大型房地產(chǎn)企業(yè)泛普財(cái)務(wù)共享服務(wù)中心建設(shè)初探

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房地產(chǎn)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)成為大家關(guān)注的焦點(diǎn)，隨著經(jīng)濟(jì)起伏，市場(chǎng)形勢(shì)嚴(yán)峻。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理急需調(diào)整，企業(yè)如何能渡過(guò)這場(chǎng)經(jīng)濟(jì)危機(jī)的寒冬，目前都擺在這些房地產(chǎn)老板們的面前，無(wú)論政府如何救市，外圍環(huán)境只是表象，最終是否能夠渡過(guò)這次考驗(yàn)，還要看企業(yè)本身：提高管理水平，練就一身御寒的本領(lǐng)才是硬道理。

各大房地產(chǎn)公司紛紛從外部策略和內(nèi)部管理上做出調(diào)整、變革，可以說(shuō)既有管理創(chuàng)新、組織創(chuàng)新、營(yíng)銷創(chuàng)新也有產(chǎn)品創(chuàng)新。“友為財(cái)務(wù)共享服務(wù)中心”（FSSC）成為地產(chǎn)企業(yè)管理模式的一個(gè)發(fā)展方向，財(cái)務(wù)共享服務(wù)是依托信息技術(shù)以財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)流程處理為基礎(chǔ)，以優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)、規(guī)范流程、提升流程效率、降低運(yùn)營(yíng)成本或創(chuàng)造價(jià)值為目的，以市場(chǎng)視角為內(nèi)外部客戶提供專業(yè)化生產(chǎn)服務(wù)的分布式管理模式。本文主要針對(duì)大型房地產(chǎn)企業(yè)“友為財(cái)務(wù)共享服務(wù)中心”的建設(shè)思路、建設(shè)內(nèi)容進(jìn)行了探討。友為財(cái)務(wù)共享服務(wù)中心服務(wù)于現(xiàn)代大型企業(yè)集團(tuán)，具有如下優(yōu)勢(shì)。

1、支持企業(yè)集團(tuán)的發(fā)展戰(zhàn)略

隨著經(jīng)濟(jì)全球化的推進(jìn)，越來(lái)越多的企業(yè)集團(tuán)實(shí)施了全球化擴(kuò)張戰(zhàn)略，并迅速在世界各地建立了分(子)公司。同時(shí)，伴隨著企業(yè)集團(tuán)的不斷擴(kuò)張，在全球建立分(子)公司的同時(shí)，也建立了相應(yīng)的財(cái)務(wù)組織，使得企業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)管理形成了一種分散式的財(cái)務(wù)核算及管理模式。分散式財(cái)務(wù)管理模式不僅使得財(cái)務(wù)管理效率低下，而且使成本大幅增加，制約了企業(yè)集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施。而財(cái)務(wù)共享服務(wù)模式將分散在不同分(子)公司的共同業(yè)務(wù)提取出來(lái)，放在友為財(cái)務(wù)共享服務(wù)中心完成，使得幾百人在不同的分(子)公司完成的工作(登記總賬等)，只需由一個(gè)共享服務(wù)完成，從而提高了財(cái)務(wù)核算的效率。

2、強(qiáng)化財(cái)務(wù)管控

隨著企業(yè)集團(tuán)規(guī)模的擴(kuò)大，分散在全球不同國(guó)家的分(子)公司財(cái)務(wù)組織是相對(duì)獨(dú)立的。由于不同分(子)公司財(cái)務(wù)核算和財(cái)務(wù)處理的不一致性，各分(子)公司的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果須通過(guò)報(bào)表層層匯總到集團(tuán)總部，使得集團(tuán)管理者很難監(jiān)控基層業(yè)務(wù)單位及分(子)公司的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果，從而導(dǎo)致整個(gè)集團(tuán)運(yùn)作效率低下，資源配置協(xié)同難度較高。在財(cái)務(wù)共享服務(wù)模式下，服務(wù)中心通過(guò)制定統(tǒng)一的財(cái)務(wù)核算標(biāo)準(zhǔn)和核算流程，實(shí)時(shí)生成各分(子)公司的財(cái)務(wù)信息，并通過(guò)網(wǎng)絡(luò)為各分(子)公司和集團(tuán)總部的管理者監(jiān)控提供支持。

3、降低財(cái)務(wù)管理成本

Deloitte咨詢和國(guó)際數(shù)據(jù)公司通過(guò)對(duì)50家《財(cái)富》500強(qiáng)企業(yè)的調(diào)查表明，財(cái)務(wù)共享服務(wù)項(xiàng)目的投資回報(bào)率(ROI)平均為27%，員工人數(shù)可以減少26%。

“共享服務(wù)中心”已經(jīng)在金融企業(yè)中普遍存在，金融企業(yè)前臺(tái)業(yè)務(wù)處理效率高、信息化程度高是大家有目共睹的。目前，房地產(chǎn)企業(yè)為了提高業(yè)務(wù)處理效率、降低人力成本，也開(kāi)始把目光投向“共享服務(wù)中心”的建設(shè)。共享服務(wù)中心是指與集團(tuán)直接經(jīng)營(yíng)活動(dòng)(前臺(tái))相對(duì)分離，并為前臺(tái)業(yè)務(wù)提供服務(wù)和支撐的業(yè)務(wù)部門，也可以稱之為“后臺(tái)”。

針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)“友為財(cái)務(wù)共享服務(wù)中心”的建設(shè)思路、建設(shè)內(nèi)容、運(yùn)作模式我們進(jìn)行以下探討。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)組織、業(yè)務(wù)管理現(xiàn)狀及分析

1、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)組織、業(yè)務(wù)管理現(xiàn)狀

目前國(guó)內(nèi)大型房地產(chǎn)公司的組織結(jié)構(gòu)一般為三個(gè)層級(jí)：集團(tuán)公司、地區(qū)(城市)公司、項(xiàng)目公司。相應(yīng)地，財(cái)務(wù)組織也分為：集團(tuán)公司財(cái)務(wù)部門、地區(qū)(城市)公司財(cái)務(wù)部門和項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部門。就業(yè)態(tài)而言，房地產(chǎn)企業(yè)往往會(huì)涉足的多個(gè)領(lǐng)域，如：住宅、購(gòu)物中心、酒店、寫字樓、高爾夫球場(chǎng)、餐飲等。不同的業(yè)態(tài)的核算對(duì)象、科目會(huì)有不同，但是財(cái)務(wù)流程是可以通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化實(shí)現(xiàn)集中操作的。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門的主要工作可分為以下幾類。第一，收、退款業(yè)務(wù)。收款項(xiàng)包括收業(yè)主的房款、認(rèn)籌金、誠(chéng)意金、租金等；退款項(xiàng)包括退業(yè)主的面積差、稅費(fèi)、認(rèn)籌金、誠(chéng)意金等。第二，支付業(yè)務(wù)。支付業(yè)務(wù)范圍包含：行政費(fèi)用報(bào)銷、合同或非合同支付、營(yíng)銷費(fèi)用付款等。第三，資金劃撥業(yè)務(wù)。主要是企業(yè)內(nèi)部的資金調(diào)度。第四，不涉及資金收支、需前臺(tái)提供賬務(wù)處理依據(jù)的業(yè)務(wù)。主要包含：非常規(guī)會(huì)計(jì)期間計(jì)提的稅費(fèi)，如土地使用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅等；利潤(rùn)分配；期末需計(jì)提的減值準(zhǔn)備；根據(jù)年度預(yù)算在年末計(jì)提待發(fā)生的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用等。

2、分析

上述財(cái)務(wù)工作可以歸結(jié)為：收付款、資金管理以及背后的核算管理。目前房地產(chǎn)企業(yè)每個(gè)層級(jí)的財(cái)務(wù)組織都有這些職能。在現(xiàn)有管理模式下，每個(gè)層級(jí)都須設(shè)置一定數(shù)量的財(cái)務(wù)人員，溝通成本、管理成本都比較大，由此造成的標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、數(shù)據(jù)錯(cuò)漏、操作失誤等問(wèn)題也比較多。

不少大型房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)意識(shí)到這個(gè)問(wèn)題，并已經(jīng)在積極探索解決之道。通過(guò)考察這些業(yè)務(wù)操作過(guò)程，可以看出，除了收款和一些小額支付款外，其它財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化程度較高，是可以集中于后臺(tái)操作的。目前，已有個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)著手實(shí)施了“財(cái)務(wù)共享中心”的建設(shè)工作，并已經(jīng)取得成效?？梢灶A(yù)見(jiàn)，在不久的將來(lái)，會(huì)有越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)步入“財(cái)務(wù)共享中心”的建設(shè)道路。

三、房地產(chǎn)企業(yè)“友為財(cái)務(wù)共享服務(wù)中心”建設(shè)思路及內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)“財(cái)務(wù)共享中心”建設(shè)思路為：將主要從事賬務(wù)處理的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作與為企業(yè)進(jìn)行投、融資管理、提供決策依據(jù)的財(cái)務(wù)管理職能分離；將那些可標(biāo)準(zhǔn)化、大批量、專業(yè)要求高、大量重復(fù)特點(diǎn)的業(yè)務(wù)納入友為財(cái)務(wù)共享服務(wù)中心的工作范圍。對(duì)需要直接面對(duì)客戶、外部單位和部門的收款、融資、稅務(wù)事項(xiàng)、付款審核、預(yù)算控制、財(cái)務(wù)年檢、稽查、審計(jì)等地域要求比較高的業(yè)務(wù)處理保持不變。

房地產(chǎn)企業(yè)“財(cái)務(wù)共享中心”建設(shè)的核心工作：集中核算、集中資金管理。“集中”既指業(yè)務(wù)操作的集中，也指辦公地點(diǎn)的集中、人員的集中。因此，需要對(duì)組織架構(gòu)、業(yè)務(wù)流程、辦公地點(diǎn)等做出重新安排。

1、財(cái)務(wù)組織架構(gòu)、業(yè)務(wù)流程升級(jí)

按照專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、流程化、集約化的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)調(diào)整財(cái)務(wù)內(nèi)部組織架構(gòu)，將從事標(biāo)準(zhǔn)化工作的會(huì)計(jì)核算人員從成員單位中分離出來(lái)，并歸屬到友為財(cái)務(wù)共享服務(wù)中心，各地區(qū)(城市)公司、項(xiàng)目公司原則上不再設(shè)置會(huì)計(jì)核算人員，只應(yīng)設(shè)立相關(guān)對(duì)接崗位(如：財(cái)務(wù)票據(jù)管理員等)，負(fù)責(zé)原始票據(jù)的合法性、合規(guī)性審核，并掃描上傳轄內(nèi)有關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)到后臺(tái)，使得會(huì)計(jì)核算工作全部集中到后臺(tái)，后臺(tái)按專業(yè)崗位進(jìn)行分工作業(yè)，一個(gè)會(huì)計(jì)人員可以處理幾個(gè)單位或地區(qū)相同崗位的業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)由友為財(cái)務(wù)共享服務(wù)中心集中處理各地所有項(xiàng)目的基礎(chǔ)性核算服務(wù)，有效控制成本與風(fēng)險(xiǎn)。

2、財(cái)務(wù)系統(tǒng)升級(jí)

在組織架構(gòu)調(diào)整之后，為了適應(yīng)“共享服務(wù)中心”管理模式，一般須對(duì)公司財(cái)務(wù)系統(tǒng)進(jìn)行流程、功能、性能方面的升級(jí)改造。對(duì)于現(xiàn)代企業(yè) 中，財(cái)務(wù)系統(tǒng)平臺(tái)的穩(wěn)定性及功能能夠滿足業(yè)務(wù)運(yùn)行要求是建設(shè)友為財(cái)務(wù)共享服務(wù)中心的必要條件之一，如系統(tǒng)功能、流程、性能滿足不了業(yè)務(wù)運(yùn)行要求，財(cái)務(wù)共享服務(wù)將無(wú)法有效運(yùn)營(yíng)。

3、影像掃描系統(tǒng)建設(shè)

組織架構(gòu)和系統(tǒng)流程調(diào)整完成后，友為財(cái)務(wù)共享服務(wù)中心面臨的另外一個(gè)矛盾就是集中辦公的要求與原始憑證分散產(chǎn)生的矛盾，為此，影像掃描系統(tǒng)的建設(shè)是十分必要的。影像掃描系統(tǒng)建成后，各地區(qū)、各項(xiàng)目產(chǎn)生的原始憑證可以掃描形成電子化文件，并傳送至友為財(cái)務(wù)共享服務(wù)中心，解決了實(shí)物文件傳遞的安全性、準(zhǔn)時(shí)性以及文件審閱的方便性問(wèn)題。通過(guò)此系統(tǒng)的應(yīng)用，審批人可以在財(cái)務(wù)系統(tǒng)中直接點(diǎn)擊影像鏈接查看相關(guān)憑證影像附件。同時(shí)，節(jié)省了許多不必要的快遞費(fèi)及紙張的費(fèi)用。影像掃描系統(tǒng)的建設(shè)對(duì)友為財(cái)務(wù)共享服務(wù)中心業(yè)務(wù)處理規(guī)模效益形成了有力支撐，使房地產(chǎn)企業(yè)能在較低的成本和較小的風(fēng)險(xiǎn)下，擴(kuò)充了業(yè)務(wù)處理能力，提高了運(yùn)營(yíng)效率。

4、業(yè)務(wù)信息系統(tǒng)接口

房地產(chǎn)企業(yè)中，以住宅業(yè)態(tài)為例，所用到的業(yè)務(wù)信息系統(tǒng)包括：售樓管理系統(tǒng)、租賃管理系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、人力資源管理系統(tǒng)、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理系統(tǒng)等。這些系統(tǒng)中的收支業(yè)務(wù)都需要與友為財(cái)務(wù)共享服務(wù)中心的財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)做好對(duì)接工作，以實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)處理的自動(dòng)化。

四、房地產(chǎn)企業(yè)“友為財(cái)務(wù)共享服務(wù)中心”建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)

1、人才流失風(fēng)險(xiǎn)

友為財(cái)務(wù)共享服務(wù)中心要求財(cái)務(wù)集中管理，打破了傳統(tǒng)的分散式財(cái)務(wù)管理模式，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)與管理會(huì)計(jì)的分離。建設(shè)初期要將財(cái)務(wù)管理職能獨(dú)立出來(lái)，這會(huì)引發(fā)組織架構(gòu)及各級(jí)財(cái)務(wù)職能重新定位和劃分，往往需要從各地區(qū)(城市)公司、項(xiàng)目公司調(diào)動(dòng)財(cái)務(wù)人員到后臺(tái)做基礎(chǔ)會(huì)計(jì)核算服務(wù)工作；對(duì)于老員工來(lái)說(shuō)，會(huì)產(chǎn)生工作地點(diǎn)不便、工作性質(zhì)較單一的感受，甚至因職務(wù)級(jí)別下降等問(wèn)題，導(dǎo)致員工離職率提高。

2、業(yè)務(wù)流程變更風(fēng)險(xiǎn)

友為財(cái)務(wù)共享服務(wù)中心建設(shè)要求根據(jù)組織職能的變化進(jìn)行業(yè)務(wù)流程變更并加強(qiáng)業(yè)務(wù)—財(cái)務(wù)一體化建設(shè)，提高業(yè)務(wù)—財(cái)務(wù)協(xié)同性。流程設(shè)計(jì)不合理將導(dǎo)致共享中心的服務(wù)效率低，嚴(yán)重影響企業(yè)的運(yùn)營(yíng)效率。企業(yè)前后臺(tái)財(cái)務(wù)要共同參與業(yè)務(wù)規(guī)劃和流程設(shè)置，以提高流程變更的合理性。

3、IT系統(tǒng)建設(shè)成本提高風(fēng)險(xiǎn)

友為財(cái)務(wù)共享服務(wù)中心通常都是借助IT系統(tǒng)(財(cái)務(wù)系統(tǒng)、影像系統(tǒng)等)來(lái)實(shí)現(xiàn)，系統(tǒng)實(shí)施建設(shè)、系統(tǒng)升級(jí)優(yōu)化、系統(tǒng)一體化接口建設(shè)及系統(tǒng)維護(hù)等要求專業(yè)財(cái)務(wù)信息化人員專門負(fù)責(zé)管理，并保證系統(tǒng)硬件及網(wǎng)絡(luò)設(shè)備滿足系統(tǒng)穩(wěn)定運(yùn)行要求，相對(duì)應(yīng)的IT系統(tǒng)建設(shè)成本會(huì)比原先提高不少。

五、結(jié)論

前、后臺(tái)業(yè)務(wù)分離是房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施投資企業(yè)的一種管理創(chuàng)新，是管理模式的創(chuàng)新、組織結(jié)構(gòu)的創(chuàng)新和經(jīng)營(yíng)理念的創(chuàng)新。這種全新的營(yíng)運(yùn)模式有利于房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建新型的業(yè)務(wù)組織體系，把自身的優(yōu)勢(shì)資源和管理能力集中在核心業(yè)務(wù)領(lǐng)域，以提升核心競(jìng)爭(zhēng)能力。

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