章節(jié)中,他提出了一個(gè)地產(chǎn)公司的黃金率:對于住宅公司而言,銷售額是凈資產(chǎn)的2~3倍;凈資產(chǎn)負(fù)債率不超過50%;保持經(jīng)營性現(xiàn)金流為正。按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn),萬科與萬通地產(chǎn)是大中型地產(chǎn)公司的典型代表。
在國內(nèi)A股中型上市房企中,萬通地產(chǎn)投入住宅業(yè)務(wù)的凈資產(chǎn)接近20億元,年度銷售額在40億元左右,這兩個(gè)數(shù)據(jù)的比例關(guān)系符合上述黃金率,不僅負(fù)債空間非常充裕,且現(xiàn)金流也為正值。
馮侖的名言是:站得高,尿得遠(yuǎn)。萬通控股的格言則是察于未萌、投資未來。在這樣的戰(zhàn)略理念引導(dǎo)下,萬通地產(chǎn)在行業(yè)內(nèi)成為一個(gè)享有戰(zhàn)略領(lǐng)導(dǎo)力口碑的上市房企。其優(yōu)勢在于,通過提前的戰(zhàn)略布局,然后消化寂寞,數(shù)年后享受戰(zhàn)略紅利,通過戰(zhàn)略領(lǐng)先將公司提升至一個(gè)可以中速、安全巡航的平流層。
2011年,住宅業(yè)務(wù)之外,萬通地產(chǎn)的商用物業(yè)戰(zhàn)略已初現(xiàn)版圖。在北京CBD核心區(qū),萬通地產(chǎn)聯(lián)合體接連中標(biāo)兩幅地塊,同時(shí)首次進(jìn)入上海商用物業(yè)市場。加上天津、杭州等地的萬通中心,商用物業(yè)項(xiàng)目儲(chǔ)備已達(dá)到8個(gè)。
2011年,萬通地產(chǎn)為其商用物業(yè)全面配置的融資策略一一揭曉,信托、PE、抵押融資等策略嫻熟運(yùn)用,而將租戶、融資伙伴、開發(fā)商等融于一體的聯(lián)合體拿地策略,更是起到了四兩撥千斤的效果。萬通在馮侖的領(lǐng)導(dǎo)下,令萬通地產(chǎn)的版圖迅速擴(kuò)大,從北京到上海,崛起速度之快,甚至讓很多一直觀察萬通地產(chǎn)成長的旁觀者感到訝異。
二、產(chǎn)品力
產(chǎn)品力包括戶型配比、戶型設(shè)計(jì)、商業(yè)配套及物業(yè)服務(wù)等方面,在房地產(chǎn)經(jīng)營過程中,產(chǎn)品處于最核心位置,其運(yùn)營是始終圍繞產(chǎn)品的開發(fā)和銷售進(jìn)行。作為房地產(chǎn)企業(yè)來說,產(chǎn)品的優(yōu)劣是項(xiàng)目成功關(guān)鍵的一步。在商品極大豐富的今天,房地產(chǎn)市場已經(jīng)從賣方市場轉(zhuǎn)移為買方市場,由買方?jīng)Q定產(chǎn)品的價(jià)值,那種僅能滿足消費(fèi)者基本的居住需求的產(chǎn)品顯然已經(jīng)無法吸引人們,人們需要的是能夠滿足他們各方面要求的產(chǎn)品。
無法開發(fā)、設(shè)計(jì)出能滿足買方需求的產(chǎn)品,就無法在競爭激烈的市場中搶奪份額,只能被市場無情的淘汰。
保利房地產(chǎn)是中國保利集團(tuán)控股的大型國有房地產(chǎn)企業(yè),也是中國保利集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要運(yùn)作平臺(tái),國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企業(yè),國有房地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力榜首,并連續(xù)四年蟬聯(lián)央企房地產(chǎn)品牌價(jià)值第一名。保利地產(chǎn)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面非常注重前期的調(diào)研,充分考慮到地段、銷售人群等因素,在產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面,采取“單核心、多元化”的產(chǎn)品組合策略,瞄準(zhǔn)剛需,強(qiáng)調(diào)提升中小面積產(chǎn)品的比重。
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