一定要謹(jǐn)防二手房的產(chǎn)權(quán)陷阱

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　　1、“賣房者”非二手房的產(chǎn)權(quán)人。這種情況又包括以下幾種情形：

　　(1)某些不法之徒利用其正在使用二手房或手中持有已經(jīng)作廢的房產(chǎn)證之便利，進(jìn)行欺詐。如承租人冒充業(yè)主，與買房者簽訂合同；有些人在離婚時雖然法院判決該二手房不為其所有，但由于其仍持有已作廢的原房產(chǎn)證，與購房者簽訂二手房買賣合同。

　　(2)“賣房者”是“真正”的產(chǎn)權(quán)人，但由于某種原因未登記或未過戶。如繼承人因繼承或受贈而取得該二手房，但由于各種各樣的原因，未及時辦理二手房產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

　　在此情形下進(jìn)行交易，由于交易主體不適格，不僅該二手房買賣合同無效，而且購房者往往可能遭受詐騙。 

　　2、賣房者僅僅是二手房的共有人之一，且未得到其他共有人的同意。

　　許多時候，二手房的所有人不屬于一人，而屬多人，即所交易的二手房為共有房。而在交易的過程中，往往只是其中的一個共有人與購房者進(jìn)行交易。而且該賣房者是在未得到其他共有人同意的情形下擅自決定出售的。

　　與第一種情形一樣，在此情形下交易，也會因交易主體不適格而導(dǎo)致買賣合同無效。因為：依照我國法律的規(guī)定，共有財產(chǎn)的出售必須得到其他共有人的同意，尤其是在共同共有的情形下。當(dāng)有共有人不同意出售時，則該交易無效。 

　　3、賣房者只是使用權(quán)人，而非所有權(quán)人。 

　　在所交易的二手房為公房時這種情形多有發(fā)生，即賣房者所在單位僅僅只是將該房產(chǎn)提供給賣房者使用，賣房者并未取得完全的所有權(quán)。如購房者與僅有使用權(quán)人進(jìn)行交易，即使交付全部房款，亦無法取得產(chǎn)權(quán)。 

　　4、房產(chǎn)上存有法律不允許自由轉(zhuǎn)讓的障礙。

　　如在二手房上設(shè)有抵押。我國相關(guān)法律規(guī)定，如在房產(chǎn)上設(shè)有抵押，則在抵押權(quán)人的權(quán)利實現(xiàn)之前或抵押權(quán)人放棄該抵押權(quán)前，該房產(chǎn)不得自由轉(zhuǎn)讓。

　　5、房產(chǎn)上存在法律禁止轉(zhuǎn)讓的障礙。 

　　如二手房被查封，在解封之前，該二手房是禁止轉(zhuǎn)讓的。 

　　6、非居住用途房。即交易的二手房的用途非居住用房，而是居住外用途房，如商業(yè)用途房甚至是工業(yè)廠房等。

　　7、賣房者未將房屋欲出售的情況告知承租人，或者說已告知，但未得到承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)利的答復(fù)。

　二手房產(chǎn)權(quán)陷阱的防范

　　對于上述產(chǎn)權(quán)陷阱，筆者認(rèn)為，最有效的防范方式是：在購房前到房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)查閱該房產(chǎn)信息。

　　依照我國相關(guān)法律的規(guī)定，房產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，其產(chǎn)權(quán)是通過房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)的登記予以確定的。在房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的登記中，包含了房產(chǎn)的各種相關(guān)信息，如：所有權(quán)人、房產(chǎn)的具體物理情況、是否設(shè)有抵押、是否被查封、是否已出租等等。

    通過向房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)查詢，購房者可以確切地知道賣房者是否對房產(chǎn)擁有完全的產(chǎn)權(quán)、是否存在著其他共有人、是否僅僅只有使用權(quán)而無所有權(quán)、是否已設(shè)定抵押、是否已被查封、是否已出租、是否為居住用房等等。通過對這些信息的了解，購房者可以針對不同的情況采取相應(yīng)的對策：

　　1、如賣房者非該二手房的產(chǎn)權(quán)人，應(yīng)立即中止與之進(jìn)行交易。因為此其中可能存在欺詐，即使不是欺詐，購房人在履行自身義務(wù)后亦無法取得產(chǎn)權(quán)。 

　　2、如賣房者僅為產(chǎn)權(quán)共有人之一，則可要求該賣房者出具其他共有人同意出賣的證明。 

　　3、如該二手房上設(shè)有抵押，則可要求賣房者在消除該抵押負(fù)擔(dān)后方與之交易。 

　　4、如該二手房已被查封，則可在該二手房被解封后方與產(chǎn)權(quán)人交易。 

　　5、如該二手房已出租，則應(yīng)要求賣房者出具承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明。 

　　6、如該二手房為商業(yè)用途房，即可根據(jù)自身需要決定是否繼續(xù)交易。

　　7、如賣房者僅僅只有使用權(quán)，在其取得完全的產(chǎn)權(quán)之前，應(yīng)中止該交易。