精細化管理 房地產企業(yè)生存的“氧氣”

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在剛剛結束的2008年博鰲房地產論壇上，大部分業(yè)內專家、地產人士都接受了房價下跌、短期內行業(yè)整體不景氣、洗牌無可避免的行業(yè)變局。面對行業(yè)劇變，開發(fā)商把自救放在了首要位置。一是外部突圍，尋求融資；再是苦練內功，強化管理。

向外看，融資無可否認，但2008年的融資渠道已然面臨瓶頸，首先銀行關緊了信貸閥門；另據(jù)專業(yè)人士分析，2008年也并非上市好時期。因此，在向外突圍自救卡脖之時，開發(fā)商紛紛尋求內部自救——精細化管理。即通過自身管理的改變和提升，在項目管理、流程管理等內部管理上尋求生存的“氧氣”。

融資閥門加緊推動企業(yè)管理精細化

近幾年，隨著一系列宏觀調控政策的陸續(xù)出臺，中國房地產行業(yè)所處的宏觀環(huán)境發(fā)生了巨大變化，主要表現(xiàn)在：房地產融資閥門不斷緊縮，資金鏈繃緊；土地交易方式透明化、規(guī)范化，拿地門檻不斷提高；市場競爭日益激烈。產業(yè)環(huán)境的巨大變化，使房地產開發(fā)商把自救放在的首要位置。一是外部突圍，尋求融資；再是苦練內功，強化管理。而向外看，2008年的融資渠道已然面臨瓶頸，首先銀行關緊了信貸閥門；另據(jù)專業(yè)人士分析，2008年也并非上市好時期。因此，在向外突圍自救卡脖之時，開發(fā)商紛紛尋求自救之二——精細化管理。即通過自身管理的改變和提升，在項目管理、流程管理上尋求生存的“氧氣”。

深圳市明源軟件股份有限公司總經理高宇認為，除了外圍融資困局出現(xiàn)外，房地產企業(yè)在結束暴利時期后，對于企業(yè)管理水平的提升也是必然的需求?！胺康禺a企業(yè)將會更關注企業(yè)的流程和管理，而信息化則是提升企業(yè)管理水平非常重要和有效的一個手段?！备哂钫f道。事實上，確如高宇所言，中國房地產行業(yè)正經歷由粗放式管理到精細化管理的轉變過程。

房地產行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，具有投資大、周期長、風險高、項目地域性、政策性強等特點。而隨著整個行業(yè)利潤的下降、融資閥門緊縮，企業(yè)如何將眾多的信息流迅速有效匯總并進行整合，并迅速做出反應，就成為房地產企業(yè)能否在市場上占得先機的重要因素之一。而這恰恰需要依托先進的信息化技術手段來保證管理目標的實現(xiàn)。

“我認識的一個民營房地產企業(yè)老板，前幾年的精力主要是做關系，因此很少在公司出現(xiàn)，很多員工都不認識他。但是從去年起，他已經把大部分精力都放在公司的管理、成本控制等企業(yè)內部事務上，尤其是信息化建設，已經被他作為企業(yè)的一大發(fā)展戰(zhàn)略?！蹦硺I(yè)內資深人士舉例來說明房地產企業(yè)對于信息化建設態(tài)度的轉變。

確實，這種變化已經初見端倪。以國內最大的房地產企業(yè)萬科為例，原來并沒有獨立的信息化部門，IT中心是隸屬于財務部門的，但現(xiàn)在已經單獨出來，名稱也改為流程與信息管理部，并由集團副總裁專職來管理信息化建設，重視程度由此可見一斑。

在新的環(huán)境中房地產企業(yè)的活法和以往有了很大的不同。我們認為，整個行業(yè)未來將向專業(yè)化、規(guī)范化和精細化的方向發(fā)展，這將是每個房地產企業(yè)都必須面對的變革挑戰(zhàn)。

拿地門檻提高“向土地要效益”轉為“向管理要效益” 項目管理成建設核心

在土地公開招拍掛之前，很多企業(yè)通過各種方式擁有價格很低的土地資源，在此基礎上開發(fā)的項目往往都能夠獲得較高利潤，只是賺多賺少的問題。在這個階段企業(yè)高層普遍將注意力放在土地資源的獲取上，只要能夠拿到低廉的土地，項目已經成功了百分之八十，整個企業(yè)的成敗實際上是決戰(zhàn)在高層。這種情況下企業(yè)高層一般對項目的實際運營管理關注不夠，從而導致企業(yè)整體項目運營管理的能力普遍比較薄弱，缺乏系統(tǒng)的規(guī)范和流程。

近幾年，隨著土地招拍掛的全面展開，企業(yè)拿地門檻不斷提高，每個企業(yè)都站在了同一起跑線上。開發(fā)商要獲得利潤，就不得不由“向土地要效益”轉為“向管理要效益”，這囊括了項目的精確定位、規(guī)劃設計能力、工程管理水平、成本控制能力、市場及營銷策略能力等各個方面，實際上就是企業(yè)的項目運營管理能力。

項目運營管理（POM-Project Operation Management）重點圍繞房地產項目開發(fā)的全生命周期，從項目進度、質量、成本和現(xiàn)金流四條主線實現(xiàn)對整個項目的全面管理，覆蓋項目發(fā)展（包括項目論證、項目策劃）、規(guī)劃設計、項目建設（包括采購招投標、施工等）和銷售及服務等項目運營管理的重要階段，從而實現(xiàn)對整個項目規(guī)范化、流程化和精細化的全方位運營管理。

新的宏觀環(huán)境下，項目運營管理水平將直接決定整個項目的最終收益率，項目運營管理能力將成為房地產企業(yè)最重要的核心競爭力之一。

作為目前國內最大的房地產應用軟件提供商，深圳市明源軟件股份有限公司總經理高宇認為“信息系統(tǒng)應與核心業(yè)務緊密結合，覆蓋核心業(yè)務的主要價值鏈。這才是房地產信息化建設的最根本發(fā)力點?！痹诟哂羁磥?，如果不能提高核心業(yè)務的管理水平，那信息化建設的價值就無從體現(xiàn)?！坝绕涫?a href="http://52tianma.cn/xm/" target="_blank">項目管理系統(tǒng)，對于房地產企業(yè)而言十分重要，我們在研發(fā)時也把重點放在這一塊。”

“即使對一個高端產品的項目，在當前市場不確定因素增加的環(huán)境中，企業(yè)為保持良好的發(fā)展勢頭，要規(guī)避風險，平穩(wěn)擴張，追求正常利潤，項目管理信息化也是達此目標的有效途徑。據(jù)我所知，在福州、廈門、長沙、南寧、常州、杭州等地的一些房地產企業(yè)都主動提出了項目管理信息化的需求。從單純的‘賣房’過程信息化到實現(xiàn)‘造房’過程信息化將是房地產企業(yè)在信息化過程中的又一次跨越?！蹦硺I(yè)內資深人士如是分析道。 在他看來，項目管理信息化應該是房地產企業(yè)信息化建設的核心。

行業(yè)領先企業(yè)已經全面啟動信息化戰(zhàn)略

信息化平臺實際上就是我們每個企業(yè)的數(shù)字神經系統(tǒng)。2008年，我們非常欣喜地看到越來越多的企業(yè)高層開始真正重視信息化，不少企業(yè)更是董事長或總裁親自掛帥，將信息化建設上升到企業(yè)長期發(fā)展戰(zhàn)略的高度來看待。

很多行業(yè)領先企業(yè)已開始全面啟動信息化戰(zhàn)略，開發(fā)上海新天地的瑞安集團在2004年就聘請香港理工大學為其進行全面的IT規(guī)劃，2005年又專門聘請在其它行業(yè)擁有超過15年信息化經驗的高級職業(yè)經理人負責整個集團的信息化建設。2007年，萬科將信息化部門獨立出來，并更名為流程與信息管理部，并由集團副總裁專職來管理信息化建設，重視程度由此可見一斑。據(jù)統(tǒng)計，截止2008年初，全國已有6000余家不同規(guī)模的房地產企業(yè)實現(xiàn)了信息化管理，苦練內功，在行業(yè)劇變之時謀求自救之路。

可見，在行業(yè)劇變面前，利用信息化利器實現(xiàn)企業(yè)的精細化管理已成房地產企業(yè)自救的必然選擇。打造企業(yè)的數(shù)字神經系統(tǒng)已經迫在眉睫，必須盡早啟動，只有這樣才能在行業(yè)的變革過程中不斷增強自身競爭力，求得生存之余保持可持續(xù)、良性發(fā)展的趨勢。（AMT）