“萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到”：萬(wàn)科與萬(wàn)達(dá)正式建立戰(zhàn)略合作關(guān)系

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61歲的王健林和50歲的郁亮端起紅酒杯一碰，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)龍頭萬(wàn)達(dá)集團(tuán)和住宅龍頭萬(wàn)科集團(tuán)，正式建立了戰(zhàn)略合作關(guān)系。在5月14日的簽約儀式上，萬(wàn)科與萬(wàn)達(dá)均表示，此次雙方簽署的是框架協(xié)議，未來(lái)具體的合作安排會(huì)根據(jù)項(xiàng)目情況來(lái)確定。

“萬(wàn)達(dá)聚焦商業(yè)，把住宅交給萬(wàn)科；萬(wàn)科聚焦三好住宅和城市配套服務(wù)，謹(jǐn)慎對(duì)待商業(yè)地產(chǎn)。”這樣一種合作態(tài)勢(shì)，引人關(guān)注。未來(lái)，雙方的合作主要通過(guò)聯(lián)合拿地、合作開(kāi)發(fā)的形式進(jìn)行，即由萬(wàn)科開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中住宅部分，萬(wàn)達(dá)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中商業(yè)部分，以實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)；此外，雙方也表示將共同探討基于現(xiàn)有項(xiàng)目進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)的可能性。

萬(wàn)科集團(tuán)總裁郁亮認(rèn)為，“萬(wàn)科和萬(wàn)達(dá)特別有緣分，兩個(gè)公司都姓萬(wàn)；兩家的創(chuàng)始人都姓王，一個(gè)是早期在南面稱(chēng)王，一個(gè)在北面稱(chēng)王；后期了一個(gè)在住宅稱(chēng)王，一個(gè)在商業(yè)稱(chēng)王。”房地產(chǎn)行業(yè)白銀時(shí)代的到來(lái)，使兩巨頭走到了一起，雙方“門(mén)當(dāng)戶對(duì)，一見(jiàn)鐘情”。

而王健林稱(chēng)，如果雙方接下來(lái)的談判能達(dá)成一致，將是超過(guò)千億級(jí)規(guī)模的。對(duì)于萬(wàn)達(dá)和萬(wàn)科為何能走到一起，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林表示，是雙方戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的不謀而合。萬(wàn)達(dá)從2014年就開(kāi)始力推輕資產(chǎn)模式，逐漸把企業(yè)的收入和利潤(rùn)轉(zhuǎn)移到服務(wù)業(yè)方面；萬(wàn)科也在尋求轉(zhuǎn)型。“這兩家企業(yè)能夠走到一起，說(shuō)明今后代表著一種趨勢(shì)，在今后中國(guó)的行業(yè)里不但有競(jìng)爭(zhēng)，更多的是合作，從競(jìng)爭(zhēng)走向競(jìng)合，可能這就是行業(yè)的一個(gè)方向。而且這種競(jìng)合不是簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單的抱團(tuán)取暖。”

對(duì)于合作模式的核心，王健林說(shuō)，是發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)。萬(wàn)達(dá)現(xiàn)在做商業(yè)和文化旅游，萬(wàn)科的優(yōu)勢(shì)在住宅方面做得精，成本控制得好，管理的口碑比較好，同時(shí)物業(yè)口碑很好，萬(wàn)科對(duì)價(jià)格的控制比萬(wàn)達(dá)更精細(xì)一些。萬(wàn)科和萬(wàn)達(dá)都走向了海外，雙方合作不僅局限于國(guó)內(nèi)，也包括海外的全球合作。

王健林表示，萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)現(xiàn)在正按計(jì)劃在走，從簽約到開(kāi)業(yè)有一個(gè)過(guò)程，今年開(kāi)業(yè)的26個(gè)廣場(chǎng)，全部是輕資產(chǎn)，由萬(wàn)達(dá)持有；明年至少會(huì)超過(guò)50個(gè)；到2020年，萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)廣場(chǎng)的比重會(huì)超過(guò)重資產(chǎn)，輕資產(chǎn)的總數(shù)會(huì)比重資產(chǎn)還要多。“輕資產(chǎn)就沒(méi)有任何的銷(xiāo)售任務(wù)，考核的核心是兩點(diǎn)，一是成本控制的方式，二是招商租金控制的能力，這是決定商業(yè)模式是否成功的關(guān)鍵。”

萬(wàn)科總裁郁亮則認(rèn)為，萬(wàn)科定的是未來(lái)十年的轉(zhuǎn)型，第一個(gè)是“三好”住宅，有巨大的空間；第二個(gè)是城市配套服務(wù)的轉(zhuǎn)型，這一塊主要是消費(fèi)，主要是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和消費(fèi)地產(chǎn)，消費(fèi)地產(chǎn)是包括養(yǎng)老，也包括社區(qū)商業(yè)等，這是萬(wàn)科的重點(diǎn)。所以在這個(gè)時(shí)候萬(wàn)科跟萬(wàn)達(dá)的合作，互相彌補(bǔ)長(zhǎng)短，對(duì)萬(wàn)達(dá)的轉(zhuǎn)型也會(huì)有很大的幫助。

此外，還有一個(gè)疑問(wèn)就是“萬(wàn)萬(wàn)”合作，是成立平臺(tái)公司還是分公司？王健林表示，雙方肯定要成立合作公司，兩個(gè)大集團(tuán)之間合作，無(wú)論從風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)、融資、控制，沒(méi)有一個(gè)合作公司，是不行的。一個(gè)項(xiàng)目合作就要成立一個(gè)合作公司，其中一定是萬(wàn)達(dá)的股份會(huì)小一點(diǎn)，因?yàn)楝F(xiàn)在萬(wàn)達(dá)在力推輕資產(chǎn)。

有專(zhuān)家稱(chēng)：轉(zhuǎn)型前，萬(wàn)達(dá)是“以住養(yǎng)商”的模式，資金主要來(lái)自銀行貸款、銷(xiāo)售回款和租金收入以及部分自有資金、建筑商墊資和新物業(yè)中長(zhǎng)期抵押貸款等。其中，支撐一個(gè)項(xiàng)目的資金六成左右來(lái)自銀行貸款，其他靠主力店、自有資金的支撐，整個(gè)結(jié)構(gòu)非常需要來(lái)自住宅等銷(xiāo)售物業(yè)提供的現(xiàn)金流。“萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型之后的想法則是，著重運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)，從運(yùn)營(yíng)中獲取相對(duì)穩(wěn)定的盈利，擺脫銷(xiāo)售模式。”

當(dāng)“成本+利潤(rùn)”的考核指標(biāo)開(kāi)始變化，萬(wàn)達(dá)操作項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)體系、資金體系，甚至收入、利潤(rùn)構(gòu)成，都可能產(chǎn)生變化。在輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型過(guò)程中，萬(wàn)達(dá)的架構(gòu)會(huì)有變化，比如收縮住宅板塊，聚焦商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，這次與萬(wàn)科合作，加速了這種變化。

方在電商領(lǐng)域均會(huì)有突破性進(jìn)展，在這個(gè)方向上，雙方（特別是萬(wàn)達(dá)），或能產(chǎn)生類(lèi)似阿里巴巴O2O落地的價(jià)值體現(xiàn)。而目前萬(wàn)達(dá)也在朝這個(gè)方向走，它的運(yùn)營(yíng)模式在產(chǎn)生深刻變化。萬(wàn)達(dá)和萬(wàn)科的合作對(duì)雙方估值會(huì)有推動(dòng)，但推動(dòng)力有多大，還要看具體細(xì)節(jié)的執(zhí)行。不過(guò)雙方整體構(gòu)想是不錯(cuò)，在股價(jià)上或有一些短期效應(yīng)出現(xiàn)。

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