從多個(gè)角度對(duì)地產(chǎn)公司管理軟件的分析

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 　　房地產(chǎn)管理系統(tǒng)支持多工程項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目管理人員、監(jiān)理、中介機(jī)構(gòu)、工程部、財(cái)務(wù)部、預(yù)算部(計(jì)劃部)及領(lǐng)導(dǎo)的網(wǎng)上聯(lián)合辦公，通過對(duì)項(xiàng)目資料、合同資料、單位資料、付款資料的登記，可以及時(shí)了解各工程及合同的執(zhí)行情況、進(jìn)度、工程形象進(jìn)度、付款進(jìn)度、欠款情況，便于管理人員對(duì)工程進(jìn)度、付款審批進(jìn)行控制，最終實(shí)現(xiàn)實(shí)現(xiàn)成本控制和成本核算的目標(biāo)。

　　1.產(chǎn)品供給和企業(yè)角度

　　從產(chǎn)品供給和企業(yè)角度來講，現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出以下五個(gè)特點(diǎn)：

　　一、房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格差異擴(kuò)大，各種檔次的價(jià)格相互之間的參照性減低，低價(jià)更低，高價(jià)更高，總體均價(jià)趨降;

　　二、房地產(chǎn)行業(yè)邊際利潤(rùn)水平降低，既有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)因素，也有資金成本因素，但因其銷售規(guī)模較大，因而對(duì)投資仍具較強(qiáng)吸引力

　　三、資金"技術(shù)"品牌"土地等行業(yè)門檻大大提高，迫切需求職業(yè)化的專業(yè)隊(duì)伍，尤其是土地資源的限制，使得進(jìn)入成本大增

　　四、房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售速度減慢，雖然市場(chǎng)總量迅速擴(kuò)大，但政府管制趨強(qiáng)，而消費(fèi)沖動(dòng)趨減，銷售周期加長(zhǎng)

　　五、日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)造成營(yíng)銷成本上升，客戶服務(wù)成本亦呈上升趨勢(shì)，營(yíng)銷成本使項(xiàng)目利潤(rùn)更趨降低。

　　2.市場(chǎng)類型和消費(fèi)者角度

　　從市場(chǎng)類型和消費(fèi)者角度來說，房地產(chǎn)市場(chǎng)正由生存消費(fèi)型轉(zhuǎn)向投資消費(fèi)型。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品供應(yīng)的日趨豐富及消費(fèi)者的成熟，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求形態(tài)及消費(fèi)者購(gòu)房心理正在發(fā)生著深刻變化，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的需求正從必需品轉(zhuǎn)向追求享受的消費(fèi)品，住房的功能也由原先的保值"增值的房產(chǎn)功能向消費(fèi)、享受功能擴(kuò)展。由于產(chǎn)品供應(yīng)日漸豐富，消費(fèi)者無須擔(dān)心房?jī)r(jià)的漲落而難以把握購(gòu)房時(shí)機(jī)，而可以根據(jù)自身的喜歡及需求去決定。但消費(fèi)者在如此有利的市場(chǎng)中也并非絕對(duì)的贏家，還是要承擔(dān)進(jìn)入市場(chǎng)必然應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的買家風(fēng)險(xiǎn)和投資風(fēng)險(xiǎn)。 在從生存消費(fèi)向投資消費(fèi)轉(zhuǎn)型的過程中，消費(fèi)者改善居住需求而消費(fèi)房地產(chǎn)的消費(fèi)需求仍然是拉動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展的核心動(dòng)力，但這并不說明現(xiàn)在的房地產(chǎn)市不熱，因?yàn)楦纳迫藗兙幼l件是個(gè)持續(xù)、長(zhǎng)期的過程，不能在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)。如果各種資金都為追求利潤(rùn)而盲目進(jìn)入市場(chǎng)，人們都為改善居住而過度透支消費(fèi)，房地產(chǎn)投資增幅及消費(fèi)速度超過房地產(chǎn)市場(chǎng)所能容納的合理限量及所能承受的合理速度，房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)產(chǎn)生泡沫。

　　3.產(chǎn)品和科技進(jìn)步角度

　　從產(chǎn)品和科技進(jìn)步角度來說，隨著產(chǎn)品技術(shù)的進(jìn)步，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)基本上實(shí)現(xiàn)了以產(chǎn)品為主題的產(chǎn)業(yè)化。在這個(gè)過程中，產(chǎn)品同質(zhì)化成為市場(chǎng)主流發(fā)展趨勢(shì)。 因產(chǎn)品品質(zhì)水平普遍提高及所購(gòu)產(chǎn)品大體相似，大多數(shù)人享有基本相似的居住條件，人們對(duì)住房進(jìn)行更新?lián)Q代的速度加快。 房地產(chǎn)商利用建筑業(yè)"建材業(yè)"設(shè)計(jì)業(yè)的技術(shù)應(yīng)用，不斷推出對(duì)消費(fèi)者更具吸引力的新產(chǎn)品。由于競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，房地產(chǎn)創(chuàng)新不再是簡(jiǎn)單的應(yīng)用新技術(shù)，而是最大程度地發(fā)揮土地資源潛力，通過綜合和優(yōu)化市場(chǎng)因素滿足消費(fèi)者的需求。 在以產(chǎn)品為主題的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)企業(yè)專業(yè)化水準(zhǔn)大大提高，全行業(yè)明顯進(jìn)步而且更加理性，發(fā)展商已熟練掌握房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)律和技術(shù)，模仿和照搬都有助于行業(yè)發(fā)展，但不能保證項(xiàng)目成功。 整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)從你死我活的競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向資源組合，行業(yè)內(nèi)部不同優(yōu)勢(shì)的各方走向?qū)で蠊餐妗?專業(yè)咨詢代理機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)不斷擴(kuò)大。

　　4.管理現(xiàn)狀分析

　　房地產(chǎn)行業(yè)幾乎都是集團(tuán)性企業(yè)，包含投資管理、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理等多個(gè)業(yè)務(wù)子公司，很多房地產(chǎn)企業(yè)都擁有很多區(qū)域性的子公司(區(qū)域公司、機(jī)構(gòu)等)。大部分房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)涉及到房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中的所有環(huán)節(jié)：市場(chǎng)研究、產(chǎn)品定位、土地獲得、規(guī)劃及設(shè)計(jì)、融資、建筑、市場(chǎng)營(yíng)銷、樓盤銷售、物業(yè)管理，除了這些以項(xiàng)目開發(fā)為中心的業(yè)務(wù)管理，企業(yè)管理流程還包括戰(zhàn)略預(yù)見與整合、財(cái)務(wù)管理、人事管理、知識(shí)管理等。一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目通常就是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，從工程項(xiàng)目立項(xiàng)到項(xiàng)目概預(yù)算的編制、招投標(biāo)管理以及設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等涉及面極廣，參與單位和人員多，因此房地產(chǎn)業(yè)是公認(rèn)的上下產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，數(shù)據(jù)量大，投資周期長(zhǎng)，不確定性和風(fēng)險(xiǎn)程度高的行業(yè)。

　　在房地產(chǎn)行業(yè)一路狂奔、高歌猛進(jìn)的前幾年，房地產(chǎn)企業(yè)都是機(jī)會(huì)導(dǎo)向和銀行導(dǎo)向，所有工作都是以拿地、貸款、營(yíng)銷為中心，而沒時(shí)間和精力顧及企業(yè)的內(nèi)部管理，致使企業(yè)內(nèi)部管理比較混亂。隨著政府頻頻出臺(tái)政策規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)、行業(yè)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)的加劇以及消費(fèi)者趨于理性，房地產(chǎn)企業(yè)不得不審視現(xiàn)狀、思考未來，驀然發(fā)現(xiàn)原來的企業(yè)管理竟非常薄弱，不但不適宜企業(yè)實(shí)際，更不適合未來發(fā)展和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的要求。于是，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛開始強(qiáng)練“內(nèi)功”，由“粗放式”管理模式轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;精細(xì)化”管理模式，提升企業(yè)內(nèi)部管理水平，加強(qiáng)對(duì)子公司、區(qū)域公司、項(xiàng)目公司的有效管理和控制。

　　目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中主要存在以下問題讓管理者頭疼不已。由于分支機(jī)構(gòu)多，各個(gè)分支之間的溝通與協(xié)作非常困難，導(dǎo)致工作效率下降的同時(shí)，也給企業(yè)帶來了具大的損失。

　　(一)領(lǐng)導(dǎo)者對(duì)分支的掌控能力減弱，導(dǎo)致信息不對(duì)稱現(xiàn)象出現(xiàn)，信息的遞減問題非常嚴(yán)重。

　　(二)總部、各業(yè)務(wù)部門、分公司沒有有效地溝通與交流，沒有形成一個(gè)協(xié)同辦公的環(huán)境。

　　(三)從業(yè)人員流動(dòng)性比較大，相關(guān)資料文檔與寶貴的從業(yè)知識(shí)流失現(xiàn)象比較嚴(yán)重，客戶資料及相關(guān)信息文檔資料無法保存，企業(yè)無形資產(chǎn)的流失非常嚴(yán)重。

　　(四)從物業(yè)管理來看，房產(chǎn)檔案資料以及客戶(業(yè)主)信息檔案的管理比較困難，沒有合理、統(tǒng)一、規(guī)范的收費(fèi)管理方法，所以造成了收費(fèi)市場(chǎng)不透明、不易監(jiān)控的現(xiàn)象，同時(shí)，對(duì)客戶的服務(wù)沒有詳細(xì)的記錄，出現(xiàn)問題無法做到有據(jù)可查等問題。

　　(五)無法及時(shí)準(zhǔn)確地獲取項(xiàng)目的進(jìn)展情況，領(lǐng)導(dǎo)缺少對(duì)項(xiàng)目總體的評(píng)估和決策，決策的準(zhǔn)確性大打折扣。

　　(六)領(lǐng)導(dǎo)無法及時(shí)了解資產(chǎn)、設(shè)備的使用情況，特別是與工程進(jìn)度的相互關(guān)系，項(xiàng)目成本控制困難。

　　(七)在繁雜的工作壓力下，管理層易出現(xiàn)人為主觀思想上的疏忽，而使項(xiàng)目工程質(zhì)量受損，項(xiàng)目出現(xiàn)不可控的現(xiàn)象。

　　(八)過程不可控，沒有科學(xué)有效的預(yù)測(cè)分析工具，包括成本、資金、資源、工期都不能達(dá)到有效控制。

　　5.信息化現(xiàn)狀分析

　　隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和企業(yè)信息化的發(fā)展，很多房地產(chǎn)企業(yè)也開始關(guān)注使用信息化手段來解決目前面臨的這些問題。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過幾年的信息化建設(shè)的探索和實(shí)踐，在業(yè)務(wù)的各個(gè)領(lǐng)域都使用一些軟件產(chǎn)品，包括綜合辦公、項(xiàng)目管理、財(cái)務(wù)管理、售樓管理及物業(yè)管理等等，解決企業(yè)的一些問題，但在信息化建設(shè)的過程中，同樣存在著各種各樣的問題，比較顯著的有如下兩點(diǎn)：

　　企業(yè)與各業(yè)務(wù)部門、地區(qū)公司之間，沒有形成一個(gè)真正的協(xié)同辦公平臺(tái)，主要表現(xiàn)在軟件產(chǎn)品重復(fù)建設(shè)，例如：集體總部上了一套辦公系統(tǒng)和財(cái)務(wù)系統(tǒng)，分公司可能同樣也上了一套，但是總部和分公司之間的系統(tǒng)相互獨(dú)立，數(shù)據(jù)不能共享和統(tǒng)一。所以，由于這種重復(fù)建設(shè)造成的信息孤島現(xiàn)象尤為嚴(yán)重。

　　由于對(duì)信息化沒有統(tǒng)一規(guī)劃，同樣在各地區(qū)公司內(nèi)部信息化也常存在重復(fù)建設(shè)的問題，例如：各地區(qū)公司內(nèi)部先后建立了財(cái)務(wù)管理、預(yù)算管理、資金管理、籌資投資管理，項(xiàng)目管理、項(xiàng)目成本管理、費(fèi)用管理、合同管理，此外，還包括房地產(chǎn)前端的銷售管理、后期的物業(yè)管理等相關(guān)軟件系統(tǒng)，但是各個(gè)業(yè)務(wù)系統(tǒng)之間由于數(shù)據(jù)異構(gòu)無法形成統(tǒng)一的數(shù)據(jù)平臺(tái)，數(shù)據(jù)無法共享。

　　因此，一個(gè)整體化的、構(gòu)建在一個(gè)信息化平臺(tái)、無縫銜接業(yè)務(wù)模塊的房地產(chǎn)整體解決方案將是房地產(chǎn)企業(yè)的首選。