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直接資本化法的優(yōu)點(diǎn)
直接資本化法的優(yōu)點(diǎn)是：
?、俨恍枰A(yù)測未來許多年的凈收益，通常只需要測算未來第一年的收益；
?、谫Y本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場上所顯示的收益與價(jià)值的關(guān)系，能較好地反映市場的實(shí)際情況；
③計(jì)算過程較簡單。
但由于直接資本化法利用的是未來第一年的收益來資本化，所以要求有較多與估價(jià)對象的凈收益流模式相同的房地產(chǎn)來求取資本化率或收益乘數(shù)，對可比實(shí)例的依賴很強(qiáng)。例如，要求選取的房地產(chǎn)的收益變化與估價(jià)對象的收益變化相同，否則估價(jià)結(jié)果會(huì)有誤。假設(shè)估價(jià)對象的凈收益每年上漲2％，而選取的房地產(chǎn)的凈收益每年上漲3％，如果以該房地產(chǎn)的資本化率8％將估價(jià)對象的凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值，則會(huì)高估估價(jià)對象的價(jià)值。
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