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小區(qū)使用物業(yè)管理系統(tǒng)后能解決那些存在的問題?
隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市開發(fā),物業(yè)管理已形成規(guī)模,其效益也越來越明顯。在經(jīng)濟(jì)效益對地方政府而言,主要體現(xiàn)為:減少了大量的財(cái)政補(bǔ)貼,對住宅區(qū)開發(fā)企業(yè)而言,能提高物業(yè)市場競爭力,使開發(fā)企業(yè)的房產(chǎn)暢銷,加速資金周轉(zhuǎn)。同時(shí),完善的物業(yè)管理能為開發(fā)商樹立良好的企業(yè)形象,吸引更多的房地產(chǎn)交易商和消費(fèi)者。在環(huán)境效益上,住宅區(qū)內(nèi)的環(huán)境和布局、治安等與整個(gè)建設(shè)風(fēng)貌融為一體,提高了房地產(chǎn)業(yè)的綜合效益。但是,目前在物業(yè)管理的實(shí)踐過程中還存在著如下問題:
1.物業(yè)管理架構(gòu)不完善。
目前,我國物業(yè)管理存在的首要問題是架構(gòu)不完善,體制需進(jìn)一步理順和重新構(gòu)建。其中,政府、管委會、物業(yè)管理公司責(zé)、權(quán)、利關(guān)系需要進(jìn)一步明確。例如,成都市近年來已竣工的住宅小區(qū)中,房屋及物業(yè)管理有三種基本形式:一是政府房地產(chǎn)管理部門管理的,二是房地產(chǎn)開發(fā)商以企業(yè)管理的,三是產(chǎn)權(quán)單位自管的,這三種物業(yè)管理模式大約各占1/3。而且其中不少物業(yè)管理往往是局部的或單一的,一些物業(yè)管理單位企業(yè)忽視自身建設(shè),把物業(yè)管理看成只是收費(fèi)服務(wù)和簡單生產(chǎn)活動,對企業(yè)發(fā)展和專業(yè)管理水平提高,一無規(guī)劃,二無措施,沒有明確管理目標(biāo)責(zé)任制,企業(yè)既無壓力也無動力,管理不計(jì)成本,年終無核算,對該建立哪些規(guī)章制度和管理標(biāo)準(zhǔn),心中無數(shù),照搬照抄了別人的規(guī)章制度,使這些規(guī)章制度流于形式。
2.配套設(shè)施運(yùn)作不理想。
目前,小區(qū)的投資建設(shè)與物業(yè)管理脫節(jié),沒有從物業(yè)的生產(chǎn)、流通與消費(fèi)的全過程來通盤設(shè)計(jì)和全方位運(yùn)作,配套設(shè)施運(yùn)作不理想,物業(yè)管理滯后于住房消費(fèi)使用。其公用設(shè)施本來已很少,商店、學(xué)校、銀行、娛樂設(shè)施等本來不足,而這些商業(yè)性網(wǎng)點(diǎn)還因種種原因“名存實(shí)亡”。
3.維修保養(yǎng)不得力。
小區(qū)或?qū)懽謽且坏┌l(fā)生故障性事件而向物業(yè)管理公司反映(諸如電梯損壞、水管泄漏、電閘破壞、防盜門失靈、墻灰剝落等),往往不能得到及時(shí)解決。原因是物業(yè)管理公司在這些方面無能為力。他們一不具備各方面的專業(yè)知識,二無配備必要的維修隊(duì)及設(shè)施,一旦接獲維修投訴,只能向其他相關(guān)單位報(bào)告或申請維修,這顯然不符合專業(yè)物業(yè)管理規(guī)范。
4.物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)難以為繼。
物業(yè)管理和建設(shè)一樣,也需要資金的投入,在物業(yè)管理中,應(yīng)該貫徹“誰受益,誰投入”的原則,形成物業(yè)管理資金的源泉。但是,傳統(tǒng)的福利住房消費(fèi)觀還有相當(dāng)?shù)膽T性,不少住戶往往把物業(yè)管理理解為無償服務(wù)或低償服務(wù)。這有悖于社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下住宅消費(fèi)原則,也是影響物業(yè)管理工作順利開展的一大癥結(jié)所在。
5.物業(yè)管理法制不健全。
全國性小區(qū)物業(yè)管理方面的法規(guī)很不健全,諸如物業(yè)管理體制、物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)、住宅小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)審查、住宅小區(qū)的物業(yè)驗(yàn)收交接等關(guān)于住宅小區(qū)的物業(yè)管理中的重大問題都有待于進(jìn)一步的明確規(guī)定。為此造成了物業(yè)管理很難納入依法管理的法制軌道,實(shí)行住宅小區(qū)物業(yè)管理的規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化等缺乏法制的根本保障。
6.物業(yè)管理公司與社會相關(guān)方面關(guān)系不順。
物業(yè)管理公司在其經(jīng)營管理服務(wù)過程中與街道、居委會、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂等部門都有密切關(guān)系。由于工作范圍不明確,關(guān)系不協(xié)調(diào),已成為小區(qū)物業(yè)管理中一大突出矛盾。
7.物業(yè)管理不到位。
目前有物業(yè)管理公司不以“物業(yè)管理”為主業(yè),而著重于多種經(jīng)營,或只限于收租金和一般養(yǎng)護(hù)維修,而對于如何保養(yǎng)好建筑物的外貌、公用部位、周圍環(huán)境,主動維修設(shè)備,提高物業(yè)的使用功能和經(jīng)濟(jì)價(jià)值則未能很好顧及,更談不上特約服務(wù)了。
8.區(qū)間發(fā)展不平衡。
各個(gè)省(市、區(qū))申報(bào)參評全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū),不足全國小區(qū)總數(shù)的30%,參評城市不到全國城市的1%,有6個(gè)省會城市拿不出小區(qū)參評。這里既有南北經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異的客觀因素,也有主管部門“重建輕管”的傾向。
而泛普物業(yè)管理系統(tǒng)可以解決以上問題,并能提高管理的效率,以下就是不分物業(yè)管理系統(tǒng)的功能
二、 主要功能
物業(yè)管理系統(tǒng)的主要功能如下:
人事管理子系統(tǒng)
從員工的招聘、任用到員工的離職進(jìn)行全面有效的管理,詳細(xì)記錄員工的個(gè)人資料、家庭成員、員工合同、崗位考核、在職培訓(xùn)、離職手續(xù)辦理等資料。
房產(chǎn)信息管理
記錄管理區(qū)、大樓、樓層、房間及配套硬件設(shè)施的基本信息。主要模塊:項(xiàng)目(小區(qū)、寫字樓、別墅等)基本信息管理、樓宇基本信息管理、房間管理信息模塊
客戶信息管理
實(shí)現(xiàn)對業(yè)主購房、出租、退房的全過程管理,可以隨時(shí)查詢住戶歷史情況和現(xiàn)狀,加強(qiáng)對業(yè)主及住戶的溝通和管理。包括業(yè)主信息管理、業(yè)主家庭成員、車輛信息、電話信息、寵物信息、報(bào)修欠費(fèi)歷史等信息。
租賃管理
提供給物業(yè)公司的房產(chǎn)租賃部人員使用,能夠?qū)λ芪飿I(yè)房產(chǎn)的使用狀態(tài)進(jìn)行管理,可以按租賃狀態(tài)等方式進(jìn)行分類匯總、統(tǒng)計(jì),還可根據(jù)出租截止日期等租賃管理信息進(jìn)行查詢、匯總,預(yù)先對未來時(shí)間段內(nèi)的租賃變化情況有所了解、準(zhǔn)備,使租賃工作預(yù)見性強(qiáng)。包括合同管理、調(diào)租、退租等;到期提醒設(shè)定:可設(shè)置在合同到期日多少天前自動提醒,在界面上相應(yīng)的租戶以不同顏色顯示
租賃合同管理
對租賃合同進(jìn)行管理,合同的中止、續(xù)簽、延期、作廢、變更等進(jìn)行管理,可以進(jìn)行實(shí)時(shí)查詢統(tǒng)計(jì)
收費(fèi)管理
物業(yè)收費(fèi)管理信息系統(tǒng)是整個(gè)綜合物業(yè)管理信息系統(tǒng)的日常業(yè)務(wù)管理模塊,對物業(yè)管理公司的經(jīng)營管理工作起到至關(guān)重要的作用。在收費(fèi)管理中,系統(tǒng)將收費(fèi)分為社區(qū)、大樓、樓層、房間等多個(gè)級別。主要功能模塊:收費(fèi)項(xiàng)目定義、合同管理、應(yīng)收款管理、實(shí)收、欠費(fèi)管理、收費(fèi)情況統(tǒng)計(jì)查詢
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