城市房地產管理系統(tǒng)的系統(tǒng)背景及目標

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 　　本系統(tǒng)為房地產管理部門提供一個信息管理系統(tǒng)，它包括各種檔案從整理、上架、檔案修改、查詢等檔案管理涉及的各個內容，并提供檔案利用、統(tǒng)計分析、索引冊、檔案目錄等功能。實現(xiàn)了檔案的電子化，用戶無需再調閱紙質檔案，就可以對檔案做到了如指掌。

　　(一)、系統(tǒng)目標

　　1、系統(tǒng)的總目標

　　為買賣方提供更好的服務;更快捷的提供房屋信息;及時反饋買賣方對房屋信息的需求;系統(tǒng)具有友好性和易操作性;系統(tǒng)具有安全性和保密性;提高工作效率。

　　2、系統(tǒng)的功能目標

　　(1)、對房屋信息進行統(tǒng)一管理，包括添加，修改，查詢等功能。

　　(2)、對買賣方信息進行統(tǒng)一管理，買賣方在交易完成后可以提出反饋意見。

　　(3)、 后臺管理員可以對所有信息進行管理，包括添加，修改，刪除和查詢的功能。

　　(4)、買賣方對自己的個人信息進行管理，包括修改，刪除等功能。

　　(5)、買賣方可以在前臺頁面查詢各類房屋信息

　　3、系統(tǒng)的非功能目標

　　(1)、為買賣方提供優(yōu)質的服務。

　　(2)、系統(tǒng)具有高安全性和高保密性。

　　(3)、 提高公司管理的工作效率

　　(二)、系統(tǒng)背景

　　近兩三年來，房地產價格成了人們關注的重點，經過2007年底的短暫調整之后，價格就進入了大幅度上漲階段，導致國家在 2009年底針對房地產市場不斷出臺新的政策。對于當前的房地產價格，國內學者持有不同的觀點，部分學者擔心我國會重蹈日本泡沫經濟的歷史，認為房地產價格現(xiàn)在處于泡沫狀態(tài)，如果放任發(fā)展，必將導致泡沫破滅，拖累整個宏觀經濟。然而，一個城市乃至國家房地產價格變動是一個非常復雜的問題，它受許多因素的影響：建筑成本、土地政策、經濟環(huán)境、城市規(guī)劃、人口變動、供求關系等。近期，我國房地產供應持續(xù)增長，建筑成本增長有限的情況下，房地產價格卻出現(xiàn)了大幅度的上升，此種情況主要是由于我國房地產的三大需求所致。

　　在我國，房地產需求大致有三種

　　1、基本性需求：此種需求是為了滿足家庭比必備的住房需要，屬于基本需求范疇包括結婚購房、動拆遷購房、求學就業(yè)的臨時性居住、遷入定居等等。基本需求往往具有一定的穩(wěn)定性，其對產品、地域的限定性也比較明顯，對就近的交通、商業(yè)、服務、教育、醫(yī)療配套的要求較為直接和緊迫。由于我國城市化進程和人口流動的加快，城市規(guī)模在不斷擴大，導致基本性需求呈不斷擴大的趨勢。由于房地產需求是一種不可替代的需求，所以其基本性需求不太容易控制，屬剛性需求。

　　2、改善性需求：如改善住房面積、改善居住環(huán)境、照顧老人晚年、子女教育的居住改善，甚至一些個性化的居住生活(休閑、度假)的改善等等。其最重要的特點在于：改善性需求、發(fā)展性需求比較明顯。改善性需求的可變性和穩(wěn)定性兼而有之，因為改善和發(fā)展是一個總的方向，同時也受社會經濟、政策、市場特別是個人家庭情況所影響。這部分需求也有一定的可塑性。以上兩種需求是我們真正意義上的生活需求，它們的穩(wěn)步提高，是房地產價格穩(wěn)步提高的基礎。它們涉及到城鎮(zhèn)化、婚齡人口的增加、收入的提高。城鎮(zhèn)化和人口的發(fā)展比較穩(wěn)定，收入的增長大致與 GDP同步，即每年 8%到 10%，這三個長期因素都很重要，但不能解釋房價在短期內的暴漲。

　　3、投資(機)性需求：投資(機)需求的部分則不外乎資產保值、房產市場中長期投資，買房出租獲取投資收益等等。在通脹的壓力下，買房子是居民儲蓄保值的最佳方法。此類需求相對來說以投資性的購房置業(yè)較多，包括部分個案性的特殊需求，局部也會有投機現(xiàn)象存在。其可變性較強，受政策、市場、金融、經濟等方面的影響較為明顯，也會存在一定程度的泡沫現(xiàn)象。相比較而言，其可控制性很強。從 2007年以來，此類需求快速膨脹，成為引發(fā)房地產價格快速上漲的首要推動力。