賓館賓館管理資訊：游弋在資本、資產(chǎn)市場上的賓館業(yè)(篇二)

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三、作為資產(chǎn)經(jīng)營的酒店業(yè)

1、酒店交易的方式

  酒店資產(chǎn)經(jīng)營具體表現(xiàn)為酒店資產(chǎn)的交易，酒店交易一直在進行中，有人賣有人買，買賣人的目的不一，有的為了創(chuàng)立、發(fā)展品牌，有的為了輕資產(chǎn)運營。

  我國內(nèi)地大多數(shù)酒店交易的形式是交易所掛牌交易，酒店交易大多采取股權(quán)轉(zhuǎn)讓是因為減少納稅。比較而言，資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的轉(zhuǎn)讓方稅包括營業(yè)稅（轉(zhuǎn)讓價格5%）、城建稅（營業(yè)稅7%）、教育附加費（營業(yè)稅3%）、印花稅（轉(zhuǎn)讓價格0.05%）、土地增值稅（轉(zhuǎn)讓價減去原成本30%至60%）、所得稅（25%），資產(chǎn)受讓方稅為契稅（3%）；而股權(quán)轉(zhuǎn)讓只需投資方所得稅（轉(zhuǎn)讓價減去原成本25%）。但是，股權(quán)轉(zhuǎn)讓要注意轉(zhuǎn)讓方的債務(wù)、擔保情況，還需要明確知識產(chǎn)權(quán)問題。

2、酒店交易的估值

  美國為主的收益法（DCF）是按照收益預期和貼現(xiàn)率確定現(xiàn)值；日本特色的重置成本法是參照本地新建酒店價格；對比估價法是參照可比的酒店交易案例。從每間房凈利潤可以推算酒店的價值和投資回收情況。

  香港酒店估值一般是用酒店的凈營運利潤除以資本化率（即投資回報率），香港酒店的資本化率為3%至4%；上市公司有資產(chǎn)凈值折讓的案例，一般為30%至40%。

3、酒店不動產(chǎn)重估

  酒店的物業(yè)作為不動產(chǎn)，具有不動產(chǎn)的特性。香港自2005年1月開始實施的新會計制度規(guī)定，公司須每年按市值重估旗下投資物業(yè)的價值，重估后的市值差額作為盈利或虧損反映，直接影響公司盈利。如香格里拉2013年上半年未計算投資物業(yè)公平值收益前盈利2570萬美元、下降66%，計入后凈利潤2.15億元、同比上升8.49%。

4、市場化的酒店交易案例

  （1）被稱為中東股神的阿瓦里德買賣江蘇昆山酒店經(jīng)歷了買賣兩個環(huán)節(jié)。昆山商貿(mào)飯店2006年3月27日開業(yè)，客房387間；阿瓦里德2007年4月30日5800萬美元收購；2007年7月1日更名為昆山瑞士大酒店；2011年4月10日6100萬美元出售給TA Global Berhad公司。

  （2）2013年11月交易成功的上海四星級富豪金豐酒店的交易雙方?jīng)]有任何關(guān)聯(lián)。金豐酒店的出讓方金豐投資(600606)上海地產(chǎn)(集團)有限公司控股，購買者上海東祥實業(yè)有限公司為山西東祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的控股子公司。酒店2010年初開業(yè)、372間客房、賬面原值43691萬元、賬面凈值37552萬元、評估市場價59275萬元、溢價57.85%、分攤每間客房159.34萬元、每平方米1.88萬元。酒店26層，占地面積4991平方米，建筑面積31490平方米，有100個車位。2012年營業(yè)收入4100.15萬元，虧損1169.27萬元，凈利潤率-28.52%；2013年至9月營業(yè)收入3285.03萬元，虧損969.67萬元，凈利潤率-29.52%。

  （3）2013年12月25日，上海錦滄文華大酒店以底價20.68億元進行競價，競價階梯為2500萬元，一位買家在底價基價上加了兩次價。最終，錦滄文華大酒店以21.18億元的總價成交，溢價率2.4%，按照建筑面積估算，成交均價為每平方米36395元。

5、關(guān)聯(lián)方之間的酒店交易案例

  2013年11月30日，大眾交通（600611）公告以32667141.08元受讓四星級上海大眾美林閣酒店10%股權(quán)，連同以前共持有酒店50%股權(quán)。酒店2012年營業(yè)收入5107.39萬元、凈利潤464.34萬元。2012年總資產(chǎn)8597.47萬元。本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓成交價格根據(jù)上海財瑞資產(chǎn)評估事務(wù)所有限公司 2013 年 9 月17 日出具的資產(chǎn)評估報告(滬財瑞評報【2013】1249 號，資產(chǎn)評估基準日為2012 年 12 月 31 日，該公司評估價值為人民幣 32667.14 萬元。公司以評估價值32667.14 萬元，為基礎(chǔ)確定交易金額。 

6、關(guān)聯(lián)交易的交易價格容易失真

  我國內(nèi)地酒店交易大多數(shù)為關(guān)聯(lián)交易，關(guān)聯(lián)交易的交易價格容易失真。

  2013年10月，隸屬于上海錦江國際酒店發(fā)展股份有限公司的上海華亭賓館有限公司45%股權(quán)在掛牌一個多月以后，被同屬錦江系的上海錦江國際投資管理有限公司接盤。

  2013年10月，海島建設(shè)向海航國際旅游島開發(fā)建設(shè)(集團)有限公司收購64.42%的股權(quán)、向?？谛鲁菂^(qū)建設(shè)開發(fā)有限公司收購迎賓館35.58%的股權(quán)。海島建設(shè)集團為公司控股股東，新城區(qū)與公司同屬同一實際控制人控制，為公司關(guān)聯(lián)方，因此該事項構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易。

  上述2家酒店出讓的評估溢價相差651.81%。海南海航迎賓館2012年末凈資產(chǎn)27216.14萬元、凈資產(chǎn)評估值48295.48萬元、評估溢價77.45%。上海華亭賓館2013年6月30日凈資產(chǎn)3.31億元、凈資產(chǎn)評估值20.02億元、評估溢價504.83%。

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