2015年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》學習資料（8）

　　5、運用現(xiàn)金流量法應注意：①開發(fā)期和租售期究竟多長要估計準確；②各項支出、收入在何時發(fā)生要估計準確；③各項支出、收入在其發(fā)生時所發(fā)生的數(shù)額要估計準確。

　　6、假設開發(fā)法各項費用的求?。?/p>

　?、砰_發(fā)經(jīng)營期。開發(fā)經(jīng)營期的起點是（假設）取得估價對象（待開發(fā)房地產(chǎn)）的時間，即估價時點，終點是將開發(fā)完成后的房地產(chǎn)全部租售完畢的時間。分為開發(fā)期和租售期。

　　確定開發(fā)經(jīng)營期的目的，是為了把握開發(fā)成本、管理費用、銷售稅費等發(fā)生的時間和數(shù)額，預測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)售價或租金，以及各項收入和支出的折現(xiàn)或計算投資利息等服務。

　?、崎_發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值。對于出售的房地產(chǎn)，通常采用比較法；對于出租和直接經(jīng)營的房地產(chǎn)，可以先預測其租賃或經(jīng)營收益，再采用收益法將該收益轉化為價值。

　?、情_發(fā)成本、管理費用、銷售費用。開發(fā)成本、管理費用可采用比較法來估算；銷售稅費根據(jù)當前政府的稅費政策和其他類似開發(fā)經(jīng)營活動所需支付的稅費情況來估算，通常按照開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值的一定比率來估算。

　?、韧顿Y利息。應把握： ①應計利息的項目。包括：未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價值，投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費（一般假設在估價時點一次性付清），開發(fā)成本和管理費用（通常假設為在所發(fā)生的時間段內(nèi)均勻發(fā)生，視同發(fā)生在該時間段的期中）。銷售費用一般不計息。②計息周期的長短。③計息方式（單利或復利）；④利率的高低；⑤計息周期；⑥名義利率和實際利率。

　?、砷_發(fā)利潤。通常以一定基數(shù)乘以同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的相應平均利潤率。

　?、释顿Y者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費。通常按待開發(fā)房地產(chǎn)價值的一定比率估算。

　?、苏郜F(xiàn)率。是采用現(xiàn)金流量法時確定的一個參數(shù)。與收益法中的資本化率的原理相同，具體應等同于同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的平均收益率，它包含資金的利息和開發(fā)利潤兩部分。

　?、逃嬎阒械钠渌麊栴}。在運用假設開發(fā)法時不應忽略某些無形收益。

　　P239-249計算

　　7、方法應用過程中容易出現(xiàn)的問題：⑴開發(fā)完成后的價值測算方法是否正確，依據(jù)是否充分，收益率的確定理由是否充分；⑵折現(xiàn)率（是利息率和利潤率的結合）的確定是否說明理由；⑶利息的計算是否有誤；⑷費用確定中是否有遺漏，費用確定是否有依據(jù)，是否重復計算；⑸利潤的計算是否正確，利潤率的確定是否有充分的依據(jù)，利潤率的計算基數(shù)與利潤是否對應。⑹估價時點的確定是否正確（購地日期、建設期、經(jīng)營期限的確定）；⑺公式的選用是否正確，計算過程是否有誤等。

　　五、基準地價修正法：是建立基準地價的過程?；鶞实貎r的價格內(nèi)涵，是出讓？劃撥？生地？熟地？

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