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房地產(chǎn)市場漸有回暖態(tài)勢
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導語:市場不會長期暗淡,投資也不會持久低迷。在穩(wěn)增長和控房價的矛盾中糾結的不只是購房者和開發(fā)商,政府也著急。
近來,中國市場新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市達50個,而二手住宅價格環(huán)比上漲的城市達38個。不過,環(huán)比價格上漲的城市中,漲幅均未超過0.7%;同比價格下降的城市達58個,少數(shù)價格同比上漲的城市漲幅也低于1%。通過近期的房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù),我們發(fā)現(xiàn),在調(diào)控不變的大背景下,市場漸有回暖態(tài)勢。尤其是二、三線城市,對這種趨勢的反應比較明顯。不過,房價上漲幅度減弱,力度大不如前。
與統(tǒng)計數(shù)據(jù)相呼應的是,政府重審了“抑制投機投資需求”和“抑價保量”的政策基調(diào)與調(diào)控預期。中央對于防止房價反彈的明確要求,也表明了中央對市場調(diào)控的堅決與謹慎。那么,在這樣的階段下,市場回暖的苗頭到底會帶來什么樣的預期呢?調(diào)控的作用將如何呢?國務院對16個省(市)“各項政策措施得到了較好落實,調(diào)控成效不斷顯現(xiàn),投機投資性需求得到有效抑制”的基本結論,還是可以讓人比較放心。
市場不會長期暗淡,投資也不會持久低迷。在穩(wěn)增長和控房價的矛盾中糾結的不只是購房者和開發(fā)商,政府也著急。房地產(chǎn)市場的下一步走勢將是什么樣呢?根據(jù)目前的情況分析,可以分為短期、中期、長期三個階段:短期,市場已經(jīng)初步探明價量的短期底部;中期,市場將在“政策頂”和“市場底”的夾縫中曲折回暖;長期,成交量增長可期但價格走勢難料。
短期價量底部探明
2012年一季度開發(fā)投資仍慣性處于高位,全國商品住宅銷售面積同比下降了15.5%至13387萬平方米,銷售額同比下降17.5%至7099億元,銷售均價同比下降2.4%至5303元。根據(jù)政策和市場來分析,2012年一季度的成交價量基本可以定為中短期底部。
政策方面看,在調(diào)控最嚴厲的試驗期和成交慘淡期,各地政府實踐中擦邊球不斷甚至“放水”頻繁,目的就是試探政府的底線。結果是多數(shù)試探未遭及時糾偏,在降準背景下中央政府還進一步明確了鼓勵首置需求的態(tài)度。
需求方面看,這一階段的投資、投機寥寥,消費性需求明顯處于觀望狀態(tài),而成交面積段主要集中在首置和首改戶型,主要城市90平方米以下戶型成交占比超過50%,剛需特征尤為明顯。這種幾乎不含任何“水分”的數(shù)據(jù)極具說服力。
供應方面看,企業(yè)資金壓力、庫存壓力大,銷售采購不景氣,行業(yè)領頭羊的利潤不佳,發(fā)展姿態(tài)不好……開發(fā)商全面悲觀為了生存而“以價換量”,降價意愿空前。
除了以上三點,中國經(jīng)濟也在這一時期面臨一系列復雜問題。在綜合的數(shù)據(jù)和論據(jù)下,我們可以推斷目前市場基本見底。
中期夾縫中曲折回暖
從長遠的角度說,中國的經(jīng)濟發(fā)展不能只靠房地產(chǎn)。不過,這不是一兩天可以完成的任務。城鎮(zhèn)化發(fā)展的巨大需求,未來房產(chǎn)稅法的普及、執(zhí)行都需要時間。短期內(nèi)地方也不可能完全脫離對房地產(chǎn)的依賴。這都是現(xiàn)實需要,是“政策頂”。所以,中國的房地產(chǎn)在中短期內(nèi)還是會讓人痛并快樂著,政府也會“有打有拉”。中國房地產(chǎn)市場會在“政策頂”和“市場底”的夾縫中回暖,價穩(wěn)量升是最佳博弈結果。而宏觀經(jīng)濟發(fā)展需要、貨幣及信貸政策變化、新老調(diào)控政策交替、政策執(zhí)行力度、土地供應變化等復雜因素都會影響回暖的過程。
“市場底”的底氣在于實實在在的消費需求。真實的需求將一如既往托住“市場底”——前提是房價不要不堪承受。因此“政策頂”不僅要控制還要法器高懸:房價過高而不加控制,實體經(jīng)濟轉(zhuǎn)型就會乏力,主流消費群體消費能力就會削弱。投資和消費兩個層面都受影響的結果不只是阻礙城鎮(zhèn)化進程,甚至可能危及金融體系安全,危害宏觀經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長。
在調(diào)控過程中,會出現(xiàn)許多“噪音”。那種鼓吹“政府只需要管好保障房,商品房完全交給市場”、鼓吹通過高房價“殺富濟貧”的論調(diào)貌似合情合理,實際上卻潛藏極大的危機:過高的房價是收入分配畸形通過市場發(fā)出的錯誤信號,不控制就會在經(jīng)濟上誤傷龐大的中產(chǎn)階級,在政治上忽略中產(chǎn)階級。同時,中國也絕不可能繞過發(fā)展實體經(jīng)濟去實現(xiàn)國家經(jīng)濟結構的升級和轉(zhuǎn)型。
第1頁第2頁- 1困難時期企業(yè)的8項制勝戰(zhàn)略
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