時(shí)評(píng)：未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)負(fù)面影響或超過(guò)住宅市場(chǎng)

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未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)負(fù)面影響或超過(guò)住宅市場(chǎng)

商業(yè)地產(chǎn)飽和已是不爭(zhēng)的事實(shí)，然而，這并沒(méi)有阻止商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的大干快上，一座座體量龐大的購(gòu)物廣場(chǎng)仍在拔地而起。如大連萬(wàn)達(dá)就宣稱，一年要建100座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。人們不禁要問(wèn)，地產(chǎn)公司熱衷開(kāi)發(fā)商業(yè)項(xiàng)目是市場(chǎng)需要還是另有原因?

專家提醒，未來(lái)幾年二三線城市商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)調(diào)整將很難避免，企業(yè)如何應(yīng)對(duì)這一挑戰(zhàn)?減緩調(diào)整對(duì)市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)所帶來(lái)的沖擊必須引起足夠的重視。

總量過(guò)剩

“我認(rèn)為目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總體上已經(jīng)供大于求，一二線城市過(guò)剩嚴(yán)重，部分三四線城市仍有需求。”商務(wù)部原部長(zhǎng)助理、內(nèi)貿(mào)專家委員會(huì)主任黃海在接受中國(guó)商報(bào)記者采訪時(shí)表示。

根據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，2015年全國(guó)50個(gè)重點(diǎn)城市綜合體非住宅總體量已達(dá)5.64億平方米，同2013年相比增長(zhǎng)率高達(dá)77%。2014年全球購(gòu)物中心新開(kāi)業(yè)面積為1140萬(wàn)平方米，高于2013年的1060萬(wàn)平方米。在全球最活躍新建購(gòu)物中心市場(chǎng)前20名中，中國(guó)城市占據(jù)半壁江山，累計(jì)貢獻(xiàn)570萬(wàn)平方米的落成面積。中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)咨詢中心預(yù)測(cè)，從現(xiàn)在到2025年還會(huì)有7000家購(gòu)物中心建成開(kāi)業(yè)，屆時(shí)我國(guó)購(gòu)物中心將超過(guò)一萬(wàn)家。

“一線城市目前商業(yè)地產(chǎn)的總量已經(jīng)達(dá)到飽和，甚至部分區(qū)域已經(jīng)過(guò)剩。”北京京商流通戰(zhàn)略研究院院長(zhǎng)賴陽(yáng)在接受中國(guó)商報(bào)記者采訪時(shí)也表示了相同的觀點(diǎn)，他認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)供大于求，加上經(jīng)營(yíng)不善，導(dǎo)致零售商業(yè)銷售業(yè)績(jī)下降，不得不轉(zhuǎn)型或倒閉。

近日在采訪中發(fā)現(xiàn)，從去年開(kāi)始的零售業(yè)倒閉潮并沒(méi)有減緩，由于購(gòu)物中心等業(yè)態(tài)過(guò)剩，百貨店紛紛倒閉或轉(zhuǎn)型。據(jù)調(diào)查，百盛商業(yè)已有8家門店關(guān)閉，華堂在過(guò)去一年時(shí)間里關(guān)閉了北京4家門店，萬(wàn)達(dá)百貨關(guān)閉的門店已達(dá)10家。據(jù)睿意德中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究中心介紹，去年以來(lái)已有38家大型連鎖百貨關(guān)店。關(guān)店數(shù)量最多的百貨品牌為百盛、馬莎，各為5家;其次為伊藤洋華堂，關(guān)店4家。北京、杭州、青島、天津等城市關(guān)店現(xiàn)象嚴(yán)重。

從北京的王府井、西單、國(guó)貿(mào)到上海的南京路、淮海路，如今大百貨商場(chǎng)人煙稀少，乏人問(wèn)津，很多國(guó)際大名牌不見(jiàn)了蹤影，二線品牌競(jìng)相打折甩貨。從一線城市到二三線城市，從東部沿海到中西部?jī)?nèi)陸，很大一大部分實(shí)體店的銷售都在走下坡路。

在廣東的大城市已出現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)招商難問(wèn)題，對(duì)此廣東省商業(yè)地產(chǎn)投資協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)黃文杰表示，近年來(lái)商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量爆發(fā)式增長(zhǎng)，對(duì)優(yōu)秀商業(yè)資源的爭(zhēng)奪日益激烈，同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)普遍面臨招商難困擾。

黃海表示，“國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)租金過(guò)高，租金已經(jīng)進(jìn)入商業(yè)企業(yè)成本前兩位，難以承受。商業(yè)利潤(rùn)率本來(lái)就低，近幾年銷售額增長(zhǎng)回落加劇了困難，導(dǎo)致不少商場(chǎng)租約到期后，因房東提高租金無(wú)力續(xù)約，有的甚至租期中途就關(guān)門停業(yè)。”

黃海認(rèn)為，“商業(yè)地產(chǎn)飽和也是相對(duì)的，而非絕對(duì)。一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸成熟，市區(qū)土地資源已經(jīng)十分稀缺，但部分新建居民區(qū)仍然需要建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)。”在二三四線將出現(xiàn)供應(yīng)高峰，2015年城市綜合體總量供應(yīng)大部分將集中在二三線城市。

“我認(rèn)為，不能總體上說(shuō)是不是供不應(yīng)求，需要細(xì)分。”RET睿意德策略顧問(wèn)部高級(jí)經(jīng)理張靜在接受中國(guó)商報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為，單從面積和體量上講，今年以來(lái)商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了爆發(fā)式的增長(zhǎng)，北京出現(xiàn)了上百萬(wàn)平方米的供應(yīng)量，單個(gè)的體量不少已達(dá)到了十萬(wàn)平方米的級(jí)別。這種趨勢(shì)要到2020年才可能逐步趨于平穩(wěn)。

農(nóng)村包圍城市

我們了解到，由于一二線城市的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)基本飽和，房企開(kāi)始把注意力轉(zhuǎn)移到三四線甚至五線城市的中心。有些開(kāi)發(fā)商還選擇通過(guò)“農(nóng)村包圍城市”的戰(zhàn)略來(lái)布局商業(yè)地產(chǎn)。

越來(lái)越多的房企開(kāi)始盯上了商業(yè)地產(chǎn)這塊“肥肉”，近日萬(wàn)科也在大手筆地開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，目前萬(wàn)科商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已在全國(guó)60余座城市鋪開(kāi)，在國(guó)內(nèi)一二線城市中心商圈已規(guī)劃了20余座城市商務(wù)綜合體項(xiàng)目，還具有巨大規(guī)模的社區(qū)商業(yè)和區(qū)域購(gòu)物中心，如萬(wàn)科紅廣場(chǎng)、萬(wàn)科生活廣場(chǎng)等。從萬(wàn)科最新公布的發(fā)展規(guī)劃來(lái)看，這家篤定轉(zhuǎn)型的企業(yè)正在尋求快速增加商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)，萬(wàn)科已經(jīng)將商業(yè)地產(chǎn)提升至集團(tuán)的發(fā)展方向和戰(zhàn)略高度。

商業(yè)地產(chǎn)已嚴(yán)重供大于求，為何仍有這么多地產(chǎn)商對(duì)之趨之若鶩?

“我認(rèn)為其內(nèi)在的原因是，大的開(kāi)發(fā)商想迅速占領(lǐng)市場(chǎng)。”北京京商流通戰(zhàn)略研究院院長(zhǎng)賴陽(yáng)表示，“當(dāng)前三四線城市商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)不太合理，以低端的小商品批發(fā)市場(chǎng)為主，批發(fā)與零售相結(jié)合，以零售為主，此類市場(chǎng)由各類商家組成，商品品質(zhì)較低，且管理較為混亂，存在安全隱患。這給了像萬(wàn)達(dá)這樣的大開(kāi)發(fā)商以機(jī)會(huì)。萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)這樣的大地產(chǎn)商在三四線城市可以說(shuō)沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，他們搶先圈地，一方面可以提升當(dāng)?shù)氐耐恋貎r(jià)值，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)，用房地產(chǎn)的盈利來(lái)彌補(bǔ)商業(yè)地產(chǎn)方面的損失。另一方面，長(zhǎng)期看可以擠垮其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，達(dá)到獨(dú)霸一方的目的。”

克而瑞的一份報(bào)告認(rèn)為，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入了第二波跑馬圈地時(shí)代，在各種退出機(jī)制逐漸建立、日益完善的現(xiàn)階段，進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)或許是個(gè)不錯(cuò)的時(shí)機(jī)，但眾多地產(chǎn)商以未來(lái)潛在價(jià)值大作為選址的重要標(biāo)準(zhǔn)，勢(shì)必將面臨更長(zhǎng)的養(yǎng)商期，無(wú)論是自持還是售后回租都將承擔(dān)更大程度的資金壓力，為應(yīng)對(duì)資金壓力，轉(zhuǎn)嫁給投資商或是主流的選擇。

“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)模式在三四線城市還會(huì)有很大的發(fā)展空間。”RET睿意德策略顧問(wèn)部高級(jí)經(jīng)理張靜有自己獨(dú)特的看法，她認(rèn)為，在三四線城市，人們的消費(fèi)水平和消費(fèi)習(xí)慣還停留在10年前一線城市對(duì)品牌的認(rèn)知度，比如肯德基、麥當(dāng)勞等還受當(dāng)?shù)氐臍g迎，而在一線城市則不再搶手。因此，類似萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)這樣的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入了快速增長(zhǎng)期。

“三四線城市還有很多的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，很多城市沒(méi)有購(gòu)物中心，包括地級(jí)市、縣級(jí)市，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地方，進(jìn)入這些城市仍然有機(jī)會(huì)。”新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷近日表示，“未來(lái)三四線城市只能建造1600多個(gè)購(gòu)物中心，如果我們按照這幾年的購(gòu)物中心建設(shè)速度來(lái)看，每年建造的購(gòu)物中心的量，新開(kāi)業(yè)的量大概是400多個(gè)，全國(guó)購(gòu)物中心十年期間跑馬圈地的時(shí)代即將結(jié)束。”

經(jīng)營(yíng)思想的變革

雖然市場(chǎng)前景可期，但仍有業(yè)內(nèi)人士指出其中潛在著很多問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)。雖然目前這些三四線城市并沒(méi)有很好的商業(yè)綜合體，但是萬(wàn)達(dá)模式未必先進(jìn)，未來(lái)隨著越來(lái)越多的房企加入，“貼身肉搏”或不可避免。

“當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重”。賴陽(yáng)指出，房企要搶占這個(gè)市場(chǎng)的核心就是做出差異化的產(chǎn)品，否則在同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)中容易出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。目前購(gòu)物中心主要還是聚焦在購(gòu)物和餐飲的環(huán)節(jié)，而真正讓購(gòu)物中心成為一種生活方式的還比較少。

“由于同質(zhì)化使招商難成為經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下的普遍問(wèn)題。”黃海認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)增長(zhǎng)回落，商業(yè)設(shè)施需求隨之下降;商業(yè)地產(chǎn)供過(guò)于求，競(jìng)爭(zhēng)激烈;商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)裝修標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，租金無(wú)法下降;電子商務(wù)分流了大量商品需求，實(shí)體店雪上加霜。

從外部環(huán)境來(lái)看，隨著消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣的轉(zhuǎn)變，注重體驗(yàn)業(yè)態(tài)的購(gòu)物中心對(duì)傳統(tǒng)百貨企業(yè)造成分流。綜合體以吃喝玩樂(lè)為主，消費(fèi)者希望以體驗(yàn)為樂(lè)，比如看畫展、看電影、游泳、玩游戲，在原有的購(gòu)物中心模式里沒(méi)有提供這樣的消費(fèi)服務(wù)。因此，賴陽(yáng)提出，老模式必須改進(jìn)。商業(yè)經(jīng)營(yíng)不應(yīng)再以業(yè)態(tài)、專業(yè)、品類劃分，而要圍繞一類消費(fèi)人群的生活方式整合商品和服務(wù)，近年來(lái)興起的生活方式中心正體現(xiàn)了這種經(jīng)營(yíng)思想的變革。

在賴陽(yáng)看來(lái)，新常態(tài)下的商業(yè)發(fā)展主要分為兩大類趨勢(shì)，城市內(nèi)部的商業(yè)主要向“生活方式中心”轉(zhuǎn)型，而在城郊地帶的商業(yè)，則逐漸向著“休閑娛樂(lè)目的地”的方向發(fā)展。如東方新天地、西單大悅城的吸客能力極強(qiáng)，很多傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)面臨轉(zhuǎn)型，調(diào)整品牌結(jié)構(gòu)，加入了餐飲、休閑、娛樂(lè)、教育等新業(yè)態(tài)，增加了更多樂(lè)趣體驗(yàn)，滿足不同層次的消費(fèi)需求。金源新燕莎MALL不斷調(diào)整品牌結(jié)構(gòu)，以生活、休閑為主調(diào)，打造家庭MALL的理念，并結(jié)合新媒體營(yíng)銷，成功吸引了大批年輕家庭的消費(fèi)客群。北京SKP(新光天地)連創(chuàng)佳績(jī)，去年以75億元銷售額位列全國(guó)重點(diǎn)商場(chǎng)/購(gòu)物中心第一名，坐穩(wěn)“最賺錢百貨”的交椅。

“創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型是必由之路”。賴陽(yáng)表示，實(shí)體店只要緊貼市場(chǎng)需求創(chuàng)新，越早創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型的企業(yè)，越容易掌握先機(jī)。面對(duì)電子商務(wù)的快速崛起，依然幸存的傳統(tǒng)百貨企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急是加速轉(zhuǎn)型。

RET睿意德策略顧問(wèn)部高級(jí)經(jīng)理張靜認(rèn)為，雖然商業(yè)地產(chǎn)整體過(guò)剩，但真正有特色的、差異化明顯的實(shí)體店仍然稀缺。“如果店面千篇一律，毫無(wú)區(qū)別就會(huì)過(guò)剩，如果別具一格就會(huì)脫穎而出。”北京朝陽(yáng)大悅城突出了玩的特色，去年銷售額躍上20億元臺(tái)階，比上年增長(zhǎng)30%;藍(lán)色港灣以濃郁的異域風(fēng)情吸引著熱戀中的俊男靚女;設(shè)計(jì)獨(dú)到的芳草地購(gòu)物中心以其優(yōu)雅的藝術(shù)氣息別具特色。“商業(yè)新項(xiàng)目的出現(xiàn)也是好事，對(duì)那些僵化的傳統(tǒng)的舊項(xiàng)目是個(gè)挑戰(zhàn)，經(jīng)過(guò)優(yōu)勝劣汰競(jìng)爭(zhēng)法則，大浪淘沙，留下的都是精華”。

沒(méi)有擺脫類商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的老業(yè)態(tài)必將被淘汰。專家預(yù)計(jì)，以傳統(tǒng)商場(chǎng)為代表的商業(yè)業(yè)態(tài)不調(diào)整、轉(zhuǎn)型和升級(jí)，將面臨著巨大的生存壓力，因此，一場(chǎng)混戰(zhàn)不可避免。

圈地存在巨大風(fēng)險(xiǎn)

“雖然三四線城市商業(yè)地產(chǎn)仍有發(fā)展空間，但由于三四線人口在不斷下降，需求空間有限，因此那些急于在三四線城市圈地的開(kāi)發(fā)商有可能面臨投資風(fēng)險(xiǎn)。”賴陽(yáng)表示。

與之有相同觀點(diǎn)的摩根大通中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌指出，商業(yè)地產(chǎn)在未來(lái)一兩年將面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)，其調(diào)整的幅度和速度將超過(guò)住宅市場(chǎng)，對(duì)經(jīng)濟(jì)可能帶來(lái)的負(fù)面影響應(yīng)盡早引起警惕。

目前商業(yè)地產(chǎn)供大于求的現(xiàn)象在很多二線城市非常明顯，在有些城市，計(jì)劃新增供應(yīng)甚至超出目前的存量總和。而在需求方面，商業(yè)地產(chǎn)的需求可能出現(xiàn)萎縮。朱海斌更擔(dān)心的是，“一旦商業(yè)地產(chǎn)急劇下行，在政策方面很難有調(diào)整空間。”此外，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和融資模式相對(duì)更容易導(dǎo)致市場(chǎng)的劇烈調(diào)整，一旦市場(chǎng)不振或資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，很容易導(dǎo)致出現(xiàn)整體工程爛尾的現(xiàn)象。事實(shí)上，最近幾年的數(shù)據(jù)顯示，商業(yè)地產(chǎn)投資的波動(dòng)幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出住宅投資。

從對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響來(lái)看，雖然商業(yè)地產(chǎn)投資在全部房地產(chǎn)投資中占比30%左右，遠(yuǎn)低于住宅投資。但是從對(duì)上下游行業(yè)的影響而言，商業(yè)地產(chǎn)的影響絲毫不能忽視。朱海斌舉例說(shuō)，以對(duì)鋼材的需求為例，房地產(chǎn)和建筑貢獻(xiàn)了60%左右的需求，但這其中來(lái)自住宅和商業(yè)地產(chǎn)的需求基本相等。也就是說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)單位投資對(duì)鋼材的需求幾乎是住宅的兩倍。

如何面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)?從供求關(guān)系情況判斷，未來(lái)幾年二三線城市出現(xiàn)調(diào)整將很難避免，更現(xiàn)實(shí)的是企業(yè)如何應(yīng)對(duì)這一挑戰(zhàn)，如何減緩調(diào)整對(duì)市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)所帶來(lái)的沖擊。

朱海斌認(rèn)為，“從開(kāi)發(fā)商的角度，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)更關(guān)注市場(chǎng)供需的變化，并提高項(xiàng)目的特質(zhì)性。從融資模式而言，可以發(fā)展基于資本市場(chǎng)的創(chuàng)新融資手段，如不動(dòng)產(chǎn)投資信托REIT、商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券CMBS。而從經(jīng)濟(jì)政策而言，應(yīng)盡量在穩(wěn)增長(zhǎng)和調(diào)結(jié)構(gòu)之間尋求一個(gè)合理的平衡點(diǎn)，避免以穩(wěn)定為借口干預(yù)市場(chǎng)正常調(diào)整帶來(lái)的后果。”