2015房估經(jīng)營與管理要點：房地產(chǎn)項目融資方案

　?。ㄒ唬┤谫Y組織形式選擇

　　研究融資方案，首先應(yīng)該明確融資主體，由融資主體進行融資活動，并承擔融資責任和風(fēng)險。項目融資主體的組織形式主要有：既有項目法人融資和新設(shè)項目法人融資。

　?。ǘ┵Y金來源選擇

　　在估算出房地產(chǎn)投資項目所需要的資金數(shù)量后，根據(jù)資金的可行性、供應(yīng)的充足性、融資成本的高低，在上述房地產(chǎn)項目融資的可能資金來源中，選定項目融資的資金來源。

　?。ㄈ┵Y本金籌措

　　資本金作為項目投資中由投資者提供的資金，是獲得債務(wù)資金的基礎(chǔ)。國家對房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例的要求是35%.對房地產(chǎn)置業(yè)投資，資本金比例通常為購置物業(yè)時所須支付的首付款比例。

　?。ㄋ模﹤鶆?wù)資金籌措

　　債務(wù)資金是項目投資中除資本金外，需要從金融市場中借入的資金。債務(wù)資金籌措的主要渠道有信貸融資和債券融資。

　　1．信貸融資

　　任何房地產(chǎn)開發(fā)商要想求得發(fā)展，就離不開銀行及其他金融機構(gòu)的支持。

　　2．債券融資

　　企業(yè)債券泛指各種所有制形式企業(yè)，為了特定的目的所發(fā)行的債務(wù)憑證。

　　（五）預(yù)售或預(yù)租

　　由于房地產(chǎn)開發(fā)項目可以通過預(yù)售和預(yù)租在開發(fā)過程中獲得收入，而這部分收入又可以用作后續(xù)開發(fā)過程所需要的投資，所以大大減輕了房地產(chǎn)開發(fā)商為開發(fā)項目進行權(quán)益融資和債務(wù)融資的壓力。

　?。┤谫Y方案分析

　　在初步確定項目的資金籌措方式和資金來源后，接下來的工作就是進行融資方案分析，比較并挑選資金來源可靠、資金結(jié)構(gòu)合理、融資成本低、融資風(fēng)險小的方案。

　　1．資金來源可靠性分析

　　主要是分析項目所需總投資和分年所需投資能否得到足夠的、持續(xù)的資金供應(yīng)，即資本金和債務(wù)資金供應(yīng)是否落實可靠。

　　2．融資結(jié)構(gòu)分析

　　主要分析項目融資方案中的資本金與債務(wù)資金比例、股本結(jié)構(gòu)比例和債務(wù)結(jié)構(gòu)比例，并分析其實現(xiàn)條件。

　　3．融資成本分析

　　融資成本是指項目為籌集和使用資金而支付的費用。融資成本高低是判斷項目融資方案是否合理的重要因素之一。

　　4．融資風(fēng)險分析

　　融資方案的實施經(jīng)常受到各種風(fēng)險的影響。

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