時評：旅游地產(chǎn)的“回歸”

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一、風(fēng)風(fēng)火火的“偽”旅游地產(chǎn)

旅游地產(chǎn)已風(fēng)風(fēng)火火發(fā)展了數(shù)年，呈現(xiàn)幾個明顯的特點。一是房企為主，涉及旅游地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)中房地產(chǎn)企業(yè)約占80%，同時也還有很多其他行業(yè)的企業(yè)也蜂擁轉(zhuǎn)型旅游行業(yè)。二是量大面廣，2012年我國旅游地產(chǎn)投資額超萬億元，遍布全國85個城市和地區(qū)，截至2014年底，全國旅游地產(chǎn)項目達8000多個，比2013年增加3000多個。三是偽旅游地產(chǎn)居多。由于我國處于快速城鎮(zhèn)化的過程中，加之國人的消費觀念影響，使得房地產(chǎn)市場存在大規(guī)模的且在相當(dāng)一段時間內(nèi)持續(xù)存在的剛需，在我國房地產(chǎn)特殊的供給政策下，這種剛需推動房價的快速上漲，從而引來一輪接一輪的宏觀調(diào)控;與此同時，旅游產(chǎn)業(yè)卻蓬勃發(fā)展，且日受政府重視而成為國民經(jīng)濟戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)。由此，一“收”一“推”，旅游地產(chǎn)順理成章地成了房企等資本的新出路。然而，過去數(shù)年的旅游地產(chǎn)，大部分都是旅游的噱頭加上住宅的實際，并非真正的旅游地產(chǎn)，而是滿足居住剛需或者因房價持續(xù)走高刺激而來的投資需求的住宅地產(chǎn)。也就是說，大部分的旅游地產(chǎn)其實是由與旅游無關(guān)的需求驅(qū)動的，地產(chǎn)是本，旅游大多只是概念。

二、旅游地產(chǎn)回歸之路

始于2010年的持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，使房地產(chǎn)市場進入較長的調(diào)整期，地產(chǎn)去化變得困難，尤其是那些處于城市郊區(qū)又沒有良好旅游度假資源的“旅游地產(chǎn)”，以投資客為主要客戶，在市場調(diào)整期，缺乏足夠的買房需求支撐，失了其本;同時，又因為大多投資者是房企或其他行業(yè)轉(zhuǎn)型而來，缺乏旅游開發(fā)與管理經(jīng)驗，旅游產(chǎn)品配置不當(dāng)，旅游經(jīng)營困難，又丟了概念。因此，大量偽旅游地產(chǎn)陷入困境，難以為繼。

我國旅游發(fā)展歷經(jīng)30年，早年的旅游，更多的是較初級的觀光游，游客規(guī)模有限，出游頻率較低，旅游消費有限，對旅游地產(chǎn)的需求有限。如今，游客規(guī)模持續(xù)快速增長，需求由單一觀光向觀光休閑度假多元需求轉(zhuǎn)型，旅游甚至成為一些人的生活方式，休閑度假、吃住購娛等觀光之外的旅游相關(guān)需求不斷釋放，使得旅游商業(yè)地產(chǎn)、旅游度假地產(chǎn)等成為新時代下旅游發(fā)展的必要要素。成規(guī)模的旅游地產(chǎn)真實需求已然具備，而真正的旅游地產(chǎn)產(chǎn)品卻供給不足。因此，如果說之前是跑馬圈地的偽旅游地產(chǎn)時代，那么今后將是真旅游地產(chǎn)的回歸時代。

三、旅游地產(chǎn)的回歸方向

1.對象——向游客回歸

真正的旅游地產(chǎn)，是主要為滿足游客在旅游過程中的吃住游購娛等需求而開發(fā)的各類物業(yè)，服務(wù)對象以游客為主，滿足需求以旅游消費為主，旅游是本，地產(chǎn)是提供旅游服務(wù)的載體之一。旅游地產(chǎn)的服務(wù)對象應(yīng)從居民尤其是剛需購房者向游客回歸，有足夠游客基礎(chǔ)的區(qū)域，旅游地產(chǎn)才有可能良性發(fā)展，如旅游度假地、游客聚集地等。

2.價值——向消費回歸

偽旅游地產(chǎn)以房產(chǎn)銷售為主要的價值實現(xiàn)方式，依托的是住宅剛需和投資需求。真正的旅游地產(chǎn)，以游客的旅游消費為主要的價值實現(xiàn)方式，如游客有餐飲、購物需求，需要旅游商業(yè)地產(chǎn);游客有長時間度假的住宿需求，則需要度假酒店等。旅游地產(chǎn)的用戶價值應(yīng)從居住價值、房產(chǎn)投資價值向旅游消費價值及其所支撐的投資價值回歸。

3.產(chǎn)品——向旅游回歸

偽旅游地產(chǎn)的產(chǎn)品重在地產(chǎn)，甚至就是傳統(tǒng)的住宅，至于旅游產(chǎn)品，則要么借既有資源，要么是社區(qū)配套的概念包裝，要么新建一些敷衍性的旅游產(chǎn)品。真正的旅游地產(chǎn)，旅游吸引產(chǎn)品為前提，可以自建，也可以依托周邊;旅游地產(chǎn)也并非住宅，而是如特色商鋪、特色客棧之類的旅游商業(yè)地產(chǎn)，如精品度假酒店、家庭度假村、養(yǎng)老度假村之類的旅游度假地產(chǎn)。光有房子無法度假，游客要休閑度假，核心吸引性的旅游觀光與游憩產(chǎn)品、各種延展性的旅游休閑消費產(chǎn)品需要良好組合，旅游地產(chǎn)的產(chǎn)品應(yīng)由住宅產(chǎn)品向真正的旅游產(chǎn)品回歸。

4.盈利——向運營回歸

偽旅游地產(chǎn)以銷售為主要的盈利方式，客戶為房產(chǎn)買單。然而，旅游是服務(wù)業(yè)，客戶為旅游體驗而買單，房產(chǎn)可以一次性購買長久持有，但旅游體驗不行。旅游地產(chǎn)的生存基于游客的消費，是需要經(jīng)營的;當(dāng)然，也可以銷售，但銷售的旅游地產(chǎn)，其用戶價值在于投資價值，而這種投資價值根本上是由足夠的游客消費所支撐的，試想，一個酒店式公寓，如果缺乏游客入住，何來經(jīng)營收入，又何來投資回報和升值空間。所以，旅游地產(chǎn)的盈利方式應(yīng)從銷售為主向運營為主回歸。包括兩方面，一是項目自身的經(jīng)營管理，以保證良好的盈利性;另一方面，基于旅游的短時性和游客選擇旅游地的多元性，加入或建立旅居交換系統(tǒng)，如分時度假平臺，與其他旅游地產(chǎn)項目形成網(wǎng)絡(luò)，更利于旅游地產(chǎn)價值的充分利用和市場總體的蛋糕做大。