房企轉型，各顯神通

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自2010年國家啟動新一輪房地產市場調控以來，房價由最初的高速躥升變成了停滯不漲，再由停滯不漲變成了略有松動……雖然調控有一定的周期性特點，但可以肯定的是，以前的高增長模式將一去不返，供需關系逐漸趨于平衡是必然，宏觀調控僅是在一定程度上使“樓市大變天”提前而已。當下，“轉型”相信是大部分房企都會去認真思考的問題。

房企“轉型”各顯神通

前幾年的高速發(fā)展，為房企積累了大量的資源，無心戀戰(zhàn)地產行業(yè)轉身而去的小型企業(yè)不在少數，遍觀國內大型企業(yè)，雖堅守地產行業(yè)，但“轉型”不可謂不快。

l招數一：用區(qū)域布局平衡風險——由城市包圍農村

“東邊不亮，西邊亮”、“一二線城市不收，三四線城市收”，以多元化區(qū)域布局來平衡市場發(fā)展風險是地產企業(yè)在很早就使用的風險平衡策略。

萬科在2011年內新獲取項目44個，其中二三線城市占比跨越了90%， 11個新增項目中8個項目分別位于沈陽、昆明、無錫、西安、福州、武漢和長沙等二線城市；再則，觀察保利近5年的營業(yè)結構與盈利構造，可以發(fā)明其向二三線城市傾斜跡象很顯明。2007年保利第一個二線城市項目—包頭保利花圃勝利開售并盈利。至2010年底，保利全年拿地總支出跨越300億元，此中二三線城市投入200億，占比達2/3。

雖然采取的具體布局策略不同，但大型房企的進入，一方面給二三線城市帶來了更高品質的產品，另一方面也提升了當地的樓價，但一定程度上也反應了投資投機目標從一線城市轉移到二三線城市。限購從一線城市到二三線城市，說明了調控的縱深發(fā)展。如果說在一線城市周邊以及二三線城市新城區(qū)的開發(fā)模式在過去是成功的，在現在及未來如何實現可持續(xù)的發(fā)展將是房企需要思考的問題。

對于持續(xù)堅持“由城市包圍農村”策略的房企，未來最大的挑戰(zhàn)應該來自于“二三線城市地產市場的一線化”，尋覓新的規(guī)模與利潤增長點將是難題；對于打算進行嘗試的房企，如何有效把握“農村”市場環(huán)境、規(guī)避競爭，探索新的產品模式、尋覓人才等一系列日常管理問題將是不得不面對的的巨大挑戰(zhàn)。

l招數二：探索新的產品類型——“試水”養(yǎng)老地產

養(yǎng)老地產是在若干年前就被頻繁提起的話題，但在行業(yè)快速發(fā)展的時候，靜下心來仔細做養(yǎng)老地產的企業(yè)不多。目前人口老齡化問題又再一次浮出水面，作為養(yǎng)老產業(yè)“載體”的養(yǎng)老地產這一環(huán)節(jié)則成為了房地產開發(fā)商關注的新焦點。

目前國內很多開發(fā)商在研究養(yǎng)老地產，簡單來講就是地產商在滿足居住的基本要求后進一步從護理、醫(yī)療、康復、健康管理、文體活動、餐飲服務等等日常起居的多個方面提供一條龍式的服務，其意義在于力求使居民達到老有所依的目標，以此來適應老齡化這一社會問題。。早期的泰康置地到目前的眾多房企，均在這一領域進行嘗試，

今年2月，保利地產公布了下一個十年的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，其中將以北京作為試點區(qū)域，在養(yǎng)老地產等新地產業(yè)態(tài)形式方面實現突破。保利地產已針對養(yǎng)老地產業(yè)務調整了公司架構，成立了養(yǎng)老產業(yè)專業(yè)管理公司，并利用該平臺在北京落實養(yǎng)老地產項目工作試點。據悉，保利在北京的首個試點養(yǎng)老地產項目或將選擇北京的西山區(qū)域。同時，2011年5月份初，保利已明確了兩個項目將嘗試養(yǎng)老開發(fā)，一個是上海在建的“西塘安平老年健康生活小區(qū)”；另一個考慮在湖南長沙新火車站旁。

養(yǎng)老地產目前處于機遇與挑戰(zhàn)并存的境地，現在養(yǎng)老地產在我國大部分省份還是空白。現階段我國在養(yǎng)老地產的理念和行動方面均處在一個起步階段，產業(yè)的商業(yè)模式尚在摸索，合理借鑒國外成功經驗，聘請專業(yè)公司協助，似是較優(yōu)選擇。

l招數三：探索產業(yè)組合——“金融+商業(yè)地產”的業(yè)務模式

當房企蜂擁掘金各類商業(yè)地產之時，項目后期運營所需的巨大資金鏈使開發(fā)商們倍感壓力。保利、金地、陽光新業(yè)、世茂股份等公司都在尋求新的融資方式，“商業(yè)地產+金融”的模式是房企普遍的發(fā)展方向，但不同類型企業(yè)運作模式差異較大。大型央企、實力民企借集團之力大搞房地產基金，一些中小公司參股銀行券商等金融股，對沖宏觀調控波動性風險。目前，中海、保利、金地、華潤等大型房企，均選擇了設立房地產基金來進行房地產金融的布局，而中小型公司多選擇地產+金融而大幅投資金融股權。