酒店經(jīng)營衡量標(biāo)準(zhǔn)

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酒店經(jīng)營衡量標(biāo)準(zhǔn)

   一家酒店的經(jīng)營業(yè)績?nèi)绾魏饬?？中國國?nèi)酒店業(yè)常用的標(biāo)準(zhǔn)就是看這家酒店的客房出租率是多少。而在歐美酒店行業(yè)，酒店經(jīng)營者、酒店投資人以及酒店投資分析家則普遍習(xí)慣以RevPar（Revenue Per Available Room，即：每間可供出租客房收入）這一概念作為其酒店經(jīng)營業(yè)績衡量和分析的基礎(chǔ)。RevPar這一國際酒店業(yè)普遍采用的衡量手段反映的是以每間客房為基礎(chǔ)所產(chǎn)生的客房收入，因此能夠衡量酒店客房庫存管理的成功與否。不可否認(rèn)的是，酒店經(jīng)營管理者的目標(biāo)就是要通過客房出租率和平均房價的提高來實(shí)現(xiàn)RevPar的最大化，因?yàn)榭头渴杖朐诰频杲?jīng)營的總收入中的確占有很大的比重。一般來說，提供全功能服務(wù)的三星級以上酒店的總收入中有50%—65%是來自客房。而在附屬服務(wù)設(shè)施（主要是餐飲服務(wù)）有限的經(jīng)濟(jì)型酒店或者長住型酒店，高達(dá)90%的收入則是來自客房。

       與RevPar相比，中國的酒店業(yè)用客房出租率作為衡量酒店經(jīng)營業(yè)績的標(biāo)準(zhǔn)從某種意義上講是不科學(xué)的。尤其是對于那些為了追求高出租率而實(shí)施低價競爭的酒店而言，客房出租率就根本不能說明問題。盡管RevPar是國際酒店行業(yè)產(chǎn)業(yè)公認(rèn)的而且是最常用的經(jīng)營業(yè)績衡量標(biāo)準(zhǔn)，而且能夠提供大致的市場趨勢和一些收入指數(shù)，但是在僅以RevPar為基礎(chǔ)分析一家酒店的經(jīng)營業(yè)績時也存在一些值得注意的不足。于是，國際上的一些專家也提出了一種可以彌補(bǔ)RevPar不足的業(yè)績衡量概念，即：GopPar。

    一、關(guān)于RevPar的計(jì)算
RevPar既可以用一家酒店的凈客房收入（即在扣除折價、銷售稅等項(xiàng)目之后的收入）除以可供出租客房總數(shù)而得出，也可以用一家酒店的平均每日房價（ADR）乘以客房出租率來進(jìn)行計(jì)算。具體公式如下：
客房總收入÷客房總數(shù)÷每年天數(shù)=RevPar
如：2,555,000÷100÷365=70 元RevPar
或：
平均每日房價（ADR）X客房出租率=RevPar
如：100 元× 70% = 70 元RevPar
二、用RevPar衡量酒店經(jīng)營業(yè)績的一些不足之處

       收入組合：眾所周知，酒店客房的收入有時候并不會高出酒店總收入的50%至55%。這主要涉及那些有大量餐飲經(jīng)營及會議展覽業(yè)務(wù)的酒店。在這種情況下，RevPar所反映的只是一家酒店收入業(yè)績的一個部分，而沒有考慮所有其它的收入來源。這樣的話，我們在比較酒店的經(jīng)營業(yè)績時就會產(chǎn)生不準(zhǔn)確的分析。比如，甲酒店的平均房價是70元，客房出租率為70%，房間總數(shù)是100間。該酒店其它部門的經(jīng)營收入（包括餐飲及其它經(jīng)營收入）是500,000元。另一方面，假設(shè)乙酒店的規(guī)模及平均房價與甲酒店相同，而客房出租率只有60%，而其它部門的收入則達(dá)到了 1,000,000元。盡管甲酒店的RevPar 比乙酒店要高出大約15%（49元與42元），而乙酒店的總收入?yún)s比甲酒店高。如果兩家酒店的直接開支相似（比如：占總收入的35%），而且兩家酒店的人頭費(fèi)用相同的話，盡管乙酒店的RevPar盡管并不很理想，但是其最終賺的錢卻比甲酒店多。

       規(guī)模：如果同小型酒店相比，RevPar衡量方法對大型酒店是不利的。常識表明，一家只有100間客房的酒店比一家擁有200間客房的酒店更容易取得更高的出租率，尤其是有季節(jié)性高峰和低谷時。這樣的話，在相同的市場條件下，一家大型酒店的RevPar就有可能比一家小型酒店的RevPar低。因此，酒店經(jīng)營管理者和投資商在比較一家酒店與其它酒店的RevPar業(yè)績時，需要考慮這家酒店的規(guī)模。由于規(guī)模經(jīng)濟(jì)和零星收入等因素，一家大型酒店的財(cái)務(wù)業(yè)績比一家擁有較高RevPar的小型酒店更理想不是不可能的。
價值涵義：酒店的價值是以其凈自由現(xiàn)金流，而不是以其總收入為基礎(chǔ)的。盡管RevPar與一家酒店的價值有些關(guān)聯(lián)，但是它并不能確切地與一家酒店物業(yè)的收入資本化價值相關(guān)聯(lián)。不過，酒店價值的變化往往與RevPar的變化有十分緊密的聯(lián)系。因?yàn)樗从车氖且环N彈性關(guān)系。

三、什么是GopPar？
GopPar的英文全稱是：gross operating profit per available room，其具體含義為：每天每間可供出租客房的經(jīng)營毛利潤（GOP）。在這一定義中，經(jīng)營毛利潤（GOP）等于
酒店總收入減去部門經(jīng)營總收入和經(jīng)營開支。下表對GopPar的計(jì)算做出了較為清晰的闡釋。

由于GopPar不能表明一家酒店物業(yè)的收入組合，因此也不能夠?qū)头渴杖氩块T做出準(zhǔn)確的評價。不過，GopPar卻能夠?qū)σ患揖频甑睦麧櫇摿μ峁┮粋€明確的指示。而且，GopPar在多數(shù)情況下能夠更好地反映出酒店的贏利狀況、管理效益，以及整體價值。

四、GopPar衡量標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)點(diǎn)

收入組合：由于GopPar 所反映的是一家酒店的經(jīng)營利潤，它也能夠更清晰地表明這家酒店的整體經(jīng)營業(yè)績或現(xiàn)金流潛力。因此，酒店管理公司、酒店投資商、投資評估人、以及酒店開發(fā)商在評價一個酒店管理公司的業(yè)績時不會僅僅是以客房收入為依據(jù)，而是以經(jīng)營總收入以及經(jīng)營效益為基礎(chǔ)。

規(guī)模：GopPar要考慮所有的經(jīng)營開支，其中大部分包括固定的和可變的開支。固定開支主要與酒店的規(guī)模和要求有關(guān)，而可變的開支與酒店的業(yè)務(wù)量有關(guān)。即使在同一市場條件下，一家大型酒店較之于一家小型酒店無疑就會產(chǎn)生更高的經(jīng)營開支。而一家小型的酒店在每間可供出租客房的基礎(chǔ)上其開支可能會更高（因?yàn)榇笮途频甑囊?guī)模經(jīng)濟(jì)）。假如一家有400間客房的酒店每年產(chǎn)生的能源開支為175,000元（即每間房為437元），那么在同一城市里的一家只有200間客房的酒店的能源開支就會達(dá)到100,000元（即每間房為500元）。因此，不管規(guī)模大小，GopPar能夠?yàn)榫频晏峁┎诲e的業(yè)績衡量。有時候，一家小型酒店也可以從較高的RevPar中受益（因?yàn)樾⌒途频暝诳头砍鲎饴屎头績r的最大化方面更有效），其每間客房的經(jīng)營開支可能比一家大型酒店的客房經(jīng)營開支高。

值得注意的是，GopPar對RevPar中的任何一點(diǎn)變化和波動都十分敏感。酒店房務(wù)部門

的利潤邊際比其它任何營業(yè)部門都要高得多。因此，RevPar中的一點(diǎn)細(xì)微波動可以極大地影響到GopPar，進(jìn)而影響到一家酒店的價值。在表二中，假設(shè)丙酒店的出租率和平均房價都下降了5%，導(dǎo)致RevPar也相應(yīng)下降了10%。另外，再假設(shè)其它收入下降了2. 5%，而且部門開支也會隨業(yè)務(wù)量而變化。因此，丙酒店的GopPar就相應(yīng)地下滑了大約16%，即從42元降到了35元。

可以看出，RevPar向GopPar的轉(zhuǎn)變很高, 幾乎是一比一的關(guān)系。RevPar的一個小小的波動就有可能對GopPar產(chǎn)生很重要的影響。因此，酒店經(jīng)營分析家在分析一家酒店或一組酒店的業(yè)績時，不應(yīng)該只依賴于一種衡量方法，而應(yīng)該把GopPar看做是RevPar的補(bǔ)充。

總而言之，RevPar表明的是一家酒店在客房庫存管理方面的業(yè)績，能夠提供一些基本的市場趨勢，但是不能提供一家酒店的任何成本指示，因此也就不能表明這家酒店到底賺了多了錢。而另一方面，GopPar通過考慮管理控制及效率，排除小型酒店的潛在優(yōu)勢能夠更清晰地表明酒店的贏利。作為中國的酒店經(jīng)營管理者，在衡量經(jīng)營管理業(yè)績時不管是繼續(xù)沿用客房出租率標(biāo)準(zhǔn)，還是采用RevPar,或者是GopPar這些國際酒店行業(yè)的通用慨念，一個基本的原則就是要從實(shí)際出發(fā)