賓館賓館管理資訊：游弋在資本、資產(chǎn)市場(chǎng)上的賓館業(yè)(篇二)

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三、作為資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的酒店業(yè)

1、酒店交易的方式

  酒店資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)具體表現(xiàn)為酒店資產(chǎn)的交易，酒店交易一直在進(jìn)行中，有人賣有人買(mǎi)，買(mǎi)賣人的目的不一，有的為了創(chuàng)立、發(fā)展品牌，有的為了輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。

  我國(guó)內(nèi)地大多數(shù)酒店交易的形式是交易所掛牌交易，酒店交易大多采取股權(quán)轉(zhuǎn)讓是因?yàn)闇p少納稅。比較而言，資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的轉(zhuǎn)讓方稅包括營(yíng)業(yè)稅（轉(zhuǎn)讓價(jià)格5%）、城建稅（營(yíng)業(yè)稅7%）、教育附加費(fèi)（營(yíng)業(yè)稅3%）、印花稅（轉(zhuǎn)讓價(jià)格0.05%）、土地增值稅（轉(zhuǎn)讓價(jià)減去原成本30%至60%）、所得稅（25%），資產(chǎn)受讓方稅為契稅（3%）；而股權(quán)轉(zhuǎn)讓只需投資方所得稅（轉(zhuǎn)讓價(jià)減去原成本25%）。但是，股權(quán)轉(zhuǎn)讓要注意轉(zhuǎn)讓方的債務(wù)、擔(dān)保情況，還需要明確知識(shí)產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。

2、酒店交易的估值

  美國(guó)為主的收益法（DCF）是按照收益預(yù)期和貼現(xiàn)率確定現(xiàn)值；日本特色的重置成本法是參照本地新建酒店價(jià)格；對(duì)比估價(jià)法是參照可比的酒店交易案例。從每間房?jī)衾麧?rùn)可以推算酒店的價(jià)值和投資回收情況。

  香港酒店估值一般是用酒店的凈營(yíng)運(yùn)利潤(rùn)除以資本化率（即投資回報(bào)率），香港酒店的資本化率為3%至4%；上市公司有資產(chǎn)凈值折讓的案例，一般為30%至40%。

3、酒店不動(dòng)產(chǎn)重估

  酒店的物業(yè)作為不動(dòng)產(chǎn)，具有不動(dòng)產(chǎn)的特性。香港自2005年1月開(kāi)始實(shí)施的新會(huì)計(jì)制度規(guī)定，公司須每年按市值重估旗下投資物業(yè)的價(jià)值，重估后的市值差額作為盈利或虧損反映，直接影響公司盈利。如香格里拉2013年上半年未計(jì)算投資物業(yè)公平值收益前盈利2570萬(wàn)美元、下降66%，計(jì)入后凈利潤(rùn)2.15億元、同比上升8.49%。

4、市場(chǎng)化的酒店交易案例

  （1）被稱為中東股神的阿瓦里德買(mǎi)賣江蘇昆山酒店經(jīng)歷了買(mǎi)賣兩個(gè)環(huán)節(jié)。昆山商貿(mào)飯店2006年3月27日開(kāi)業(yè)，客房387間；阿瓦里德2007年4月30日5800萬(wàn)美元收購(gòu)；2007年7月1日更名為昆山瑞士大酒店；2011年4月10日6100萬(wàn)美元出售給TA Global Berhad公司。

  （2）2013年11月交易成功的上海四星級(jí)富豪金豐酒店的交易雙方?jīng)]有任何關(guān)聯(lián)。金豐酒店的出讓方金豐投資(600606)上海地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司控股，購(gòu)買(mǎi)者上海東祥實(shí)業(yè)有限公司為山西東祥房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的控股子公司。酒店2010年初開(kāi)業(yè)、372間客房、賬面原值43691萬(wàn)元、賬面凈值37552萬(wàn)元、評(píng)估市場(chǎng)價(jià)59275萬(wàn)元、溢價(jià)57.85%、分?jǐn)偯块g客房159.34萬(wàn)元、每平方米1.88萬(wàn)元。酒店26層，占地面積4991平方米，建筑面積31490平方米，有100個(gè)車位。2012年?duì)I業(yè)收入4100.15萬(wàn)元，虧損1169.27萬(wàn)元，凈利潤(rùn)率-28.52%；2013年至9月?tīng)I(yíng)業(yè)收入3285.03萬(wàn)元，虧損969.67萬(wàn)元，凈利潤(rùn)率-29.52%。

  （3）2013年12月25日，上海錦滄文華大酒店以底價(jià)20.68億元進(jìn)行競(jìng)價(jià)，競(jìng)價(jià)階梯為2500萬(wàn)元，一位買(mǎi)家在底價(jià)基價(jià)上加了兩次價(jià)。最終，錦滄文華大酒店以21.18億元的總價(jià)成交，溢價(jià)率2.4%，按照建筑面積估算，成交均價(jià)為每平方米36395元。

5、關(guān)聯(lián)方之間的酒店交易案例

  2013年11月30日，大眾交通（600611）公告以32667141.08元受讓四星級(jí)上海大眾美林閣酒店10%股權(quán)，連同以前共持有酒店50%股權(quán)。酒店2012年?duì)I業(yè)收入5107.39萬(wàn)元、凈利潤(rùn)464.34萬(wàn)元。2012年總資產(chǎn)8597.47萬(wàn)元。本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓成交價(jià)格根據(jù)上海財(cái)瑞資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所有限公司 2013 年 9 月17 日出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告(滬財(cái)瑞評(píng)報(bào)【2013】1249 號(hào)，資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日為2012 年 12 月 31 日，該公司評(píng)估價(jià)值為人民幣 32667.14 萬(wàn)元。公司以評(píng)估價(jià)值32667.14 萬(wàn)元，為基礎(chǔ)確定交易金額。 

6、關(guān)聯(lián)交易的交易價(jià)格容易失真

  我國(guó)內(nèi)地酒店交易大多數(shù)為關(guān)聯(lián)交易，關(guān)聯(lián)交易的交易價(jià)格容易失真。

  2013年10月，隸屬于上海錦江國(guó)際酒店發(fā)展股份有限公司的上海華亭賓館有限公司45%股權(quán)在掛牌一個(gè)多月以后，被同屬錦江系的上海錦江國(guó)際投資管理有限公司接盤(pán)。

  2013年10月，海島建設(shè)向海航國(guó)際旅游島開(kāi)發(fā)建設(shè)(集團(tuán))有限公司收購(gòu)64.42%的股權(quán)、向?？谛鲁菂^(qū)建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司收購(gòu)迎賓館35.58%的股權(quán)。海島建設(shè)集團(tuán)為公司控股股東，新城區(qū)與公司同屬同一實(shí)際控制人控制，為公司關(guān)聯(lián)方，因此該事項(xiàng)構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易。

  上述2家酒店出讓的評(píng)估溢價(jià)相差651.81%。海南海航迎賓館2012年末凈資產(chǎn)27216.14萬(wàn)元、凈資產(chǎn)評(píng)估值48295.48萬(wàn)元、評(píng)估溢價(jià)77.45%。上海華亭賓館2013年6月30日凈資產(chǎn)3.31億元、凈資產(chǎn)評(píng)估值20.02億元、評(píng)估溢價(jià)504.83%。

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