新版《漳州物業(yè)管理規(guī)定》本月實(shí)施

        4月1日開(kāi)始，新的《漳州市免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)規(guī)定》正式實(shí)施。和2008年5月份公布實(shí)施的舊規(guī)相比，新規(guī)有不少亮點(diǎn)，其中明確街道辦事處有法律賦予的責(zé)任和義務(wù)管理物業(yè)公司，還明確了委托物業(yè)收取的費(fèi)用種類(lèi)等。

　　街道辦是物業(yè)的“婆婆”

　　住宅小區(qū)中，存在一些免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)糾紛無(wú)法得到有效解決。對(duì)此，新規(guī)立足實(shí)際，在突出管理重心下移的同時(shí)，明確街道辦事處、社區(qū)居民委員會(huì)要有具體人員負(fù)責(zé)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)工作。同時(shí)根據(jù)住建部《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》，明確由街道辦事處負(fù)責(zé)召集免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)聯(lián)席會(huì)議，協(xié)調(diào)解決業(yè)主大會(huì)成立、業(yè)主委員會(huì)換屆、業(yè)主委員會(huì)不依法履行職責(zé)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出和交接等免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)中的重大問(wèn)題。也就是說(shuō)，明確了街道辦事處有法律賦予的責(zé)任和義務(wù)管理物業(yè)公司。

　　新規(guī)還明確，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)首次業(yè)主大會(huì)成立所需的經(jīng)費(fèi)，并協(xié)助組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。此外，還明確免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)用房、公共停車(chē)場(chǎng)、公共配套用房等免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等物權(quán)關(guān)系。

　　明確委托物業(yè)收取的費(fèi)用種類(lèi)

　　免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位，由于與物業(yè)的責(zé)任上存在一些分歧，往往造成收費(fèi)及維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任等糾紛。

　　對(duì)此，新規(guī)明確供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，業(yè)主使用的向業(yè)主收取;物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用的向物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取;公共使用的由業(yè)主按實(shí)分?jǐn)偂?/p>

　　同時(shí)，新規(guī)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)項(xiàng)目的程序以及移交手續(xù)的辦理進(jìn)行了規(guī)范。在物業(yè)服務(wù)合同解除前60日須書(shū)面告知對(duì)方，并將解約原因、解約時(shí)間等書(shū)面報(bào)告物業(yè)所在地縣(市、區(qū))住房保障與房地產(chǎn)管理部門(mén)、街道辦事處和社區(qū)居民委員會(huì)。同時(shí)，以書(shū)面形式在免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域內(nèi)公告15天。明確由縣(市、區(qū))住房保障與房地產(chǎn)管理部門(mén)、街道辦事處和社區(qū)居民委員會(huì)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同解除后的移交工作。

　　記者問(wèn)答

　　公共用地停車(chē)費(fèi) 部分歸業(yè)主

　　記者(簡(jiǎn)稱“記”)：在小區(qū)停車(chē)收費(fèi)這方面，常常頗有爭(zhēng)議，小區(qū)內(nèi)道路劃出的臨時(shí)停車(chē)位的收費(fèi)，究竟是完全歸物業(yè)呢，還是屬于小區(qū)所有業(yè)主呢?

　　漳州市免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)站(簡(jiǎn)稱“管理站”)：停車(chē)場(chǎng)分為私人所有和公共所有，可售的私有固定車(chē)位經(jīng)過(guò)政府審核后，是可以銷(xiāo)售的，小區(qū)道路劃出的公共停車(chē)位是屬于小區(qū)業(yè)主共有的。公共車(chē)位的收費(fèi)包含場(chǎng)地租金與物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。簡(jiǎn)單地說(shuō)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)是由物業(yè)公司拿走，用于雇請(qǐng)人員看車(chē);而場(chǎng)地租金這部分，就要?dú)w業(yè)主所有。這部分也放在物業(yè)公司管理，但物業(yè)公司不能用于自己的福利，而是主要用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)、維修以及補(bǔ)充住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，該收益應(yīng)單獨(dú)建賬，每半年至少公布一次收支情況。

　　物業(yè)收“監(jiān)控費(fèi)”屬亂收費(fèi)

　　記：很多市民反映，一些小區(qū)物業(yè)要求業(yè)主繳納一項(xiàng) “監(jiān)控費(fèi)”，這合理嗎?

　　管理站：這就是亂收費(fèi)，可以到物價(jià)部門(mén)投訴。對(duì)物業(yè)公司來(lái)講，建設(shè)單位配備給物業(yè)監(jiān)控設(shè)備，物業(yè)僅是管理使用方。譬如小區(qū)里面原有10個(gè)監(jiān)控，但是物業(yè)覺(jué)得不夠需要增加，這就必須征求業(yè)主委員會(huì)的意見(jiàn)，因?yàn)檫@些監(jiān)控也是業(yè)主共有的。通過(guò)業(yè)主大會(huì)同意后，由業(yè)主均攤。

　　業(yè)主“違建”物業(yè)應(yīng)立即制止

　　記：小區(qū)內(nèi)如果出現(xiàn)違章搭蓋的現(xiàn)象，并且屢禁不止，新規(guī)中是否對(duì)這方面有具體的整治措施?

　　管理站：現(xiàn)在確實(shí)有很多小區(qū)存在違章搭蓋。新規(guī)明確，對(duì)于業(yè)主或者使用人違章搭蓋等行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即制止，并報(bào)告城管部門(mén)，在接到城管確定違法行為后，可根據(jù)管理規(guī)約或裝飾裝修管理協(xié)議暫時(shí)停止供水供電，業(yè)主或者使用人改正違法行為后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)供水供電，這也是新規(guī)與之前規(guī)定相比，創(chuàng)新的一個(gè)做法。

　　漳州市區(qū) 僅兩成小區(qū)有業(yè)委會(huì)

　　記：漳州市區(qū)的小區(qū)都有成立業(yè)主委員會(huì)嗎?

　　管理站：據(jù)了解，漳州市區(qū)只有15%-20%的小區(qū)有業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)的比例比較低，可能存在幾方面原因：首先是制度方面的缺失，業(yè)主委員會(huì)的成立沒(méi)有經(jīng)費(fèi)，都是無(wú)償?shù)?其次是現(xiàn)在社會(huì)，人與人的關(guān)系沒(méi)有那么熱絡(luò)，即使住了幾年，也許你連隔壁鄰居都不知道是誰(shuí)，所以沒(méi)有人牽頭組織，只有部分業(yè)主的利益受損后，才會(huì)緊緊“抱團(tuán)”，建立業(yè)主委員會(huì)來(lái)維護(hù)大家的權(quán)益。