房地產(chǎn)估價要重視安全因素對房地產(chǎn)價值的影響

　　1引言

　　在房地產(chǎn)估價實務(wù)中，比較法中的交易情況、交易日期、房地產(chǎn)區(qū)位權(quán)益實物狀況，成本法中的土地使用權(quán)出讓金、拆遷補償安置費、勘察設(shè)計費、建安工程費、公共配套設(shè)施建設(shè)費及相關(guān)稅金，收益法中的預(yù)期未來凈收益及風(fēng)險等，這些因素引起了房地產(chǎn)估價師的高度重視，成為了估價結(jié)果的直接依據(jù)，而保證房地產(chǎn)正常使用的安全因素往往被大家有意無意地忽視了。能夠安全的使用是房地產(chǎn)價值得以實現(xiàn)的前提，因此安全因素必須予以充分考慮，在估價實務(wù)中將其納入價值影響因素體系。房地產(chǎn)估價中涉及的安全因素極為廣泛，包括自然條件、設(shè)計建造、環(huán)境污染、室內(nèi)裝修等諸多方面潛在的安全隱患。

　　2自然條件安全性分析

　　地震、風(fēng)沙、冰雹、大雪、雷雨等自然條件無時無刻不在考驗著我們居家辦公娛樂之所的安全。它們對安全辦公與居住構(gòu)成的威脅大多是區(qū)域性的，房地產(chǎn)估價師對這些區(qū)域性安全因素可以從宏觀上把握。比如，1976年7月28日，唐山7.8級大地震讓整個城市一夜之間變?yōu)閺U墟，如果在城市規(guī)劃時能夠充分考慮地質(zhì)板塊構(gòu)造而移址遷建，在設(shè)計建造時能夠充分考慮地震危害性而采用框架結(jié)構(gòu)，就不會釀成這樣的災(zāi)難。而成都地處“天府之國”，歷史上從未有過災(zāi)難性的地震災(zāi)害，從地質(zhì)板塊構(gòu)造學(xué)說來看也未處于板塊邊緣的地震火山活躍地段，地震對成都樓市的安全威脅便微乎其微。

　　我國地處北半球，北方寒冷，房屋朝向宜南偏西、北偏東，以增加冬天室內(nèi)日照時間。南方炎熱，房屋朝向宜南偏東、北偏西，以降低夏天室內(nèi)溫度減少中暑機會。北方多雪，屋頂造型以有利于積雪的迅速自然清除為宜。南方多雨，一到夏季便風(fēng)雨交加、電閃雷鳴、水流成河。建筑物窗戶玻璃破碎傷人，雷擊導(dǎo)致火災(zāi)，洪水淹沒引起財產(chǎn)損失甚至人員傷亡等事故的報道經(jīng)常見諸報端。估價實務(wù)中應(yīng)對窗戶設(shè)計是否合理、玻璃安裝是否牢靠、避雷設(shè)施是否銹蝕、排水設(shè)施是否通暢，沿江房地產(chǎn)是否在洪峰之下等安全因素予以關(guān)注。湖北省武漢市在長江防洪墻內(nèi)開發(fā)高檔商品住宅，盡管商品住宅享受到了長江的美景，但由于其危害了長江防洪的安全，受到洪澇災(zāi)害的威脅，而不得不將其炸掉，經(jīng)濟損失超過2億元。

　　3設(shè)計建造安全性分析

　　3.1地基安全因素

　　房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，決定了建筑物對土地的依賴性。地基的好壞，直接關(guān)系著建

　　筑物的安危，是建筑工程事故發(fā)生的重要原因。地基事故一旦發(fā)生，后果極為嚴(yán)重，補救也極為困難，因此在規(guī)劃設(shè)計階段就應(yīng)保證地基有足夠的承載力，并滿足總沉降量和不均勻沉降量限定在規(guī)定范圍內(nèi)的變形要求。通過查驗竣工驗收報告，檢查施工前是否進行了標(biāo)準(zhǔn)貫入實驗確定非粘性土的密實度、含水量分析實驗確定粘性土的稠度，是否用載荷實驗法確定地基容許承載力，并在此基礎(chǔ)上合理設(shè)計建筑高度，合理確定基礎(chǔ)底面積大小、斷面形式、埋深和建筑間距，以滿足安全要求。在估價實踐中，我們應(yīng)設(shè)法獲取有關(guān)地基安全性的材料，勘察地基的地質(zhì)構(gòu)造，地形地貌，土坡的遠近和失穩(wěn)的可能性，排水設(shè)施是否齊備等安全因素。1972年仲夏，香港普降大雨，雨量高達1658.6毫米，引起山坡殘積土軟化而滑動，7月18日發(fā)生大地震，致使寶城大廈倒塌，因大樓之間間距太小，還砸壞鄰近一幢大廈的一角，造成了巨大的人員傷亡和財產(chǎn)損失。此外，估價師還應(yīng)全面分析保證邊坡穩(wěn)定的支擋和排水設(shè)施，考察地基土是否為移山填海、沖積平原、垃圾掩埋等而形成，確定地基土是否為凍土、軟土、膨脹土、濕陷性黃土等需經(jīng)過特殊處理的土質(zhì)，并采取了相應(yīng)的安全措施。

　　3.2建筑安全因素

　　建筑物是房地產(chǎn)使用價值的載體，而且一經(jīng)建成便很難再對它進行矯正或修補，它的設(shè)計合理性和建造質(zhì)量直接關(guān)乎著人們的生命財產(chǎn)安全，像豆腐渣工程這種不具備安全使用保證的建筑物是毫無價值可言的。房屋的主要功能是承重，墻、柱、梁、板、樓梯、屋面等結(jié)構(gòu)的共同作用是把建筑自重、屋蓋、屋頂花園、積雪、家具靜載和活動動載等荷載通過柱和墻傳遞給基礎(chǔ)，起著房屋骨架作用。屋頂與房屋外墻圍成一個封閉的空間，可起防雨、防水、保溫、隔音的作用。門窗、陽臺、雨篷、臺階、散水等作為房屋建筑的組成部分，為房間的通風(fēng)透光及進出提供了方便。估價實務(wù)中，應(yīng)重點考察墻柱力學(xué)設(shè)計的合理性，特別是當(dāng)存在剝落、裂縫和露筋銹蝕現(xiàn)象時，估價師須進行全面的受力分析，以確保墻柱有足夠的承載能力。對于樓地面，如果有裂縫、空鼓、起砂，木樓地面有腐朽、翹裂、松動和油漆老化時，也應(yīng)引起高度重視。在現(xiàn)場查勘后，嚴(yán)格按照《危險房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》、《工業(yè)廠房可靠性鑒定標(biāo)準(zhǔn)》等標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定逐項進行安全影響評價打分，作為成新率或尚可使用年限的依據(jù)。

　　3.3消防安全因素

　　隱患險于明火，責(zé)任重于泰山。但凡房地產(chǎn)都應(yīng)該具備消防通道，電梯不能取代樓梯的作用。在評估電梯公寓或辦公樓時，應(yīng)檢查樓道的寬度是否能夠滿足消防緊急通道的要求，樓道上是否堆積有大量的木制品、棉制品、紙制品等可燃廢棄物，消防設(shè)施、滅火器材及消火栓狀況等是否性能良好。在某些國家，居住用房地產(chǎn)的陽臺上往往都還配備有一根可直達地面的逃生繩。對于商業(yè)用房地產(chǎn)特別是公眾聚集的商場、影劇院等房地產(chǎn)的估價，應(yīng)嚴(yán)格檢查其是否依法通過了消防設(shè)計審核、消防驗收；查勘疏散通道、安全出口、疏散指示標(biāo)志、應(yīng)急照明等是否符合規(guī)定。

　　家用電器的快速普及導(dǎo)致居民用電量的大幅增加，從電氣安全的角度考慮，住宅入戶導(dǎo)線截面為16mm，分支回路截面為2.5 mm ，空調(diào)等大功率電器和廚房、衛(wèi)生間的回路最好選用4 mm的銅線。由于鋁表面極易氧化，氧化層具有高電阻，大電流通過高電阻能產(chǎn)生異常高溫。另外，電氣線路過細，也會使電線發(fā)熱加劇，絕緣老化加速，易導(dǎo)致線路間短路和接地故障，引起電氣火災(zāi)事故。因此，對于鋁導(dǎo)線、入戶導(dǎo)線截面積不能達到標(biāo)準(zhǔn)、電線與插座不配套、開關(guān)產(chǎn)品未經(jīng)國家檢測合格等布線存在安全隱患的房地產(chǎn)，便存在一定的價值減損。其價值減損額度是重新布線的成本。

　　4環(huán)境污染安全性分析

　　環(huán)境是人們生活工作的大氣候，涉及地球空間范圍內(nèi)的大氣環(huán)境，土壤環(huán)境，水環(huán)境等自然環(huán)境和人工條件形成的環(huán)境因素，是人類可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。人為條件可以在環(huán)境中形成物理射線、化學(xué)制劑、噪音、浮塵、聚氯聯(lián)苯或其它有害物質(zhì)。如化工廠的工業(yè)用地，可能由于工業(yè)生產(chǎn)，造成有害物質(zhì)對土壤、地下水的滲透，造成一定的污染。如果在沒有進行有效的改造前，將工業(yè)用地直接轉(zhuǎn)變?yōu)榉枪I(yè)用地，如建造民用住宅，對房地產(chǎn)的正常使用就構(gòu)成了潛在的安全威脅，使住宅的價值貶值。20世紀(jì)60年代，在美國的五大湖地區(qū)曾有一個垃圾填埋場，由于居住用地的需要，政府決定在垃圾填埋場上建設(shè)住宅，并出售給當(dāng)?shù)鼐用?，形成了一個居住社區(qū)。由于地下垃圾填埋場中形成的化學(xué)污染，通過地下水和土壤滲透，對居民造成健康威脅，許多人生病，并搬出了這個社區(qū)。政府不得不下令停止使用這個住宅小區(qū)，并花費數(shù)百萬美元來清除那里的環(huán)境污染。住宅小區(qū)完全被廢置，住宅價值幾乎為零。由于環(huán)境污染給人們造成巨大的安全威脅，處于惡劣環(huán)境中的房地產(chǎn)與處于優(yōu)美環(huán)境中的房地產(chǎn)有不等同的價值，即使它們的建筑標(biāo)準(zhǔn)、建筑質(zhì)量、建筑材料等條件是一樣的。

　　5室內(nèi)裝修安全性分析

　　隨著人們經(jīng)濟條件和物質(zhì)生活水平的不斷提高，搞居室裝修的家庭越來越多，裝修上的花費越來越大，甚至超過了房地產(chǎn)的購買價格。然而無論如何裝修，有一點卻不能忽視，那就是安全。在裝修家居的時候提高安全意識，盡量減少安全隱患至關(guān)重要。估價實務(wù)中發(fā)現(xiàn)，室內(nèi)環(huán)境污染主要源自建筑、裝飾材料和家具等，而對人們的身體健康影響最大的是室內(nèi)裝修引起的甲醛、TVOC（總揮發(fā)性有機物）、氡、苯系物、氨和放射性等污染。特別是豪華裝修，更是潛藏著巨大的安全隱患。裝修的最終目的是提高人們的生活質(zhì)量，給家庭營造一種溫馨的氛圍，設(shè)若換來的是室內(nèi)環(huán)境污染、木質(zhì)材料的濫用留下火災(zāi)隱患、地板防滑性能不夠、通風(fēng)設(shè)計不暢、陽臺密閉阻斷與大自然的接觸，這些潛在的安全隱患便為正常生活構(gòu)成威脅，在房地產(chǎn)估價中帶來價值減損。

　　6結(jié)論和問題的提出

　　估價實務(wù)中充分考慮安全因素對房地產(chǎn)價值的影響是房地產(chǎn)估價師降低估價風(fēng)險的有效手段。全面系統(tǒng)地將各種安全因素納入房地產(chǎn)價值影響體系，為估價結(jié)果的客觀公允提供了有力的保障。期望政府部門能夠盡快建立安全影響評價的技術(shù)規(guī)范，對我國在1999年頒布實施的《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上適時地更新并注入新的內(nèi)容，使我國的房地產(chǎn)估價向更深入和細化的專業(yè)化方向發(fā)展。進一步提高我國房地產(chǎn)估價水平，使房地產(chǎn)估價師在房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究階段、簽訂房地產(chǎn)買賣合同階段、簽訂房地產(chǎn)抵押貸款合同階段都能夠發(fā)揮更加積極的作用、提供更為專業(yè)的咨詢報告，從而引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，適應(yīng)人們就安全因素對房地產(chǎn)價值影響量化的客觀需求。

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