房地產(chǎn)投資軟件信息化在國(guó)外的現(xiàn)狀

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 　　房地產(chǎn)管理系統(tǒng)是專門適用于房地產(chǎn)行業(yè)的樓房銷售數(shù)據(jù)與營(yíng)銷推廣數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)和分析系統(tǒng)。房地產(chǎn)公司使用本系統(tǒng)，能夠十分便捷地遠(yuǎn)程匯總各項(xiàng)目的樓房銷售數(shù)據(jù)與營(yíng)銷統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)(如日?qǐng)?bào)、月報(bào)等)，及時(shí)掌握銷售套數(shù)、面積、金額及回款情況;了解各種營(yíng)銷推廣計(jì)劃的執(zhí)行情況、分析投入產(chǎn)出效益等指標(biāo)，從而為房地產(chǎn)公司加強(qiáng)營(yíng)銷管理提供了一個(gè)簡(jiǎn)便快捷的有效工具。

　　1、國(guó)外房地產(chǎn)現(xiàn)狀

　　某人在《房地產(chǎn)中介的市場(chǎng)選擇與發(fā)展研究》中針對(duì)于當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)做了深刻的研究，同時(shí)也展望了房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展前景。外國(guó)的房地產(chǎn)已經(jīng)在發(fā)展的道路上走了上百年之久。處于房地產(chǎn)發(fā)展中的中間企業(yè)或者組織對(duì)于房地產(chǎn)順利達(dá)成交易有著不容忽視的作用。房地產(chǎn)中所達(dá)成的交易多數(shù)都得依靠中間企業(yè)來順利達(dá)成，買賣房屋消息的宣傳也是依靠中間企業(yè)或經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的。所以，中介深受大眾歡迎?！缎滦途W(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)中介經(jīng)營(yíng)模式研究》中，作者簡(jiǎn)要介紹了網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上的房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方式，并對(duì)房地產(chǎn)現(xiàn)有模式能夠順利進(jìn)行的有關(guān)政策、法律法規(guī)做出了解釋。國(guó)外的很多國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)事業(yè)專門制訂了法律法規(guī)。其中詳細(xì)列述了關(guān)于房地產(chǎn)的有關(guān)政策，充分保障了各方的合法權(quán)益。這些法律法規(guī)可以保證房地產(chǎn)事業(yè)健康、穩(wěn)定地發(fā)展，也可以用來規(guī)范房地產(chǎn)中介行為。此外，在國(guó)外的房地產(chǎn)事業(yè)中，只有營(yíng)銷員與經(jīng)濟(jì)人這兩種資歷的專業(yè)人士能夠進(jìn)入。這兩種人的條件和能力必須同時(shí)擁有才可以獲得房產(chǎn)執(zhí)照，獲得房產(chǎn)執(zhí)照后才可以開始營(yíng)業(yè)。不是只有條件和能力就可以的，后期這兩類人員每年都要參加考試進(jìn)行再教育，以保障他們?cè)诠ぷ鲿r(shí)有較高的專業(yè)水平，也能為客戶提供良好的服務(wù)。《房地產(chǎn)估計(jì)行業(yè)研究——以青島市房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)為例》中，作者簡(jiǎn)要闡述了房地產(chǎn)所具有的名牌效應(yīng)，外國(guó)的房地產(chǎn)事業(yè)在房地產(chǎn)連鎖與名牌效應(yīng)上相當(dāng)看重。為了使公司的實(shí)力更加強(qiáng)大，很多企業(yè)選擇建立跨國(guó)公司從而來經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。

　　2、國(guó)外房地產(chǎn)信息化現(xiàn)狀

　　Multiple Listing Service ，簡(jiǎn)稱MLS，就是眾所周知的多重上市服務(wù)，它是一種房地產(chǎn)營(yíng)銷方式。20世紀(jì)在美國(guó)成立。自這種營(yíng)銷模式成立之日起，就被房地產(chǎn)行業(yè)里的人士大肆推廣，同時(shí)也廣受歡迎，不僅如此，沒過多久，許多國(guó)家都廣泛應(yīng)用了這一服務(wù)系統(tǒng)。這一系統(tǒng)的中心思想就是供給經(jīng)紀(jì)人專門管理經(jīng)營(yíng)的工具和區(qū)域性服務(wù)平臺(tái)，以共享房地產(chǎn)的營(yíng)銷與房產(chǎn)信息。MLS經(jīng)過漫長(zhǎng)歲月的實(shí)踐及磨礪，健全了嚴(yán)密的合作準(zhǔn)則，以保障房源信息的準(zhǔn)確性、可貿(mào)易性及可獲利性，確保房源信息獲得的及時(shí)性。在MLS中，會(huì)員處在公平公正的操作平臺(tái)上，這樣可以減少甚至避免惡性競(jìng)爭(zhēng)、暗箱操作、不誠(chéng)信等非法行為的出現(xiàn)。MLS能提供比較專業(yè)化的交易文件，從而使會(huì)員能夠從行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化中獲益。

　　外國(guó)的信息技術(shù)已經(jīng)在逐步變革舊式的房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。就美國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)來看，其中容納了七十萬左右的成員，使用網(wǎng)絡(luò)的成員占總體成員的約百分之七十二，與此同時(shí)72%左右的房地產(chǎn)企業(yè)用網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)來售賣房屋。此外，信息技術(shù)的使用，較大化的減少了房地產(chǎn)的交易金額，而且也將成員的收入調(diào)配方式和就業(yè)水準(zhǔn)進(jìn)行了革新。網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的使用供給了房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)較為智能的評(píng)估用具，大大提高了房地產(chǎn)評(píng)估的精準(zhǔn)程度和速度。

　　此外，國(guó)家之間的中介企業(yè)不僅可以使用MLS和網(wǎng)上平臺(tái)來交換房屋營(yíng)銷、房源等真實(shí)信息，還可以在網(wǎng)上平臺(tái)直接經(jīng)管MLS的數(shù)據(jù)庫(kù)。同樣，這種方式也可以用于一個(gè)國(guó)家不同區(qū)域之間。

　　房地產(chǎn)交易信息化在國(guó)內(nèi)的現(xiàn)狀與問題

　　1、現(xiàn)狀

　　(1)領(lǐng)域?qū)拸V。經(jīng)過歸并的MLS領(lǐng)域逐步擴(kuò)大，較少經(jīng)營(yíng)成本，加寬經(jīng)濟(jì)人業(yè)務(wù)領(lǐng)域、遍及技術(shù)等都可以作用在這一發(fā)展走向上。

　　(2)技術(shù)水準(zhǔn)高。最早的MLS里的房源信息是紙質(zhì)的，若想查詢有關(guān)的房源消息不得不從一摞摞的MLS收集中查看，相當(dāng)繁瑣。

　　逐漸發(fā)展的計(jì)算機(jī)技術(shù)給人們的日常生活帶來了很多的便利。第一，MLS的房源訊息能夠保存在電腦里面。第二，房源信息的搜索上更為便利，經(jīng)紀(jì)人只需將MLS的客戶端裝載到電腦上面就能夠簡(jiǎn)便的搜尋房源信息。

　　互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的迅速發(fā)展使得MLS多了平臺(tái)-網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，經(jīng)紀(jì)人只需要通過任何能聯(lián)網(wǎng)的機(jī)器上登錄MLS即可。

　　(3)開放性。隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)被普遍應(yīng)用，消費(fèi)人群對(duì)房源訊息的需要逐漸增加，各個(gè)區(qū)域的MLS系統(tǒng)都可以使消費(fèi)者在不侵犯隱私的情況下訪問MLS系統(tǒng)并搜尋房源的有關(guān)消息。這樣以來，不僅可以讓消費(fèi)人群更為徹底的通曉各種房源信息，而且也將經(jīng)紀(jì)人的日常工作難度逐步減輕，以致于經(jīng)紀(jì)人可以更好的營(yíng)銷房屋。所以，對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人來說，這種現(xiàn)象是利大于弊。

　　(4)不會(huì)形成壟斷。MLS不會(huì)形成行業(yè)壟斷，主要有以下幾個(gè)原因：一，現(xiàn)下所用的MLS是由各個(gè)區(qū)域的經(jīng)紀(jì)人獨(dú)立自主開發(fā)的，屬于單純的個(gè)人行徑，如今尚未建立統(tǒng)一的MLS服務(wù)系統(tǒng)。二，在MLS中關(guān)于傭金是由賣主與經(jīng)紀(jì)人自主協(xié)調(diào)商榷達(dá)成的，并不是統(tǒng)一的規(guī)則。三，就房產(chǎn)信息來說，MLS比舊式的系統(tǒng)更加開放，不會(huì)遺留信息的封閉現(xiàn)象。

　　2、問題

　　MLS雖然在我國(guó)已經(jīng)取得了很大發(fā)展，但是仍然存在著許多問題。主要有以下幾個(gè)：

　　(1) 《基于MLS系統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)信息發(fā)展思考》[6]中，作者對(duì)當(dāng)前MLS發(fā)展現(xiàn)狀做了總結(jié)，認(rèn)為當(dāng)前國(guó)內(nèi)MLS系統(tǒng)總體水平比較低?在我國(guó)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行當(dāng)?shù)恼w水準(zhǔn)低下，可以從下面兩個(gè)角度上看出來：第一，全國(guó)范圍的MLS系統(tǒng)尚未正式創(chuàng)建，具有地域性質(zhì)的隸屬于地方政府的房產(chǎn)交易消息不能與其他部門共同享有;第二，我國(guó)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)體制并不是各自都有MLS系統(tǒng)，只有極少數(shù)有次系統(tǒng)，并且在這極少數(shù)擁有此系統(tǒng)的機(jī)構(gòu)里面大部分公司和經(jīng)紀(jì)人的信息化水準(zhǔn)都比較低下。

　　(2)各自為政。《多重上市服務(wù)系統(tǒng):助推房產(chǎn)業(yè)信息化發(fā)展》中，作者對(duì)目前房地產(chǎn)信息系統(tǒng)進(jìn)行了簡(jiǎn)單的介紹，總結(jié)了存在的問題。主要有三大問題出現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)里面：首先，每個(gè)中介機(jī)構(gòu)都各行其是，任何信息都是機(jī)密狀態(tài)，互相之間各不透漏。其次，絕大多數(shù)中介企業(yè)都是自私的，將一些容易銷售的房源消息保存下來用以自己銷售，而那些較差的房源則滯留在MLS系統(tǒng)里面。最后，一部分規(guī)模較大的中介企業(yè)已然產(chǎn)生出信息網(wǎng)絡(luò)，而且發(fā)揮著一定的作用，所以，他們基本不可能與其他公司共享房源信息。

　　(3)不能很好地實(shí)現(xiàn)共享。對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)來說，要實(shí)現(xiàn)信息和傭金的共享非常困難，只有一小部分公司可以在內(nèi)部建成連鎖抑或加盟店鋪，也只有這些內(nèi)部建成的店相互之間能夠?qū)崿F(xiàn)真正的信息共享。就企業(yè)內(nèi)部的營(yíng)銷信息經(jīng)管系統(tǒng)來說，MLS系統(tǒng)的房屋交易成功率在總交易中占有相當(dāng)大的份額，而且能夠較好的溝通信息。盡管如此，公司與公司之間能夠共享信息的可能性仍低的可憐。

　　(4)很難獲得基礎(chǔ)數(shù)據(jù)?！痘贛LS系統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)信息發(fā)展思考》中，作者對(duì)目前網(wǎng)絡(luò)上的房地產(chǎn)信息做進(jìn)行了總結(jié)與分析，并指出現(xiàn)有的能拿到的數(shù)據(jù)基本上都是經(jīng)過包裝后的二手?jǐn)?shù)據(jù)，而獲取基礎(chǔ)數(shù)據(jù)則是難上加難。這些二手?jǐn)?shù)據(jù)在很多情況下并不能很好地為房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)。僅獲取數(shù)據(jù)而言，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是最珍貴也是最難獲取的。從外國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r不難看出，公布的房源的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)較為公平合理，政府機(jī)構(gòu)只是承擔(dān)發(fā)布基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的責(zé)任，而公布的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是交由公司來做分析、判斷以及加工等數(shù)據(jù)處理。市場(chǎng)是導(dǎo)向，政府部門只負(fù)責(zé)保證市場(chǎng)在正常的發(fā)展走向上前進(jìn)。

　　(5)創(chuàng)建力度小?，F(xiàn)如今我國(guó)的MLS系統(tǒng)正在努力構(gòu)建中。相對(duì)來說，搜房網(wǎng)上公布的房源信息比較真實(shí)可靠，其內(nèi)部的二手房網(wǎng)站覆蓋了全國(guó)二十九個(gè)都市，主要是京津滬穗等，這些地域的房源訊息高達(dá)上百萬。將房源發(fā)布系統(tǒng)信息化作用的除了公布房源訊息的搜房幫就是同搜房網(wǎng)一塊發(fā)布產(chǎn)品的易搜網(wǎng)。搜房網(wǎng)體制是我國(guó)的MLS系統(tǒng)的剛剛起步，主要是進(jìn)行信息的公布。另外，北京森川世紀(jì)網(wǎng)絡(luò)科技有限公司效仿外國(guó)MLS系統(tǒng)的操作模式開發(fā)出了RELS系統(tǒng)，此系統(tǒng)雖然在中國(guó)還沒有廣泛實(shí)行但其在共用房源信息上做的相當(dāng)不錯(cuò)。