萬科模式大考

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　　當萬科對住宅單一化的路徑依賴到極致時，反向制約作用不可避免。

　　領袖萬科的糾結：

　　3月1日，萬科在香港發(fā)布2009財年報告，總裁郁亮強調，萬科的定位是主流住宅，沒有發(fā)展投資物業(yè)或者進入其他地產(chǎn)領域的計劃。

　　但在2009年11月16日，萬科總裁郁亮對全國眾媒體高調宣布新戰(zhàn)略：萬科未來將加大持有型物業(yè)的儲備,并在近期內陸續(xù)推出養(yǎng)老物業(yè)、酒店及商業(yè)配套等多種物業(yè)類型，住宅與開發(fā)持有物業(yè)比為8∶2。這被廣泛視作房地產(chǎn)商業(yè)模式轉型的標志性事件。

　　2009年8月，商業(yè)名家凱德置地的毛大慶跳槽萬科，坐鎮(zhèn)華北，惹人想象，并表示，“萬科并非絕對不做商業(yè)地產(chǎn)”。隨后王石在各公開場合仍堅稱不進入商業(yè)地產(chǎn)。

　　時勢正在逼迫萬科在糾結中，做出改變。萬科已掐算出自己的生命周期。

　　萬科模式大考

　　物極必反。

　　上市18年來，復合增長率超過30%，萬科堅持做了18年的減法，在專業(yè)住宅開發(fā)商的道路上走到極致巔峰。效法者如過江之鯽，碧桂園、恒大、雅居樂正是采用這一模式晉級名流。

　　當萬科對住宅單一化的路徑依賴到極致時，反向制約作用不可避免。萬科要維持此前的擴張速度，必須具備兩個支撐條件：一是繼續(xù)享有人口紅利，二是城市化進程加快至少不減速。此前，萬科享受了城市化帶來的巨大人口紅利，保持了10年的高速發(fā)展。問題是，人口紅利還能持續(xù)多久?

　　很少有效法者學到了萬科的精髓，像萬科那樣敏銳洞悉自我生命。

　　據(jù)悉，在2006年前后，萬科曾做過中國人口結構變化的研究。其中一個研究結論是：2013年，首次置業(yè)人口紅利的拐點將出現(xiàn)，2013年后新增首次置業(yè)人口將迅速下降，而改善型和高端再改需求將不斷增加;到2017年左右，20-65歲的總勞動人口將達到高峰。此后將快速衰退。

　　而目前中國城市化率為47%，業(yè)內預計將來一段時間仍可每年以1%的速度推進。根據(jù)大略測算，達到高峰的時間大概是2022年。

　　兩相抵消，人口紅利留給萬科模式的生命黃金期約在7-10年。

　　這是一個不算長，也不算短的時間窗口，顯然未到杞人憂天，然則以萬科的規(guī)模，轉型的難度和時間成本相當大。

　　“這個行業(yè)的商業(yè)模式不是一成不變的。未雨綢繆，現(xiàn)在已經(jīng)到了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)考慮路在何方的時候了。”業(yè)內一位專業(yè)人士說，2010年，大家都在跟著萬科思考商業(yè)模式。

　　現(xiàn)實對萬科的擠壓

　　即便如此，萬科在轉型問題上表現(xiàn)出的急切和躲閃，同樣耐人尋味。

　　萬科的急切，不僅僅是人口紅利和城市化理論的說服。而更可能是現(xiàn)實的催逼。

　　萬科這兩年一直在反思。業(yè)內人士透露說，萬科近來對其他同行非常感興趣。萬科內部對競爭對手做了各種研究，以解釋以下疑難：

　　2008年市場調整，以碧桂園、恒大為代表的住宅遭遇重大困境。

　　2008年以來，保利地產(chǎn)、中海外等地產(chǎn)商貼身緊逼。

　　2009年下半年以來，以“不當?shù)赝?rdquo;為圭臬的萬科在一線及二線重點地區(qū)拿地越發(fā)困難。

　　2007年以來，萬科在地方政府規(guī)劃建設的區(qū)域的優(yōu)質土地上，和華僑城、招商地產(chǎn)、華潤置地等比較，拿地幾乎沒有優(yōu)勢。

　　理財周報曾經(jīng)仔細研究過萬科成功到底靠什么（見此前萬科系列報道）?結論為，超級圈錢和超級快，從語言上講，似乎不很動聽，但這是必須的，作為精簡到極致的萬科，除了圈錢以推動周轉，別無退路。

　　“我覺得萬科的商業(yè)模式很一般。它這種模式受制于兩個因素，一是成本較合理的土地儲備，二是融資”，一位業(yè)內知名分析師如此評價萬科現(xiàn)有的模式?？梢耘袛嗟氖牵玫夭⒎侨f科強項。所幸，萬科具備比較完備強大的融資能力，使其商業(yè)模式能高效運行。

　　雖然萬科口號為“建筑贊美生命”，但其實這一模式是圍繞土地運營而生的。如果說，2008年碧桂園和恒大危機讓人們意識到這一模式在資金周轉上缺乏對沖機制，那么2009年以后的市場瘋狂則會讓萬科意識到另一種危機：土地運營難度迅速加大。