二手房買賣，怎么降低中介費(fèi)用

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　　案例1

　　小中介省錢省力

　　張小姐想買一套二手房，經(jīng)多方了解，目前廣州大的中介公司要收取三個(gè)點(diǎn)的中介費(fèi)，而一些小中介公司只收一個(gè)點(diǎn)的中介費(fèi)。后來，經(jīng)一家大中介公司介紹，張小姐看中了一套售價(jià)101萬元的二手房，按該房售價(jià)，張小姐需交中介費(fèi)3.03萬元。隨后張小姐打聽到原業(yè)主在一收費(fèi)較低的小中介公司也放了盤，于是她通過該小中介公司，只交了1.01萬元中介費(fèi)便完成了這項(xiàng)交易。

　　點(diǎn)評：大家一直都認(rèn)為，有一定品牌規(guī)模的中介機(jī)構(gòu)能夠保證房源信息量的充足，委托這樣的中介可參考的房源就會更多，也方便消費(fèi)者挑選到自己滿意的房子。事實(shí)上，現(xiàn)在大多數(shù)賣家并不會只找大中介機(jī)構(gòu)放盤，小中介也因此會獲取更多的房源。不僅如此，小中介為了在強(qiáng)有力的競爭對手面前贏得更多的客戶，不僅會提供更好的服務(wù)，在收費(fèi)方面還會比大中介低。不過，在這里還是要提醒消費(fèi)者，在買房時(shí)最好像張小姐那樣，先對各中介的收費(fèi)進(jìn)行了解，找到自己喜歡的房子后，再找小中介進(jìn)行交易。

　　案例2

　　中介費(fèi)可以打折

　　蔡先生經(jīng)中介的介紹，看中了一套位于番禺的兩居室。在交易的過程中，原房主覺得中介人員缺乏誠信，始終沒有辦法就過戶細(xì)節(jié)達(dá)成共識。后來，蔡先生自己出面與原房主談判，彼此獲得信任后促成了這筆交易。蔡先生的貸款最后也是完全由自己出面辦理的。由于中介只完成了一部分服務(wù)，最后，蔡先生和中介達(dá)成協(xié)議，中介費(fèi)打5折后支付。

　　點(diǎn)評：房產(chǎn)中介提供的服務(wù)，不僅包括為房源尋找上下家，還包括居中協(xié)商價(jià)格，為上下家具體操辦還款、貸款事宜，從技術(shù)層面確保房屋安全過戶等。如果中介公司無法完成上述相關(guān)事宜，交易雙方有權(quán)提出中介費(fèi)打折的要求。

　　案例3

　　和中介人員交朋友獲好房源

　　侯先生打算在新河浦附近購置一套學(xué)位房。頗有買房經(jīng)驗(yàn)的他通過幾次看房行動(dòng)，和附近好幾家中介公司的人員交上了朋友。上個(gè)月，一套非常適合他的房子出現(xiàn)，而且掛牌價(jià)明顯低于市場價(jià)。中介公司的朋友第一時(shí)間將信息傳遞給侯先生，結(jié)果當(dāng)天他就下定，比市場價(jià)少花了6多萬元買下了這套很搶手的好房源。

　　點(diǎn)評：就目前的市場情況來看，低價(jià)急拋的二手房已經(jīng)不多。一旦出現(xiàn)明顯低于市場價(jià)同時(shí)又適合居住的好房源，還是頗為搶手的，一般兩三天就消化掉了。這樣的房源一出來，中介人員都希望這單生意在自己手中完成，為了提高成功率，他們自然會將房源首先推薦給熟悉的客戶。所以，購房者不妨在中介公司多交幾位朋友，這樣，一旦有性價(jià)比高的房源出來，可以第一時(shí)間知道信息。

　　案例4

　　在維修基金上做文章

　　退休在家的方女士打算買一套二手房用來出租。賣家不愿意在房價(jià)上做任何讓步，并要求方女士額外支付維修基金。方女士提出，維修基金從當(dāng)初繳納使用至今還剩余多少計(jì)算起來很麻煩，還是包含在房價(jià)里，不要額外結(jié)算了。賣家想想也有道理，這樣一來，方女士又節(jié)約了不少錢。

　　點(diǎn)評：一般情況下，二手房買賣時(shí)合同價(jià)都是包含維修基金的，但是，也有一些賣家會要求維修基金額外結(jié)算，尤其是一些大面積的次新房，維修基金是一筆不小的數(shù)字。如果遇到此類情況，可向方女士學(xué)習(xí)。

　　案例5

　　做低合同成交價(jià)有風(fēng)險(xiǎn)

　　在新港西路板塊，范小姐看中了一套三居室。簽訂合同的時(shí)候，原房主提出，要將合同上的成交價(jià)做低，實(shí)際成交價(jià)320萬元，合同上只寫250萬元，另外再簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議，標(biāo)明實(shí)際成交價(jià)。中介人員反復(fù)對范小姐說，這樣做賣家可以少繳不少稅費(fèi)，如果范小姐不同意，那么房價(jià)也要隨之往上漲。中介方還說，寫低房價(jià)范小姐也可以少支付一些契稅，這樣也能省不少錢。

　　范小姐一開始有些動(dòng)心，好在陪同的朋友對房產(chǎn)知識和相關(guān)法律比較熟悉，勸說范小姐不要這樣做，因?yàn)楹筮z癥很嚴(yán)重。一來，做低合同價(jià)來避稅是違規(guī)的；二來，合同價(jià)和實(shí)際成交價(jià)不一樣，一旦發(fā)生糾紛非常麻煩；三來，如果范小姐以后又想將這套房子賣出，只能按照250萬元計(jì)算買進(jìn)成本，支付差價(jià)稅、營業(yè)稅等稅收的時(shí)候就要多繳70萬元的差價(jià)。也就是說，現(xiàn)在賣家要繳納的稅收轉(zhuǎn)移給范小姐將來繳納了。因?yàn)橘u家堅(jiān)持要做低成交價(jià)，最后，范小姐放棄了這套房源。

　　點(diǎn)評：做低合同成交價(jià)以避稅的情況如今十分普遍，其中很重要的原因，就是賣家要繳納的稅收比較多。為此促進(jìn)成交，中介便在“避稅”上做文章。由于房產(chǎn)交易不是一手交錢一手交房，持續(xù)過程比較長，一旦過戶手續(xù)辦到一半，買家要求賣家按照合同價(jià)支付房款，立即會引起糾紛。對于買家來說，以后一旦要售出此房，在支付差價(jià)稅、營業(yè)稅等稅收的時(shí)候要多繳一筆冤枉錢。