2015房地產估價師考試《理論與方法》：成本法概述

　　第七章 成本法及其運用

　　【本章的特點】

　　考題所占分值大

　　理論性非常強，技術含量高

　　計算題多，難度大

　　【本章主要內容】

　　1．成本法概述

　　2．房地產價格構成

　　3．成本法的基本公式

　　4．重新購建價格的求取

　　5．建設物折舊的求取

　　6．成本法應用中涉及的有關規(guī)定

　　7．成本法總結和例題

　　1．成本法概述

　　1.1成本法的含義

　　1.2成本法的理論依據

　　1.3成本法適用的估價對象

　　1.4成本法估價需要具備的條件

　　1.5 成本法估價的操作步驟

　　1.1成本法的含義

　　概念

　　是用估價對象的重新購建價格減去折舊來求取估價以象價值的方法

　　先把房地產價格分成各個組成部分，分別求取處各個組成部分的價值，再將其相加

　　本質

　　是以房地產的重新開發(fā)建設成本為導向來求取房地產價值，測算出的價格稱為積算價格

　　優(yōu)點

　　價值易于區(qū)別項目構成，測算有依據

　　1.2成本法的理論依據

　　生產費用理論

　　商品的價格是依據其生產所必要的費用而決定的

　　賣方的角度

　　價格不能低于他為開發(fā)建設所付出的代價，包括必要支出和利潤

　　買方角度

　　房地產的價格基于社會上的生產費用，如果高于，但購買不合適而不如自己開發(fā)

　　均衡點

　　賣方不于開發(fā)建設已花費的代價，買方是不高于預計的重新開發(fā)建設的必要支出及利潤，則可接受的共同點是正常的開發(fā)建設代價，包括必要支出及應得利潤

　　1.3成本法適用的估價對象

　　適用對象

　　新開發(fā)的房地產

　　舊的房地產

　　在建工程

　　計劃開發(fā)建設的房地產

　　很少發(fā)生交易而不適用市場法，沒有經濟收益或沒有潛在經濟收益而不適用收益法的房地產

　　有獨特設計或者只針對個別使用者的特殊需要而開發(fā)建設的房地產

　　單純的建筑物或者其裝修部分

　　房地產保險及房地產損害賠償

　　房地產市場不活躍或類似房地產交易較少無法使用市場法的項目

　　不適用的對象

　　建筑物過于老舊的房地產

　　【2006年真題】

　　下列各類房地產中，特別適用于成本法估價的是（ ?。?/p>

　　A．某標準廠房

　　B．某酒廠廠房

　　C．某待出讓土地

　　D．某寫字樓

　　【答案】 B

　　1.4成本法估價需要具備的條件

　　條件

　　自由競爭

　　商品本身可以大量重復生產

　　注意事項

　　一是應采用客觀成本而非實際成本

　　二是應在客觀成本的基礎上結合選址、規(guī)劃設計條件等的分析進行調整

　　三應在客觀成本的基礎上結合市場供求分析進行調整

　　【2006年真題】

　　在運用成本法時最主要的有（ ?。?。

　　A．區(qū)分計劃成本和實際成本

　　B．區(qū)分實際成本和客觀成本

　　C．結合實際成本來確定評估價值

　　D．結合實際開發(fā)利潤來確定評估價值

　　E．結合市場供求分析來確定評估價值

　　【答案】BE

　　1.5 成本法估價的操作步驟

　　弄清估價對象房地產的價格構成

　　測算估價對象重新購建價格

　　測算建筑物折舊

　　求取估價對象積算價格

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