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2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》學(xué)習(xí)資料(8)
5、運(yùn)用現(xiàn)金流量法應(yīng)注意:①開發(fā)期和租售期究竟多長要估計(jì)準(zhǔn)確;②各項(xiàng)支出、收入在何時(shí)發(fā)生要估計(jì)準(zhǔn)確;③各項(xiàng)支出、收入在其發(fā)生時(shí)所發(fā)生的數(shù)額要估計(jì)準(zhǔn)確。
6、假設(shè)開發(fā)法各項(xiàng)費(fèi)用的求?。?/p>
?、砰_發(fā)經(jīng)營期。開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)是(假設(shè))取得估價(jià)對象(待開發(fā)房地產(chǎn))的時(shí)間,即估價(jià)時(shí)點(diǎn),終點(diǎn)是將開發(fā)完成后的房地產(chǎn)全部租售完畢的時(shí)間。分為開發(fā)期和租售期。
確定開發(fā)經(jīng)營期的目的,是為了把握開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等發(fā)生的時(shí)間和數(shù)額,預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)售價(jià)或租金,以及各項(xiàng)收入和支出的折現(xiàn)或計(jì)算投資利息等服務(wù)。
?、崎_發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。對于出售的房地產(chǎn),通常采用比較法;對于出租和直接經(jīng)營的房地產(chǎn),可以先預(yù)測其租賃或經(jīng)營收益,再采用收益法將該收益轉(zhuǎn)化為價(jià)值。
?、情_發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用。開發(fā)成本、管理費(fèi)用可采用比較法來估算;銷售稅費(fèi)根據(jù)當(dāng)前政府的稅費(fèi)政策和其他類似開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)所需支付的稅費(fèi)情況來估算,通常按照開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的一定比率來估算。
?、韧顿Y利息。應(yīng)把握: ①應(yīng)計(jì)利息的項(xiàng)目。包括:未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值,投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)(一般假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)一次性付清),開發(fā)成本和管理費(fèi)用(通常假設(shè)為在所發(fā)生的時(shí)間段內(nèi)均勻發(fā)生,視同發(fā)生在該時(shí)間段的期中)。銷售費(fèi)用一般不計(jì)息。②計(jì)息周期的長短。③計(jì)息方式(單利或復(fù)利);④利率的高低;⑤計(jì)息周期;⑥名義利率和實(shí)際利率。
?、砷_發(fā)利潤。通常以一定基數(shù)乘以同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)平均利潤率。
⑹投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)。通常按待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值的一定比率估算。
?、苏郜F(xiàn)率。是采用現(xiàn)金流量法時(shí)確定的一個(gè)參數(shù)。與收益法中的資本化率的原理相同,具體應(yīng)等同于同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的平均收益率,它包含資金的利息和開發(fā)利潤兩部分。
⑻計(jì)算中的其他問題。在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法時(shí)不應(yīng)忽略某些無形收益。
P239-249計(jì)算
7、方法應(yīng)用過程中容易出現(xiàn)的問題:⑴開發(fā)完成后的價(jià)值測算方法是否正確,依據(jù)是否充分,收益率的確定理由是否充分;⑵折現(xiàn)率(是利息率和利潤率的結(jié)合)的確定是否說明理由;⑶利息的計(jì)算是否有誤;⑷費(fèi)用確定中是否有遺漏,費(fèi)用確定是否有依據(jù),是否重復(fù)計(jì)算;⑸利潤的計(jì)算是否正確,利潤率的確定是否有充分的依據(jù),利潤率的計(jì)算基數(shù)與利潤是否對應(yīng)。⑹估價(jià)時(shí)點(diǎn)的確定是否正確(購地日期、建設(shè)期、經(jīng)營期限的確定);⑺公式的選用是否正確,計(jì)算過程是否有誤等。
五、基準(zhǔn)地價(jià)修正法:是建立基準(zhǔn)地價(jià)的過程?;鶞?zhǔn)地價(jià)的價(jià)格內(nèi)涵,是出讓?劃撥?生地?熟地?
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