商業(yè)地產(chǎn)的甜蜜期來了

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    商業(yè)地產(chǎn)似乎成為可以暫時規(guī)避風(fēng)險和政策的避難場所，越來越多的地產(chǎn)商將未來戰(zhàn)略調(diào)整的天平偏向了商業(yè)地產(chǎn)

    ——這究竟是一個巨大金礦還是深淵陷阱？

    在全球經(jīng)濟(jì)危機的陰影下，中國商業(yè)地產(chǎn)的“造城運動”方興未艾。

    2008年底，北京、上海等大都市的不少大型商業(yè)項目紛紛逆勢而上。總投資額達(dá)25億元，由臺灣頂新集團(tuán)、臺灣三寶建設(shè)及美林證券聯(lián)手開發(fā)的上海南京西路1788號項目近日啟動。僅在上海靜安區(qū)內(nèi)陸續(xù)開工的重點項目共有10個，建筑面積約96萬平方米，總投資高達(dá)184億元。

    隨后，新世界中國地產(chǎn)宣布在北京地區(qū)下單一筆大手筆投資：斥資110億元用于崇外6號地的改造。新世界中國地產(chǎn)方面表示，新世界進(jìn)入北京市場15年來，已經(jīng)實現(xiàn)了讓崇文區(qū)成為北京最繁榮的商業(yè)街區(qū)之一的第一步發(fā)展目標(biāo)，接下來，讓崇外6號地成為北京最先進(jìn)的商業(yè)區(qū)域?qū)⑹切率澜缰袊禺a(chǎn)在北京市場的下一個目標(biāo)。

    而在距離崇外6號地不足5公里之外的北京金融街，已經(jīng)確定將向西擴(kuò)張，從原規(guī)劃的1.18平方公里擴(kuò)到2.59平方公里。目前，金融街原規(guī)劃的總投資460億元、總建筑面積350萬平方米的核心區(qū)已基本建成，并發(fā)展成國家金融管理中心。

    在中國的二三線城市，一些資金實力很強的本土開發(fā)商開始悄悄登陸。例如澳門著名地產(chǎn)商寶龍集團(tuán)投資20億元開發(fā)的徐州“宿遷寶龍城市廣場”近日開工奠基，該集團(tuán)總裁許健康表示，目前公司還有三個超過40萬平方米的寶龍城市廣場項目即將動工；此外，在2008年的第四季度的短短幾個月里，萬達(dá)集團(tuán)分別在成都、上海、唐山等地拿出了50億元增加商業(yè)項目儲備。

    臨近年根，萬通地產(chǎn)董事局主席馮侖的一席話更讓業(yè)界對于商業(yè)地產(chǎn)充滿了期待。馮侖認(rèn)為，未來三到五年間，我國商業(yè)住宅供應(yīng)十分充足，住宅市場開發(fā)空間有限。而在美國等發(fā)達(dá)國家，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市值遠(yuǎn)大于住宅開發(fā)企業(yè)，因此商業(yè)地產(chǎn)將成為中國房地產(chǎn)行業(yè)的下一個發(fā)展機會。

    商業(yè)地產(chǎn)似乎成為可以暫時規(guī)避風(fēng)險和政策的避難場所，與此同時，加上對政府在住宅市場的9000億元保障房計劃心存畏懼，越來越多的地產(chǎn)商將未來戰(zhàn)略調(diào)整的天平偏向了商業(yè)地產(chǎn)。那么正在金融危機中逆勢狂舞的商業(yè)地產(chǎn)，未來究竟是一個巨大金礦還是深淵陷阱呢？

    冬天還是春天？

    在誘惑面前，更多的人們都在觀望金融危機對于商業(yè)地產(chǎn)的實質(zhì)影響。

    根據(jù)戴德粱行2008年第四季度的數(shù)據(jù)報告，北京的中高端商業(yè)項目的租金水平及空置率均未有較大波動。“本季度北京商業(yè)物業(yè)投資市場受外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響較小，與上一季度相比，北京商業(yè)地產(chǎn)資本價格僅減少1.9%，而回報率依然保持在8%以上。”

    戴德粱行表示，雖然北京四環(huán)以外一些大型中端商業(yè)項目的租賃腳步有所放慢，市場需求表現(xiàn)放緩，零售行業(yè)潛在租客處于觀望階段，但整體來說還是看好北京商業(yè)零售市場前景，相信調(diào)整期將持續(xù)到明年首季度。

    但從供求關(guān)系來看，北京市場不容樂觀。2008年第四季度北京新增商業(yè)供應(yīng)量為20萬平方米，總存量已達(dá)到752萬平方米，市場供應(yīng)量過盛已是不爭的事實，供過于求的狀況在惡化的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響下對租金價格會產(chǎn)生負(fù)面影響。目前，多數(shù)開發(fā)商已經(jīng)開始降低租金標(biāo)準(zhǔn)或附加更為優(yōu)惠的條件來吸引及保持租戶。

    事實上，金融海嘯對廣州商業(yè)地產(chǎn)的侵蝕和蔓延早已在寫字樓租金中反映出來。以高出租率和堅挺價格聞名的中信廣場一直是廣州寫字樓的風(fēng)向標(biāo)，如今租金也從高峰期的200元／平方米／月下降到160元／平方米／月，搶手的香餑餑已經(jīng)變成了燙手的熱山芋，放盤的業(yè)主越多越多。其他甲級寫字樓的業(yè)主也開始感覺到經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，租金的報價普遍有所下降，尤其是一些空置率較高的新落成寫字樓。數(shù)據(jù)顯示，廣州租金排名前十位的寫字樓中，已有8個項目下調(diào)了租金。