房地產估價師考試：個人所得稅相關知識

　　個人所得稅（掌握）

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　　個人所得稅的納稅人為在中國境內有住所或者無住所而在境內居住滿一年的，從中國境內和境外取得的所得的個人。在中國境內無住所又不居住或者無住所而在境內居住不滿一年的個人，從中國境內取得的所得的，依照法律規(guī)定同樣需繳納個人所得稅。

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　　下列各項個人所得，應納個人所得稅：

　?。?）工資、薪金所得；

　?。?）個體工商戶的生產、經營所得；

　?。?）對企事業(yè)單位的承包經營、承租經營所得；

　?。?）勞務報酬所得；

　?。?）稿酬所得；

　?。?）特許權使用費所得；

　?。?）利息、股息、紅利所得；

　　（8）財產租賃所得；

　?。?）財產轉讓所得；

　　（10）偶然所得；

　?。?1）經國務院財政部門確定征稅的其他所得。

　?。ㄈ┡c房地產相關的個人所得稅稅率

　　財產租賃所得，財產轉讓所得，適用比例稅率，稅率為百分之二十。

　?。ㄋ模┡c轉讓住房有關的征收個人所得稅具體規(guī)定

　　《中華人民共和國個人所得稅法》及其實施條例規(guī)定，個人轉讓住房，以其轉讓收入額減除財產原值和合理費用后的余額為應納稅所得額，按照“財產轉讓所得”項目繳納個人所得稅。之后，根據我國經濟形勢發(fā)展需要，《財政部國家稅務總局建設部關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》（財稅字（1999）278號）對個人轉讓住房的個人所得稅應納稅所得額計算和換購住房的個人所得稅有關問題做了具體規(guī)定。目前，在征收個人轉讓住房的個人所得稅中，各地又反映出一些需要進一步明確的問題。

　　為完善制度，加強征管，國家稅務總局2006年7月18日就有關問題通知如下：

　?。?）對住房轉讓所得征收個人所得稅時，以實際成交價格為轉讓收入。納稅人申報的住房成交價格明顯低于市場價格且無正當理由的，征收機關依法有權根據有關信息核定其轉讓收入，但必須保證各稅種計稅價格一致。

　?。?）對轉讓住房收入&泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)&計算個人所得稅應納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經稅務機關審核后，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。

　　1）房屋原值具體為：商品房為購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關稅費。自建住房為實際發(fā)生的建造費用及建造和取得產權時實際交納的相關稅費。經濟適用房（含集資合作建房、安居工程住房）為原購房人實際支付的房價款及相關稅費，以及按規(guī)定交納的土地出讓金。已購公有住房為原購公有住房標準面積按當?shù)亟洕m用房價格計算的房價款，加上原購公有住房超標準面積實際支付的房價款以及按規(guī)定向財政部門（或原產權單位）交納的所得收益及相關稅費。已購公有住房是指城鎮(zhèn)職工根據國家和縣級（含縣級）以上人民政府有關城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價（或標準價）購買的公有住房。經濟適用房價格按縣級（含縣級）以上地方人民政府規(guī)定的標準確定。城鎮(zhèn)拆遷安置住房：根據《城市房屋拆遷管理條例》和《建設部關于印發(fā)（城市房屋拆遷估價指導意見>的通知》（建住房[2003]234號）等有關規(guī)定，其原值分別為：房屋拆遷取得貨幣補償后購置房屋的，為購置該房屋實際支付的房價款及交納的相關稅費；房屋拆遷采取產權調換方式的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價款及交納的相關稅費；房屋拆遷采取產權調換方式，被拆遷人除取得所調換房屋，又取得部分貨幣補償?shù)?，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價款和交納的相關稅費，減去貨幣補償后的余額；房屋拆遷采取產權調換方式，被拆遷人取得所調換房屋，又支付部分貨幣的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價款，加上所支付的貨幣及交納的相關稅費。

　　2）轉讓住房過程中繳納的稅金是指：納稅人在轉讓住房時實際繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。

　　3）合理費用是指：納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用。支付的住房裝修費用。納稅人能提供實際支付裝修費用的稅務統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉讓房屋產權人一致的，經稅務機關審核，其轉讓的住房在轉讓前實際發(fā)生的裝修費用，可在以下規(guī)定比例內扣除：已購公有住房、經濟適用房：最高扣除限額為房屋原值的15％；商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10％。納稅人原購房為裝修房，即合同注明房價款中含有裝修費（鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等）的，不得再重復扣除裝修費用。支付的住房貸款利息。納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的，其向貸款銀行實際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據實扣除。

　　納稅人按照有關規(guī)定實際支付的手續(xù)費、公證費等，憑有關部門出具的有效證明據實扣除。

　?。?）納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關可根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第35條的規(guī)定，對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉讓收入的一定比例核定應納個人所得稅額。具體比例由省級地方稅務局或者省級地方稅務局授權的地市級地方稅務局根據納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，在住房轉讓收入l％～3％的幅度內確定。

　?。?）各級稅務機關要嚴格執(zhí)行《國家稅務總局關于進一步加強房地產稅收管理的通知》（國稅發(fā)（2005） 82號）和《國家稅務總局關于實施房地產稅收一體化管理若干具體問題的通知》（國稅發(fā)（2005） 156號）的規(guī)定。為方便出售住房的個人依法履行納稅義務，加強稅收征管，主管稅務機關要在房地產交易場所設置稅收征收窗口，個人轉讓住房應繳納的個人所得稅，應與轉讓環(huán)節(jié)應繳納的營業(yè)稅、契稅、土地增值稅等稅收一并辦理；地方稅務機關暫沒有條件在房地產交易場所設置稅收征收窗口的，應委托契稅征收部門一并征收個人所得稅等稅收。

　?。?）各級稅務機關要認真落實有關住房轉讓個人所得稅優(yōu)惠政策。按照《財政部國家稅務總局建設部關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》[財稅字（1999） 278號]的規(guī)定，對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關系，全部或部分退還納稅保證金；對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。要不折不扣地執(zhí)行上述優(yōu)惠政策，確保維護納稅人的合法權益。

　　受贈人取得贈與人無償贈與的不動產后，再次轉讓該項不動產的，在繳納個人所得稅時，以財產轉讓收入減除受贈、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用后的余額為應納稅所得額，按20％的適用稅率計算繳納個人所得稅。在計征個人受贈不動產個人所得稅時，不得核定征收，必須嚴格按照稅法規(guī)定據實征收。

　　根據2007年6月29日第十屆全國人民代表大會常務委員會第二十八次會議《關于修改〈中華人民共和國個人所得稅法〉的決定》第四次修正，《中華人民共和國個人所得稅法》第十二條“對儲蓄存款利息所得征收個人所得稅的開征時間和征收辦法由國務院規(guī)定”。修正為“對儲蓄存款利息所得開征、減征、停征個人所得稅及其具體辦法，由國務院規(guī)定”。

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