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房地產(chǎn)投資軟件信息化在國外的現(xiàn)狀

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   房地產(chǎn)管理系統(tǒng)是專門適用于房地產(chǎn)行業(yè)的樓房銷售數(shù)據(jù)與營銷推廣數(shù)據(jù)的統(tǒng)計和分析系統(tǒng)。房地產(chǎn)公司使用本系統(tǒng),能夠十分便捷地遠(yuǎn)程匯總各項目的樓房銷售數(shù)據(jù)與營銷統(tǒng)計數(shù)據(jù)(如日報、月報等),及時掌握銷售套數(shù)、面積、金額及回款情況;了解各種營銷推廣計劃的執(zhí)行情況、分析投入產(chǎn)出效益等指標(biāo),從而為房地產(chǎn)公司加強營銷管理提供了一個簡便快捷的有效工具。

  1、國外房地產(chǎn)現(xiàn)狀

  某人在《房地產(chǎn)中介的市場選擇與發(fā)展研究》中針對于當(dāng)前的房地產(chǎn)市場做了深刻的研究,同時也展望了房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展前景。外國的房地產(chǎn)已經(jīng)在發(fā)展的道路上走了上百年之久。處于房地產(chǎn)發(fā)展中的中間企業(yè)或者組織對于房地產(chǎn)順利達(dá)成交易有著不容忽視的作用。房地產(chǎn)中所達(dá)成的交易多數(shù)都得依靠中間企業(yè)來順利達(dá)成,買賣房屋消息的宣傳也是依靠中間企業(yè)或經(jīng)紀(jì)人協(xié)會的。所以,中介深受大眾歡迎?!缎滦途W(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)中介經(jīng)營模式研究》中,作者簡要介紹了網(wǎng)絡(luò)平臺上的房地產(chǎn)運營方式,并對房地產(chǎn)現(xiàn)有模式能夠順利進行的有關(guān)政策、法律法規(guī)做出了解釋。國外的很多國家針對房地產(chǎn)事業(yè)專門制訂了法律法規(guī)。其中詳細(xì)列述了關(guān)于房地產(chǎn)的有關(guān)政策,充分保障了各方的合法權(quán)益。這些法律法規(guī)可以保證房地產(chǎn)事業(yè)健康、穩(wěn)定地發(fā)展,也可以用來規(guī)范房地產(chǎn)中介行為。此外,在國外的房地產(chǎn)事業(yè)中,只有營銷員與經(jīng)濟人這兩種資歷的專業(yè)人士能夠進入。這兩種人的條件和能力必須同時擁有才可以獲得房產(chǎn)執(zhí)照,獲得房產(chǎn)執(zhí)照后才可以開始營業(yè)。不是只有條件和能力就可以的,后期這兩類人員每年都要參加考試進行再教育,以保障他們在工作時有較高的專業(yè)水平,也能為客戶提供良好的服務(wù)?!斗康禺a(chǎn)估計行業(yè)研究——以青島市房地產(chǎn)評估行業(yè)為例》中,作者簡要闡述了房地產(chǎn)所具有的名牌效應(yīng),外國的房地產(chǎn)事業(yè)在房地產(chǎn)連鎖與名牌效應(yīng)上相當(dāng)看重。為了使公司的實力更加強大,很多企業(yè)選擇建立跨國公司從而來經(jīng)營房地產(chǎn)。

  2、國外房地產(chǎn)信息化現(xiàn)狀

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  Multiple Listing Service ,簡稱MLS,就是眾所周知的多重上市服務(wù),它是一種房地產(chǎn)營銷方式。20世紀(jì)在美國成立。自這種營銷模式成立之日起,就被房地產(chǎn)行業(yè)里的人士大肆推廣,同時也廣受歡迎,不僅如此,沒過多久,許多國家都廣泛應(yīng)用了這一服務(wù)系統(tǒng)。這一系統(tǒng)的中心思想就是供給經(jīng)紀(jì)人專門管理經(jīng)營的工具和區(qū)域性服務(wù)平臺,以共享房地產(chǎn)的營銷與房產(chǎn)信息。MLS經(jīng)過漫長歲月的實踐及磨礪,健全了嚴(yán)密的合作準(zhǔn)則,以保障房源信息的準(zhǔn)確性、可貿(mào)易性及可獲利性,確保房源信息獲得的及時性。在MLS中,會員處在公平公正的操作平臺上,這樣可以減少甚至避免惡性競爭、暗箱操作、不誠信等非法行為的出現(xiàn)。MLS能提供比較專業(yè)化的交易文件,從而使會員能夠從行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化中獲益。

  外國的信息技術(shù)已經(jīng)在逐步變革舊式的房地產(chǎn)運營模式。就美國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會來看,其中容納了七十萬左右的成員,使用網(wǎng)絡(luò)的成員占總體成員的約百分之七十二,與此同時72%左右的房地產(chǎn)企業(yè)用網(wǎng)絡(luò)平臺來售賣房屋。此外,信息技術(shù)的使用,較大化的減少了房地產(chǎn)的交易金額,而且也將成員的收入調(diào)配方式和就業(yè)水準(zhǔn)進行了革新。網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的使用供給了房地產(chǎn)評估企業(yè)較為智能的評估用具,大大提高了房地產(chǎn)評估的精準(zhǔn)程度和速度。

  此外,國家之間的中介企業(yè)不僅可以使用MLS和網(wǎng)上平臺來交換房屋營銷、房源等真實信息,還可以在網(wǎng)上平臺直接經(jīng)管MLS的數(shù)據(jù)庫。同樣,這種方式也可以用于一個國家不同區(qū)域之間。

  房地產(chǎn)交易信息化在國內(nèi)的現(xiàn)狀與問題

  1、現(xiàn)狀

  (1)領(lǐng)域?qū)拸V。經(jīng)過歸并的MLS領(lǐng)域逐步擴大,較少經(jīng)營成本,加寬經(jīng)濟人業(yè)務(wù)領(lǐng)域、遍及技術(shù)等都可以作用在這一發(fā)展走向上。

  (2)技術(shù)水準(zhǔn)高。最早的MLS里的房源信息是紙質(zhì)的,若想查詢有關(guān)的房源消息不得不從一摞摞的MLS收集中查看,相當(dāng)繁瑣。

  逐漸發(fā)展的計算機技術(shù)給人們的日常生活帶來了很多的便利。第一,MLS的房源訊息能夠保存在電腦里面。第二,房源信息的搜索上更為便利,經(jīng)紀(jì)人只需將MLS的客戶端裝載到電腦上面就能夠簡便的搜尋房源信息。

  互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的迅速發(fā)展使得MLS多了平臺-網(wǎng)絡(luò)平臺,經(jīng)紀(jì)人只需要通過任何能聯(lián)網(wǎng)的機器上登錄MLS即可。

  (3)開放性。隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)被普遍應(yīng)用,消費人群對房源訊息的需要逐漸增加,各個區(qū)域的MLS系統(tǒng)都可以使消費者在不侵犯隱私的情況下訪問MLS系統(tǒng)并搜尋房源的有關(guān)消息。這樣以來,不僅可以讓消費人群更為徹底的通曉各種房源信息,而且也將經(jīng)紀(jì)人的日常工作難度逐步減輕,以致于經(jīng)紀(jì)人可以更好的營銷房屋。所以,對于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人來說,這種現(xiàn)象是利大于弊。

  (4)不會形成壟斷。MLS不會形成行業(yè)壟斷,主要有以下幾個原因:一,現(xiàn)下所用的MLS是由各個區(qū)域的經(jīng)紀(jì)人獨立自主開發(fā)的,屬于單純的個人行徑,如今尚未建立統(tǒng)一的MLS服務(wù)系統(tǒng)。二,在MLS中關(guān)于傭金是由賣主與經(jīng)紀(jì)人自主協(xié)調(diào)商榷達(dá)成的,并不是統(tǒng)一的規(guī)則。三,就房產(chǎn)信息來說,MLS比舊式的系統(tǒng)更加開放,不會遺留信息的封閉現(xiàn)象。

  2、問題

  MLS雖然在我國已經(jīng)取得了很大發(fā)展,但是仍然存在著許多問題。主要有以下幾個:

  (1) 《基于MLS系統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)信息發(fā)展思考》[6]中,作者對當(dāng)前MLS發(fā)展現(xiàn)狀做了總結(jié),認(rèn)為當(dāng)前國內(nèi)MLS系統(tǒng)總體水平比較低?在我國,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行當(dāng)?shù)恼w水準(zhǔn)低下,可以從下面兩個角度上看出來:第一,全國范圍的MLS系統(tǒng)尚未正式創(chuàng)建,具有地域性質(zhì)的隸屬于地方政府的房產(chǎn)交易消息不能與其他部門共同享有;第二,我國的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)體制并不是各自都有MLS系統(tǒng),只有極少數(shù)有次系統(tǒng),并且在這極少數(shù)擁有此系統(tǒng)的機構(gòu)里面大部分公司和經(jīng)紀(jì)人的信息化水準(zhǔn)都比較低下。

  (2)各自為政?!抖嘀厣鲜蟹?wù)系統(tǒng):助推房產(chǎn)業(yè)信息化發(fā)展》中,作者對目前房地產(chǎn)信息系統(tǒng)進行了簡單的介紹,總結(jié)了存在的問題。主要有三大問題出現(xiàn)在房地產(chǎn)市場里面:首先,每個中介機構(gòu)都各行其是,任何信息都是機密狀態(tài),互相之間各不透漏。其次,絕大多數(shù)中介企業(yè)都是自私的,將一些容易銷售的房源消息保存下來用以自己銷售,而那些較差的房源則滯留在MLS系統(tǒng)里面。最后,一部分規(guī)模較大的中介企業(yè)已然產(chǎn)生出信息網(wǎng)絡(luò),而且發(fā)揮著一定的作用,所以,他們基本不可能與其他公司共享房源信息。

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  (3)不能很好地實現(xiàn)共享。對于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)來說,要實現(xiàn)信息和傭金的共享非常困難,只有一小部分公司可以在內(nèi)部建成連鎖抑或加盟店鋪,也只有這些內(nèi)部建成的店相互之間能夠?qū)崿F(xiàn)真正的信息共享。就企業(yè)內(nèi)部的營銷信息經(jīng)管系統(tǒng)來說,MLS系統(tǒng)的房屋交易成功率在總交易中占有相當(dāng)大的份額,而且能夠較好的溝通信息。盡管如此,公司與公司之間能夠共享信息的可能性仍低的可憐。

  (4)很難獲得基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。《基于MLS系統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)信息發(fā)展思考》中,作者對目前網(wǎng)絡(luò)上的房地產(chǎn)信息做進行了總結(jié)與分析,并指出現(xiàn)有的能拿到的數(shù)據(jù)基本上都是經(jīng)過包裝后的二手?jǐn)?shù)據(jù),而獲取基礎(chǔ)數(shù)據(jù)則是難上加難。這些二手?jǐn)?shù)據(jù)在很多情況下并不能很好地為房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)。僅獲取數(shù)據(jù)而言,基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是最珍貴也是最難獲取的。從外國房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r不難看出,公布的房源的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)較為公平合理,政府機構(gòu)只是承擔(dān)發(fā)布基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的責(zé)任,而公布的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是交由公司來做分析、判斷以及加工等數(shù)據(jù)處理。市場是導(dǎo)向,政府部門只負(fù)責(zé)保證市場在正常的發(fā)展走向上前進。

  (5)創(chuàng)建力度小?,F(xiàn)如今我國的MLS系統(tǒng)正在努力構(gòu)建中。相對來說,搜房網(wǎng)上公布的房源信息比較真實可靠,其內(nèi)部的二手房網(wǎng)站覆蓋了全國二十九個都市,主要是京津滬穗等,這些地域的房源訊息高達(dá)上百萬。將房源發(fā)布系統(tǒng)信息化作用的除了公布房源訊息的搜房幫就是同搜房網(wǎng)一塊發(fā)布產(chǎn)品的易搜網(wǎng)。搜房網(wǎng)體制是我國的MLS系統(tǒng)的剛剛起步,主要是進行信息的公布。另外,北京森川世紀(jì)網(wǎng)絡(luò)科技有限公司效仿外國MLS系統(tǒng)的操作模式開發(fā)出了RELS系統(tǒng),此系統(tǒng)雖然在中國還沒有廣泛實行但其在共用房源信息上做的相當(dāng)不錯。

發(fā)布:2010-08-19 13:57    編輯:泛普軟件 · lyl    [打印此頁]    [關(guān)閉]
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